酒店招商方案
项目甲方:信阳威尼斯置业有限公司
项目乙方：北京野马房地产经纪有限公司
项目策划主导：李书伟;
参与:常再飞
一、关于东方威尼斯酒店招商计划的构想
（一）根据东方威尼斯目前的销售情况，为了进一步活跃本酒店的销售业绩，现对东方威尼斯实施计划招商。
（二）引商入店是繁荣本项目商业氛围的基本保证，为了东方威尼斯酒店的尽快吸收资金将起到一定的促进作用。
（三）目前东方威尼斯酒店虽然取得了一定的销售业绩，但由于本项目所在的位置尚不成熟，京广高铁尚未投入运营，这在一定程度上造成了投资商和经营户的观望心态。
根据这种现状，东方威尼斯酒店计划实施对1至5层底商进行招商和部分客房进行招商，来达到活跃本项目的目的。
二、招商说明及范围
东方威尼斯大酒店主楼设有中、西餐饮，大小多功能厅，会议室，夜总会，桑拿洗浴中心，健身健美，购物精品店等；附属还建有室内标准恒温游泳池，配套开发两栋商务公寓及大型停车场。东方威尼斯酒店部分一至五层为酒店内的配套服务设施，设有大堂、大堂吧、咖啡厅、精品店、餐厅、KTV包房及Disco舞厅、健身房及桑拿洗浴房等；六层为转换层，七至十八层为按照国际四星级标准进行硬件设施与装修的客房，可同时容纳500人住宿，也可满足700人同时就餐。除标准间外，还设有少量豪华套房及商务套房。
酒店功能划分齐全合理，内外装修时尚温馨，集商务、休闲、会客、健身健美购物于一体，定位为国际标准五星级酒店，建成后周边环境优美、绿树成荫、繁花似锦，堪称本区商务、休闲最佳场所，将为信阳地区内入驻的机构和前来信阳地区旅游度假的宾客提供一流的接待场所和一流的接待服务，也必将成为信阳重要的商务配套要素。现在东方威尼斯为了完善配套，现在对本相关经营业态进行招商。
考虑到酒店经营的特殊性，对于目前存在的现状，本项目招商策略上采取有针对性招商：
(一)东方威尼斯1至5层招商：
本区域的商业招商，要与酒店经营的消费，客房服务、高消费，休闲、娱乐性质相结合，体现酒店的一体化消费服务特点。因此本区域的招商柱压强针对如下液态进行招商铁路、航空票务服务，高档餐饮、高档娱乐服务（KTV）,便利店、酒吧，咖啡厅、健身会管、商务会馆等满足酒店居住的多功能需要。
(二)招商类别：
中餐、西餐、咖啡厅、酒吧的招商。主要针对中餐、西餐的大型招商。可供面积：****㎡。
招商要求：
1.具有一定的实力和良好的经营基础；
2.具备良好的酒店餐饮服务能力，在行业中有良好声誉；
3.在人员、管理、服务标准等方面具有自己的特色和规范；
4.能够同时提供高档次的中餐和西餐服务；
5.全国连锁和具有酒店餐饮服务历史的法人（团体、个体）优先。
（三）KTV的招商要求：本项目所具有的休闲娱乐性质，要考虑KTV的引入。
1.具有一定的实力和良好的经营基础；
2.能够按照酒店要求进行装修装饰，包间的设施设备、服务以及软硬件等需符合酒店档次要求；
3.符合国家有关管理规定；
4.在人员、管理、服务标准等方面具有自己的特色和规范；
5.全国连锁经营的法人（团体、个体）优先。
（四）桑拿、spa的招商：
考虑到酒店的多功能服务需要，本项目也可考虑桑拿中心（含桑拿、浴足、保健），spa的招商。
本区域的招商要求：给具经营性质，靠考虑放宽条件，根据商户的实际需要灵活装修。
（五）一楼票务和便利店的招商：
充分满足居住旅客的一体化消费服务，在个性化定制服务的基础上，本项目招商要考虑票务服务和便利店的招商，充分满足旅客的出行和消费需要。票务主要针对火车和航空，设置专业化窗口。便利店为高档衣物、生活超市等类的专业化招商。
（六）客房招商：
考虑到本酒店有配套商务公寓，在客房的招商问题上，首先考虑专业酒店客房服务中心的招商，联系大型经营商全权经营和维护；其二、客房部也可以针对小企业或企业老板在本酒店的长期商务办公招商。
三、项目招商的招商形式及租金支付模式：
（一）招商形式
方式一：整体招租。通过整体招租的形式出租经营，由承租方负责经营范围内的全部装修，具体合作方式及租金、投资效益等问题面议洽谈。
方式二：合作经营。双方根据投入物资、人员、技术、服务等因素进行合作和效益分配，具体合作方式及投资效益等问题面议洽谈。
（二）整体招租资金形式招商付款方式（采取租金递增优惠措施）
1.一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2.首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为xx年。
首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以30天的全国五星级酒店度假免费居住服务。
四、招商信息的发布
对于东方威尼斯酒店招商的扩大化，针对本项目的招商主要围绕三个方面进行。
(一)媒体信息发布。主要利用信阳晚报、网站进行招商，具体信息发布，进行酒店的具体说明。
(二)电视台字幕、短信发布进行招商。
(三)信函招商，针对企业、相关企业法人以信函的形式，将相关信息告知他们。
五、相关待遇及条件
所有进场经营的商户享受东方威尼斯大酒店的商户，享受统一的酒店管理服务。进场经营期间所发生的各种费用，由经营商自行承担。
经学校研究同意，现将桂苑酒店餐饮、招待所业务对外招商经营，由学校后勤服务总公司提供营业场地，公司（以下简称“甲方”）与中标方（以下简称“乙方”）进行松散型联营，签订协作合同，以合同约束经营行为，约定双方权利和义务。乙方自办工商营业执照，独立从事经营活动，独立承担经营责任，向甲方缴纳一定数量的管理费。为推动该项工作顺利进行，特制定如下方案。
一、项目经营范围
（一）场地范围：桂苑酒店一至四层，包括教工营养餐厅、招待所。
（二）经营范围：早餐、宴会餐、教工营养餐、住宿接待。不引进休闲、娱乐项目。
二、经营期限
从20XX年8月16日至20XX年放暑假止。
三、招商招标方式及报名条件
（一）招标方式：公开招标，学校成立招标工作小组，后勤服务总公司牵头，审计、资产、纪检监察、后勤处派员参与，学校纪委全程监督。
（二）报名条件：
1．在国内合法注册1年（含1年）以上且注册资金在50万以上（以营业执照为准）、有餐饮经营资格，具备独立法人资格的企业或有5年以上餐饮经营管理经验的个人。
2．报名时交营业保证金人民币壹拾万元（未中标者当场退还，中标者合同期结束后方可退还）。
3．报名时交报名费200元。
4．报名截止期为7月15日，8月1日前完成招标工作。
五、年管理费标准
待定。
六、招商后桂苑酒店管理模式
（一）双方签订协作合同，以合同方式约定双方权利和义务；
（二）全年管理费在当年第一学期开学前一次性缴清。乙方使用的水电按表计费并如期缴纳。经营期内若需装修，不得破坏原房屋结构，否则由经营方承担一切责任和损失。合同期满后，乙方应将场地完好交给甲方
（三）经营责任：
1.乙方独立从事经营活动，独立承担一切相关责任。由于经营不善导致亏损或发生责任事故，责任及后果由乙方自负。
2.经营期间，必须按有关部门的要求办理卫生许可证、工商营业执照和其他相关证照，费用由乙方自理。
3.甲方仅提供经营场地用于乙方经营，不承担任何经营费用和经营责任。
4.乙方在签订合同时向甲方一次性缴纳营业保证金100000元。该保证金用于经营者违反《食品卫生法》或违反校内外有关管理规定或没有按合同经营至期满、经营期内不正常营业，给学校或师生造成各种损失的补偿。经营者在经营期内若无上述现象，合同期满后，其营业保证金无息如数退还，如乙方中途违约，或发生饮食安全事故，该保证金不退。若确因学校发展需要，须终止该合同，甲方提前半月通知乙方，并退还保证金。
（四）其他约定：
1.必要时，甲方按食堂管理制度和ISO质量管理体系、食品安全食品管理体系要求，委托甲方所辖生活服务公司对乙方采购、加工环节和清洁卫生、服务质量等进行监管，乙方应无条件接受监管。
2.乙方必须按有关部门要求，正当经营，讲究卫生，确保饮食安全，不得使用变质、违规物品，否则罚款100元/次，责令限期整改，未按要求整改的视为违约，解除合同并没收押金。
3.合同不得转让，若乙方经营确实存在困难，或因特殊情况无法经营下去，乙方可请求放弃经营权，在交足当年管理费的情况下，提前两个月向甲方提出请求。
4.合同期满后，若该场地继续对外招商，在同等条件下，甲方可优先考虑与乙方续签合同。
5.在乙方接手桂苑酒店时，甲方酒店现有员工由乙方根据考核结果和员工意愿聘用，一经聘用，由乙方根据《劳动合同法》及有关法规以乙方名义与员工签订聘用合同。
6.必须办理餐饮场所责任险。
7.未尽事宜，双方另行协商解决。履行合同过程中若发生争议，可申请当地仲裁机关裁决。
（五）特别约定：甲方现有设备由甲方登记造册后按清单移交乙方使用，合同期结束由乙方按原清单归还甲方，如有损坏，按清单进行折后赔偿（按年限折旧），易损耗品另造册移交，由乙方根据自身需要有偿接收。
第一部分项目概况
康田大酒店座落于康田国际企业港内，康田国际企业港位于西永城市副中心，微电子产业园管委会大门正前方。康田国际企业港位于西永微电子产业园管理委员会办公楼正对面，占地面积约3.8万平米，总建筑面积为86685.63平方米，容积率为2.58，建筑密度为37.80%，绿地率30.01%。
项目由9栋4层独栋写字楼以及2栋24层楼高层写字楼组成，高层部分带有3层楼裙楼。
本项目力求打造成为中国西部硅谷总部基地，独栋写字楼单栋面积在建面20XX-3000平米不等，高层单层面积在950平米左右。项目独栋组团打造有公园式园林，配合近在咫尺的市政公园，轻松实现您生态办公梦想。
第二部分项目描述
（一）地理位置
从康田国际企业港出发，30分钟内便可顺利到达江北国际机场、龙头寺火车站、寸滩深水港及主城各区组团，实现海陆空多维交通便达性。渝遂高速、外环高速、中环快速路和襄渝铁路纵贯园区，24条公交专线通达全城，距沙坪坝核心区仅15分钟车程。随着轻轨1号线、7号线的开通，更加快与主城各区连动。康田国际企业港以北1.8公里处便是中国西部最大的铁路物流中心，市政府还将建一条直通机场的保税物流高速通道，国际机场也将随着扩建，满足A380的起降，全面加速西永连接世界的步伐。
（二）项目进展情况
目前，已经有中信银行、重庆有限、礼宴天下等企业先后入驻到企业港中，酒店的中央空调、消防等设施已经安装完毕，房屋已经交付使用，目前11号楼整栋、10号楼的2-6楼、10-11号楼之间的2-3层裙楼处于空置状态，随着轻轨1号线、双碑大桥的工程进展顺利，年底有望全线贯通，西永地区唯一的“短板”交通问题也将得到极大地改善。
第三部分项目SWOT分析
（一）项目优势（S）
1、周边有中国铁路物流园、西永微电子产业园（HP、IBM、NTT、英业达、广达、富士康、思科、微软等）重庆大学城、生态旅游观光区等，实现“产、学、研、居”一体化产业集群效应。
2、未来交通便利。
3、租金较为低廉且酒店内部中央空调、消防等基础设施配备完。
4、周围停车比较容易。
（二）项目劣势
1、周边人流量不大且出行较为不便。
2、酒店品牌暂未完全确立不便招商。
3、企业形象及影响力在周边相对不足。
（三）项目机会
1、尽快确定五星级酒店的品牌将对项目招商及提升企业影响力和形象起到很好的效果。
2、周边没有五星级酒店短期内面临的竞争不大。
3、周边进驻的中小企业不多。
（四）项目威胁
1、酒店的地理位置短期内相对其他地方处于劣势且周边形成人气需要时日
2、5年后将面临同业竞争
SWOT分析结论：
1、面对竞争、明确定位，专为中小企业量身定作。
2、充分利用低成本的优势，选择优质稳定客户，提供良好服务。
3、充分发挥五星级酒点的招牌优势，整合资源，数量良好的口碑，全面提升企业形象及影响力，从而提升租金实现经济效益。4、以创新的租金模式，招商先行，以五星级酒店配合带动招商的完成。
第四部分项目租赁策略
（一）目标客户定位：
1、主要为重庆市及周边中小型企业
2、省内外企业在重庆的分支机构，子（分）公司。
（二）项目营销策略
1、营销模式
采取MFG租赁模式，在每层免费提供商务行政中心接待中心、设施齐全的商务休闲区、国际会议室及多功能培训室。在每层配置2-3名高级行政秘书，为进驻企业提供来电、来访接待，文件资料整理，会议会务等服务。
2、免费商务使用区域的面积划分
会议室100㎡
多功能培训室60㎡
商务接待中心100㎡
也可根据客户需求作一定调整
3、免费商务区的硬件配置：
国际会议室：索尼投影仪/音响碟机、电话会议设备、索尼超薄液晶电视
多功能培训室：索尼投影仪/音响碟机、多功能椅、索尼超薄液晶电视
商务接待中心：多功能一体化复印机、冰箱、索尼超薄液晶电视
4、租金定价策略及建议
按照不同的楼层层次确定不同的租金，以4-15层为一个层次
15-24层为一个层次
前期租金可适当低廉，以后通过每年提升租金的合同方式增加租金
其中4-15层
租金以50元/平方米（建面）
15-24层以60元/平方米（建面）
5、租金收益预测
4-15层
每层建面960㎡—260㎡的免费商务区=700㎡可租赁区700㎡×50元/㎡=3.5万元
年租金收益3.5万元×12=42万元
16-24层
每层建面700㎡-260㎡的免费商务区=440㎡可租赁区440㎡×60元/㎡=2.64万元
年租金收益2.64万元×12=31.68万元
招商原则：
1、租金优先原则：即谁出的租金高，便租与谁的原则。
2、整层租赁优先原则：即优先满足整层租赁的客户原则。
3、付款方式及租赁期限优势的原则：即在同等条件下，谁的付款方式更好，租赁期更长便确定租赁的原则
推广方式：
1、大楼顶楼霓虹灯广告牌及现场外围广告
2、楼体条幅：协调酒店楼悬挂条幅，宣传项目招商信息
3、户外广告：高速公路出入口广告牌
4、轻轨1号线出入站口广告
5、报纸、杂志及电视广告