物业设施设备保养计划
自上世纪80年代改革开放以来，城市建设蓬勃发展，到处高楼大厦林立。为了确保这些楼宇的正常运作，一个新兴的朝阳行业――物业管理行业应运而生。物业管理为人们创造了安全、舒适、整洁、幽雅的生活、办公环境，这是众所周知、有目共睹的，也是能为人们所亲身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人们却了解的比较少：房屋建筑本体及设备设施的管理，确保楼宇正常供水、供电、供冷及电梯的正常、安全运行，是实现物业管理整体目标的重要支撑点，也是物业实现保值、增值的有力保障。
管理好建筑设备设施是关系到业主的切身利益，关系到物业是否能保值升值的大事。笔者结合工作中的实际经验，谈一下对建筑设备维修保养的体会。
一、加强接管验收，消除隐患、完善功能，为日后管理打好基础。
由于建筑市场招投标的不完善、不规范，施工队伍良莠不齐，施工人员素质差，工程施工及设备安装质量难尽人意。因此必须加强接管验收，在接管初期对设备进行认真的检测，消除设备存在的隐患，确保设备原设计功能，为日后的管理打下良好的基础。具体做法如下：
1、每接管一个新物业管理项目，物业管理企业必须组织一个技术水平高、经验丰富的接管验收小组，会同开发建设和设备安装调试单位，根据国家、省、市有关设备设施的安装调试标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的移交、建档归档及保存工作。
2、对存在问题的设备设施，暂缓接管，并提出合理的建议和解决方案，经协商达成一致意见后，督促承建商或施工安装单位尽快解决。务求设备设施达到原设计使用功能之要求，消除各类潜在的隐患和不稳定因素，确保设备设施的安全、可靠及高效运行。
3、选派思想过硬、技术精湛、作风优良、保障有力、服务一流的管干队伍，对设备实施接收管理。
4、接管后立即组织人员对机房、设备层的建筑施工垃圾进行清理，对设备内部、表面灰尘进行清洁，为设备设施的正常运行创造一个良好、干净的环境。
5、检查供配电线路，核对开关、线路容量，核对继电保护整定值。
6、工程技术人员对设备设施投入运行的前期管理非常重要，一方面要根据图纸、说明书、资料认真核查设备设施及管、线的安装情况，调整不合适的安装。另一方面要对设备设施的运行情况进行跟踪、监测、记录，使设备设施在磨合期内少出故障或不出故障，安全地渡过磨合期。
7、根据所接收建筑设备设施的图纸、资料建立设备设施的档案，如设备台账、设备卡、设备权属清册等，建立适合所接管设备设施运行管理及维修保养的各类规章制度，对所接管设备进行科学的管理，并及时建立健全设备运行管理档案。
8、在设备的运行管理中发现由于设计存在缺陷或施工安装欠规范而达不到设计使用功能的设备，或不便于日常运行管理及维修保养的设备，应及时整改。
9、对设备进行整改、完善、调整情况，必须建立详细相关记录，并妥善保存，以便追溯查阅。
二、建立适合物业管理企业的设备维修方针物业管理企业不可能投入大量的人力、物力，所以不能盲目以大量维护费用支出换取设备的完好率。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修方针――以预防为主，科学管理，以勤补缺（缺钱）的设备维修方针，加强对设备的日常维护保养，做好设备的预防性维修工作，将设备的故障隐患消灭于萌芽状态。根据这个方针，对设备维修可采取以下的方式。
1、对主要的、重大的设备采用预防性维修；为防止设备出现故障、确保设备正常运行，对设备采取有计划的预防性维修。
2、事后维修：对耐用设备、低值设备、非生产型设备和维护价格高而安全风险不大的设备采用事后维修方式。
三、制定设备的维修周期和维修内容，维修保养责任落实到人
确定设备的维修方针后，为了科学地开展设备维修保养工作，必须根据设备的具体情况和所接收的竣工图纸、设备使用维护说明书、技术资料等，科学地制定具体的维修保养周期和维修保养内容，使设备的维修保养形成系统化、规范化、标准化。避免因人而异，因地点而异的状况和短期行为出现，并把维修计划制定、任务落实、执行的责任具体化，确保设备维修保养的计划性、有效性、连续性。
四、重视技术改造，实现节能降耗
1、在设备正式接管检验后，通过前期的科学管理，认真检测、调整，消除设备存在的各种安全隐患，使设备的各项管理工作走上正轨；并不断总结设备运行管理经验，调整设备的运行状态，以最佳的运行方式，降低能耗，延长设备使用寿命。
2、根据设备运行状况，总结运行规律，不断积累有关数据资料，并采用新技术、新材料，对所接管的各类设备设施提出节能技术改造方案及可行性方案，经业主审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。
设备维护保养是确保生产正常运行的重要保证。年度设备维修保养计划是确保来年生产正常运行的重要基础，为此根据本公司的实际情况，特定如下计划：
一、电器类
1、要求：电气维护人员应趁年末停产之机，对所有电器设备进行一次全面、彻底的维护。
2、维护项目：
（1）清理柜内灰尘，三个月一次。
（2）紧固柜内所有连接螺栓，一年一次。
（3）检测接地桩头，六个月一次。
（4）检测导线绝缘等级，六个月一次。
（5）检测电机绝缘等级，一年一次。
（6）对所有电器传动部分补充润滑油。
3。维护保养时间：具体时间根据实际运行情况统筹安排。
二、机械设备类
1、要求：机械维护人员应趁年末停产之机，对所有机械设备进行一次全面、彻底性的维护。
2、维护项目及计划：
（1）所有水环泵：根据其机械效率进行整修。
（2）所有制冷机：根据运行时间判断其耗油情况及制冷情况，原则上3000小时中修，7000小时大修。
（3）所有循环泵：根据日常维修记录，在年末进行一次全面维护保养。
（4）阀门类：尤其聚合槽紧急排放阀门，一定要进行一次全面彻底检查，通常为每个月检查一次。阀杆是否灵活，并涂润滑油。
（5）对于在聚合槽内，吸收塔内的冷冻管道，试验维护时间为四个月一次、一年三次。试压等级通常为盐水压力的1。5-2。5倍，保压时间为2小时。
（6）真空泵类：应根据声音，真空度来判断，这就要求值班维修工勤检查、勤观察，及时补充润滑油，并根据运行时间通常三个月小修，六个月大修。
安徽鸿汇集团生产部
20XX年2月5日
保养作业内容
按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验和维修作业。
保养制度
本物业的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为日保养，月保养，季度保养，年保养。设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化；设备的结构；使用的条件；环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。
1、日常保养
设备的日保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。日保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。日常保养可通过推动设备日点检进行，每天设备组不定时抽检。
2、月保养
是以定期检查为主，辅以维护性检修的一种间接性维修形式，是设备使用部门的主要设备保养方式。其主要内容包括：检查、清扫、调整电器控制部位；彻底清洗、擦拭设备外表，检查设备内部；检查、调整各操作、传动机构的零部件；检查油泵、疏通油路，检查油箱油质、油量；检查、调节各指示仪表与安全防护装置等。
(1)设备使用部门应结合设备操作手册及操作经验，制定相关设备之《维修与保养标准》或将维修保养内容记录于相关设备之作业标准中，以明确各设备及部位之点检、润滑、更换周期。
(2)同时要建立“机械设备故障及修理记录表”及“设备换油及润滑保养记录表”，并依此做好设备维修与保养记录。
(3)设备使用单位应根据生产状况及生产性质并结合润滑、保养周期，制定出切实可行的年度维修保养计划，，使保养内容及时间明确，从而使保养更易落实执行。
(4)周期保养之部分内容可由设备人员及设备操作人员配合完成。
(5)保养完成后要做好设备试运转工作，确保保养品质。
(6)设备使用部门应根据设备使用状况及“设备故障及修理记录表”做维修记录，及时修定维修与保养周期，并能针对异常点拟订相。
3、季度保养
季度保养是以维持设备的技术状况为主的检修形式，其主要内容包括：结合换油周期检查润滑油质，进行清洗换油；检查设备的动态技术状况与主要精度（噪音、振动、温升、油压、表面粗糙度等），调整安装水平，更换或修复部件；修复调整精度已劣化部位，校验机装仪表，修复安全装置；清洗或更换电机轴承，测量绝缘电阻等。
(1)季度保养以设备专业人员为主，设备使用部门相关人员参加。
(2)季度保养后要求精度和性能达到工艺要求，无漏油、漏水、漏汽、漏电现象，声音、震动、压力、温升等符合标准。
(3)季度保养前后应对设备进行动、静技术状况测定，并认真做好保养记录。
4、年保养
设备使用部门可根据本部门设备状况，定期委托设备制造厂方配员进行专业保养。