土地估价师实践总结
1土地估价师实践总结
“知之愈明，则行之愈笃；行之愈笃，则知之益明。”这句名言出自朱熹《朱子语类》，大意是理解得越清楚，实践就越扎实；实践越扎实，认识就会更加清晰。土地评估行业也是一个对理论和实践要求较高的行业，要想成为一名出色的土地估价师，最重要的是要积累估价案例经验，这一经验需要在工作过程中进行积累，而不仅仅是通过估价师考试的那些实例题目。同时还需要对国家出台的土地相关法律法规比较了解，政治嗅觉比较敏锐，还有经济金融的相关知识的经验。
总之，估价师是一个较为新兴的行业，无论房屋估价还是土地估价，前人的经验都不太充分或可参考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通过全国土地估价师考试之后的专业实践过程中，我学到了许多考试中无法深刻体会到的知识和经验，下面现就专业实践过程中的主要工作、感受和认识分三部分做简要总结陈述。
第一部分专业实践的单位基本情况
湖南众联评估有限公司是成立于20XX年，注册资金100万元，现有国家注册土地估价师11人，为省注一级资质，是湖南省具备全省范围内从业能力的13家土地评估机构之一。
公司经营范围：土地评估、土地经营中介服务、土地有关法律、法规知识咨询服务等。
第二部分专业实践期间完成的主要工作及流程
一、主要工作：
（1）土地一级市场出让地价评估工作。涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。
（2）土地抵押贷款评估。涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。
（3）土地二、三级市场产权过户评估工作。涉及土地产权过户缴纳契税的工作，主要由交易者委托。
（4）市县城区基准地价更新工作。涉及各市县中存在基准地价成果使用超过3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部门委托。
二、工作流程：
工作流程分为前期工作、实地查勘、市场调查、报告撰写、报告审核、出具报告、提交收费、沉淀存档八个阶段。
第三部分专业实践的感受及认识
一、对土地评估行业的了解
1、土地评估行业产生的时代背景：
随着土地使用制度改革的不断深化土地评估行业得到了快速发展已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业在积极配合土地使用制度改革、推进土地市场建设、促进土地资源的集约合理利用等方面发挥了重要作用。
2、土地评估行业的法律基础：
（1）由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于20XX年8月30日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中的第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度”，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
（2）20XX年4月27日国家物价局、建设部发出《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》。
（3）20XX年3月23日建设部、中国人民银行联合发出《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》（建房[20XX]152号）。
（4）《国有资产评估管理办法》20XX年11月16日中华人民共和国国务院令第9l号发布。
3、评估行业的现状
（1）属于朝阳产业，具有一定的发展空间。
（2）业务来源上存在竞争，部分地区存在几个评估公司，各评估公司在业务来源上竞争非常激烈。
二、对估价方法的实践认识
理论考试，会给出评估人员相应的数据，要求利用公式来计算地价，但实际工作中，所有的数据都要自己的收集，下面就专业实践过程中估价方法运用所涉及到的相关工作做简要总结：
（1）基准地价系数修正法。
其计算基本公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝[基准地价×（1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中：K1──期日修正系数K2──容积率修正系数K3──其它因素修正系数K4──土地使用年期修正系数∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地最新的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。
（2）假设开发法。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。
（3）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。
（4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。
（5）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。
由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。
三、对土地评估风险的实践认识
原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在：
（1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。
（2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。
（3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。
（4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。
综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在一起，只有这样，才能称得上是一名真正意义上合格的土地估价师。
2土地估价师专业实践总结
本人20XX年毕业以来，一直在广东省从事房地产、土地估价工作，于20XX年通过土地估价师全科考试，并受聘于***资产评估土地房地产估价有限公司，***公司作为我的专业实践单位，经过两年的土地估价实践，使我对土地估价有了更深的认识。本文主要从以下几个方面来阐述：
一、个人基本情况
****，**年****月出生于*****，***年毕业于******房地产经营与管理专业，毕业后来***工作，先后在***资产评估土地房地产估价有限公司、***有限公司和***公司工作，工作内容从简单到复杂，从单一到综合，职位也从助理估价师、估价师、项目经理到部门经理，并于***年取得房地产估价师执业资格证书。
***公司多样化的业务类型给了我很好的实践锻炼的机会，专业实践期间，本人参与的土地估价项目十余宗，评估目的涉及抵押、拍卖、拆迁、企业改制、投资项目可行性研究等，项目类型涉及居住、商业、工业、农业及综合用地评估，在项目中承担的角色比较多元化：从前期谈判与合同签署工作、现场勘查与资料收集、市场调研工作、报告撰写工作、报告归档等，有的只是参与其中一部分工作，也有的参与了整个项目全过程的工作。
二、专业实践单位的基本情况简介
***资产评估土地房地产估价有限公司于***成立，经过不断的发
展，先后取得了资产评估资格证书、一级房地产估价机构资质证书、A级土地估价机构资信证书。***公司现有员工***人，其中中国注册资产评估师***人，注册执业土地估价师**名，注册房地产估价师**名，中国注册会计师**名，中级（含中级）职称以上占员工总数的80%。目前，**公司开设的分支机构有：**云浮分公司、***汕尾分公司、**惠州分公司、**河源分公司、**肇庆分公司、**海丰分公司、**广州分公司、**惠东分公司、梅州分公司、湖南省分公司。执业范围有：整体资产评估、单项资产评估、房地产评估、土地评估、房地产经营咨询、项目可行性研究等，是一家专业性强、评估资格全面、技术力量雄厚的综合评估机构。
三、专业实践的感受及认识
1、估价方法的选用
在土地评估方法中，常用的也就是市场比较法、剩余法（假设开发法）、基准地价法、成本法、收益还原法、路线价法。
市场比较法：市场比较法主要用于土地交易市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区，市场比较法除可直接用于评估土地的价格和价值外，还可用于评估土地的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
收益还原法：收益还原法只适用于有收益或有潜在收益的土地估价；由于空地出租的情况较少，而从房地合租的情况下剥离建筑物的收益比较繁琐，再加上该种评估方法以持续使用为前提，故该种评估方法在土地评估中较少选用。
成本逼近法：成本逼近法适用于（1）现开发土地；（2）土地市
场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；（3）除城区或市区的工业用地估价；（4）既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
剩余法：剩余法适用于：（1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）；（2）土地整理、复垦；（3）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估；（5）在建工程（包括停建工程）；（6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等；
基准地价系数修正法：基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。
路线价法：在现实工作中很少采用。
2、各方法中的难点及解决
市场比较法：难点是成交案例的收集，案例的选取和修正是市场比较法的关健。由于土地的稀缺性，各城市各年成交的土地数量较有限，这就要求我们平时就要注意对成交案例的收集，这是一项长期的积累工作。应按《城镇土地估价规程》要求选择案例和进行修正，不能迎合客户高价低价的需求而故意选择成交价格明显较高或较低的案例。
成本逼近法：各项土地成本费用资料收集成在多而散，诸如土地取得费（征地费、相关税费、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）标准、拆迁费标准、土地开发费标准等资料较难收集，且存在当地政府部门更新不及时；我们测算时需做到不漏算，不重复，各项费用取值需有依据。这时要求我们平时多跑政府部门多收集这方面的资料。
剩余法：剩余法是成本法的倒算法，土地最佳开发利用方式和开发完成后房地产的价值及开发成本估算将直接影响评估土地的价值，首先通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。其次在明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租）及目前市场状况的前提下估算不动产总价；（3）对计算中采用的建筑费、专业费、开发周期、税费、手续费和开发商利润等参数应说明选择的依据和标准。
基准地价系数修正法：在我们评估实践中，有时仅收集到基准地价标准，而无法收集到修正体系，也采用该方法评估（用熟悉城市的修正体系），这时不可取的；估价对象所在城市的基准地价成果超过两年没有更新的，也不宜采用基准地价系数修正法评估。
3、合格的估价师既是权属方面的专家，也是市场方面的专家合格的估价师首先是权属方面的专家，由于我国土地制度存在多种形式，在实践估价中应分清是何种权属条件下的土地价值评估；现场勘查中需核实地土地基本情况，包括土地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积及地上建筑情况、用途等，看其是否与产权登记证件一致。
合格的估价师其次是市场方面的专家，估价师中各项资料的收集、整理是长期的积累工作，市场信息的去粗取精、去伪存真都需要估价师有一定的经验，测算过程中市场案例、参数的选取也都离不开估价师的专业判断，这些都要求我们平时多跑外面进行市场调查，而不是坐在办公室内闭门造车。
我深知，我所学到的理论知识和实践经验是不够的，在以后的工作中需要不断的加强学习和实践，争取做一名合格、优秀的估价师。
3土地估价师实践考核总结
土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业，要成为一名合格的土地估价师，仅有理论知识仍不够，估价实践经验的积累是相当重要的，这些经验需要我们在工作过程中进行不断积累，在估价专业实践过程中，学到了许多书本上无法深刻体会到的知识和实操经验，下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。
一、专业实践的个人及单位基本概况
本人xx年xx月毕业于xx大学“土地资源管理”专业，本科学历。xx年xx月至xx年xx月在xxxxx有限公司从事土地、房地产估价工作，并于xx年xx月通过考试取得土地估价师执业资格。
xxxxx有限公司注册资本为xx万元，具有土地估价、房地产估价、资产评估资格。现有注册土地估价师xx人，土地评估资信等级为xx级，可在xx省范围内从事除基准地价、标定地价、地价指数、上市评估及政府确定的重大项目之外的地价评估业务；现土地评估业务范围主要有：土地抵押评估、土地出让底价评估、土地作价入股、土地价值咨询、土地收储、房屋征收评估等；
实践考核指导老师xxx为xxxxx有限公司法定代表人、总经理，具有土地估价师、房地估价师、资产评估师执业资格；xxx年取得土地估价师执业资格，资格证书号xxxxx，取得土地估价执业资格xxx年，长期进行土地估价工作，理论知识、实践经验丰富。
二、专业实践期间从事主要工作
在土地估价工作期间，主要从事土地抵押评估、土地出让底价评估、土地转让评估等，擅长抵押类土地评估，在日常土地估工作中主要负责实地踏勘前的土地评估资料收集、分析、配合土地估价师共同做好实地踏勘工作，实地踏勘结束后对踏勘查采集的信息、资料进行分类、整理、分析，和土地估价师一起对待估宗地、估价方法、市场合理价值的确定进行商讨，并初步撰写土地估价报告，经三级审查后，对土地报告进行装订、送达、资料整理归档。
三、专业实践过程估价实务经验积累土地估价是一项实操性强的专业技术工作。土地估价工作既是一项专业性强综合性的工作、同时也体现了估价的艺术性、估价人员的执业素养，不但要熟练掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识；而且需要熟知有关法律、法规、土地市场行情、国家和地方的经济政策。
1、接受估价业务委托前需要注意的一些问题。
在委托评估时，一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求，尤其是抵押贷款估价，这是对估价机构执业道德和风险意识的考验，估价机构应拒绝委
托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”，甚至是找了几个估价机构，谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向，就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好，向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时，因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的，因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。
2、实地踏勘及估价报告的撰写
2.1实地踏勘的重要性
要做好一份土地估价报告，认真做好实地踏勘十分重要，估价人员只有实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况，估价对象的优劣、如何选定估价方法、合理确定土地价值等情况才能清晰明确。
实地踏勘主要包括：估价对象权属资料核实；社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等收集；地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等的调查；
2.2实地踏勘关注事项
实地踏勘可理解为对宗地自身现状及其周边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、地号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于已建有地上建筑物的，还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等；另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件踏勘，亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。
此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带实地踏勘表（如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》）和数码相机等，在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境
（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，必要是现场草绘委估宗地位置示意图。
2.3经过实地踏勘后要对所收集的相关资料进行分析整理，对估价对象地块进行综合分析，并对各估价方法进行适应性分析，选取适宜的估价方法，合理确定相关估价参数，对估价结果进行分析，最终确定合理的土地价值。
2.4撰写出具土地估价报告
出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的，在经过资料收集、实地勘察后，由收集调查阶段进入相关资料分析阶段，根据《城镇土地估价规程》要求撰写土地估价报告书。
四、土地估价报告撰写的重点和难点
（1）土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。
土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。
①市场比较法市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内，具有较强相关性、替代性的地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正，进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上，大多数时候，要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。
其基本计算公式如下：地价=比准单价×土地面积
比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
②基准地价系数修正法基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果，按照替代原则，就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的方法。
该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系，处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中，选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果，包括基准地价级别图表及相应修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地
踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。
其基本公式为：V=V1b×（1±∑Ki）×Kj
式中：V──宗地地价V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数
③剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等，以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。
采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识，因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准，以作为估价过程中取值的依据。
其计算公式为：地价=开发总价值-开发总成本-开发利润=不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利润
④成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例，有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定，也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。
其计算基本公式为：土地价格=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。
⑤收益还原法该方法由于其特殊性，日常运用的较少，因为如果采用企业收入费用来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表，
且报表中往往存在一些非正常开支，在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算，一方面对于纯土地租赁市场并不成熟，即使租金水平可从市场调查获得，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。
（2）土地估价报告撰写及出具
在分析已有估价资料基础上，选用恰当的估价方法进行价格试算，最终选择两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题，更加客观的反映土地价值。在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时，土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明，句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点，且应防止错别字和错漏等，提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前，还需进行内部审核，即“三级复核”，经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用，同时将估价底稿交档案管理人员存档。
五、对土估价风险的点滴认识：
因为在土地估价中对抵押评估项目做的比较多，同时又对司法鉴定项目有所接触，在当前经济环境下，有一些效益一般的工业企业多依赖银行融资进行资金流转，这类企业在委托抵押评估时一般会提出高于市场价值较多的不合理要求，在资金不济时，往往又会出现银行贷款还不上的情形，这时法院便会查封企业抵押资产，在司法鉴定评估时，正常的市场评估价值往住会低于原先评估的抵押价值，一方面给融资机构带来损失、给资产处置带来难度，同时也会给原评估机构带来负面影响。如何防范这类风险，估价机构和估价人员在接受委托时就应提高认识，和委托方积极沟通，晓之以理，以正常的市场价值出具评估报告，维护社会资本的良好循环。
4土地估价师个人专业实践总结
自从20XX年开始接触土地估价至今，我从事土地估价一线工作已有4年多的时间，得到了不少土地估价的实践机会，对土地估价也有了一些自己的感受和认识，现就近几年专业实践过程中的主要工作、感受和认识做一简要总结，以便考评专家对本人的执业能力进行考核，也有助于自己业务水平的提高。
一、实践单位基本情况
本人目前所属的******，具有国土资源部中国土地估价师协会注册土地估价资质（全国范围执业）、土地评估中介机构A级资信、国家建设部一级房地产估价资质，是中国土地估价师协会会员单位、北京房地产估价师和土地估价师协会副会长单位。公司主要从事常规的土地及房地产估价业务、企业改制上市咨询、土地一级开发咨询、课题研究等业务。
二、专业实践情况介绍
本人自20XX年开始接触土地估价业务至今，期间有一年多时间在一家房地产开发企业就职，后因仍旧热爱土地估价工作，便重新就职于土地估价机构。目前我在***主要从事土地估价、房地产估价、土地一级开发实施方案等方面的工作。在这几年的实践工作中，我参与估价项目涉及的主要类型有土地使用权抵押评估、土地使用权出让评估、司法鉴定评估、土地使用权收购补偿价格评估、土地转让价值评估、企业改制上市中土地价值的评估等，通过这些不同类型的土地估价项目，提高了我的估价理论水平和估价业务能力，也使我对估价行业有了进一步的认识。
1.对主要工作类型的认识
（1）土地使用权抵押价值评估：是涉及取得土地使用权后因融资需要而进行的抵押贷款评估。
土地抵押评估是土地估价的主要业务之一，一般情况是对国有土地使用权的抵押价值进行评估。在进行土地使用权抵押价值评估时，应特别注意风险的防范。在风险防范方面首先要严格审核土地使用权的合法性，要保证抵押人与土地使用权人的名称一致，对于评估地块的面积和四至，必须进行现场勘查，以确保其真实性；其次，对于估价对象的他项权利情况要进行核实，当存在优先受偿权时，抵押价值为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值扣除优先受偿款后的价值，另外，当遇到未拆迁完成的地块进行贷款申请时，要对将要发生的拆迁成本进行测算，抵押价值也应在市场价值的基础上扣除拆迁成本和其他土地开发成本；再次，估价师应对土地市场发展情况和地产收益状况有一个预测，当预测估价对象未来可能发生减值时，要给予充分的重视，并给与抵押权人作出应有的提示。
土地使用权抵押估价因估价对象的土地使用权用途和类型较多，因此要根据估价对象不同的用途和类型选用估价方法，但在进行土地使用权抵押评估选用评估方法时，一定要充分重视保守性、谨慎性原则。一般来说，在地产交易活跃的区域里，以市场比较法评估为主;商业用地可使用收益还原法;工业用地可选用成本法;在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法，但要注意修正系数取值的合理性。
（2）土地使用权出让评估：土地使用权出让评估一般是补充地价款评估和招拍挂底价评估。
对于补充地价款评估，一般是指土地使用权进行出让、土地由划拨性质转为出让性质或者土地面积和用途发生改变时须向政府缴纳土地出让金数额的评估。在北京市，这类评估应遵循《北京市出让地价评估技术标准》的要求进行估价，估价时必选基准地价法和其他两种以上方法，在实际操作中除了基准地价修正法外，一般还选用市场比较法，市场比较法选取的案例是近期同级别同区域内地块的土地使用权出让案例，案例的价格应选用获得国土部门审定通过的地价。在土地使用权出让评估报告的估价结果中我们需要分别列出熟地价和毛地价或者出让金，在北京市，当估价对象是部分郊区的土地时，估价结果为熟地价和出让金。
招拍挂底价的评估是指招标底价以及挂牌、拍卖的保留价，即招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格的评估，这类业务开展时应遵循《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》。评估时可采用市场比较法、基准地价法、剩余法等，在这类评估业务中，一般还采用成本法进行评估，如果项目是已进行成本审计的，在运用成本法时可采用审计完成的数据，若还未经审计，也可采用项目自身的拆迁补偿安置方案的有关数据，其他数据可将该区域其他项目的同类数据作为参考，这样计算的成本价格对单个项目来说会更为准确，因此成本法测算结果可作为比较重要的结果，另外再考虑市场因素对其价格的影响，得出较为客观的估价结果。
（3）司法鉴定评估：司法鉴定涉及的土地评估具有一定的特殊性，由其特殊性决定了土地估价师在执业过程中必须充分认识到司法鉴定评估业务的严肃性，从前期现场勘查、权属的调查认定、估价师签字等细节上都不能有半点疏忽。在实际工作中，司法鉴定的土地评估主要为确定土地拍卖底价、确定抵债协议金额等目的服务，土地估价师在估价时除应遵循《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人还应当履行出庭义务，就作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。
（4）土地使用权收购补偿价格评估：土地使用权收购补偿价格的评估一般是受土地储备部门或被收购单位的委托。
土地使用权收购补偿价格的评估一般情况都较为复杂，例如权属手续不够完善、地上物类型复杂多样等问题。在进行这类业务时，我们应当尽量核实权属的合法性，对于权属不清晰的应尽可能的进行认定，并对最终如何认定在报告中予以说明，对于地上物，除了拥有合法产权的建筑物外，其他一些房屋附属物、树木以及不可移动的设备，均要进行统计和测量，并作出相应的价格估算。此类估价的估价方法可采用成本法，在估价数据选取方面参考周边项目的补偿标准，计算地块的拆迁补偿价格以及补助等费用，得出地块的补偿总价，同时使用剩余法、市场比较法或收益还原法计算地块的现状市场价值，通过综合考量后确定估价结果。在进行收购补偿价格测算的同时，我们也应该测算规划条件下该地块的价值，以期达到一种平衡，既能够使产权人得到最大程度的补偿，还可以得到土地整理储备部门的认可。
三、专业实践的感受及认识
估价行业是一个对理论和实践要求都较高的行业，并且因为行业的中介性质，更要求我们具备良好的职业道德素养，因此只通过了考试并不能够算是一个合格的土地估价师，我们还需要在实践工作中不断的积累经验，从自身做起，强化自己的业务知识和职业道德意识，规范执业行为，全面提高执业质量，切实落实土地评估行业管理的各项规章制度，并且作为一名估价师还需要不断的丰富自己各个方面的知识，例如经济、金融、建筑、规划等。在估价时我们还应当谨守估价的各项原则，尽最大可能做到公平公正。
通过这几年的专业实践，为自己积累了一定的估价经验，也巩固了专业知识，提高了专业技能，但仍然存在许多不足，以上是我对估价行业的一些自己的认识，希望能够得到专家的指点，以使我能够得到更好的进步。在今后的工作中我将不断的努力从多方面培养和锻炼自己，不断的提高自己的业务水平和人际沟通能力，力争成为一名优秀的估价师。
5土地估价师实践考核个人专业实践总结
土地估价行业是一个对理论和实践均要求较高的行业，要成为一名合格的土地估价师，仅有理论知识仍不够，估价实践经验的积累是相当重要的，这一经验需要在工作过程中进行不断积累，在估价专业实践过程中，学到了许多书本上、考试中无法深刻体会到的知识和实操经验，下面就土地估价工作专业实践进行简要总结。
一、专业实践的基本概况
本人20XX年底起在XXXXXXXXXX工作，XXXXXXXXXXX是当时XXX地区首家具有土地估价资质的会计师事务，自20XX年起至今在XXXXXXXXXXXX从事土地估价和房地产估价等工作。
XXXXXXXXX注册资本为100万元，是具备在广东全省范围内执业的土地评估机构之一，也是一家具有房地产估价资质的综合性评估机构，在从业人员当中，有注册土地估价师7人、注册房地产估价师7人，估价师们长期在估价岗位上工作，不仅具有扎实的理论功底而且具有丰富的估价经验，在近几年的实践工作过程中，对本人土地估价理论知识和实践经验提高具有非常重要帮助。
二、专业实践期间从事主要工作
在所从事土地估价工作中有：涉及土地使用权人取得土地使用权后进行融资所需要进行的抵押贷款估价，主要由贷款申请人或金融机构委托；涉案资产（土地）拍卖底价评估，主要由市、区两级人民法院委托；涉及土地产权过户需缴纳税费的工作，主要由交易方委托；涉及土地招拍挂过程中出让底价的确定工作，主要由土地行政主管部门委托评估。
三、专业实践过程估价实务经验积累
土地估价是一项实操性强的专业技术工作。从事土地估价工作不但要掌握相关估价技术规范、估价程序、估价方法等到专业知识；而且需要熟知有关法律、法规。遵循职业道德，客观公正的做好地价评估。
1、接受估价业务委托
接受估价业务委托前需要注意的一些问题。在委托评估前，一些委托估价方往往会提出估价结果要达到某一具体金额等不合理的要求，尤其是抵押贷款估价，这是对估价机构执业道德和风险意识的考验，估价机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但估价机构应与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免估价工作完成后的发生不必要的争议。还有一些委托方会要求估价机构先提供委估宗地的“初步评估价值”，甚至是找了几个估价机构，谁提供的“初步评估价值”达到自已的意向，就委托谁评估。而一些土地估价机构为争夺业务而投客户所好，向对方随意提供使其满意的“初评值”。结果在正式提供估价报告时，因达不到当时应允的“初评值”而出现了纠纷。这些问题都是在接受估价委托前需要注意的，因此对于土地估价合同的订立也尤为重要。
2、现场勘察及估价报告的撰写
土地估价师考试时，命题人在题目中往往会给出估价人员相应的现场勘察结果和市场调查相关数据，要求利用有关方法来计算出结果。但实际工作中，所有的数据都要自己调查搜集，进而才能做好估价分析试算和报告的撰写。
（1）现场勘察关注事项
现场勘察即“看现场”，但却不仅仅是看那么简单，现场勘察有着对估价工作承上启下的作用，其是接受土地估价委托后进入的工作流程，也是报告撰写过程中的重要基础。
现场勘察可理解为对宗地自身现状及其旁边土地利用状况踏勘和该区域内土地市场状况的调查两个部分。一部分是要了解委估宗地实体状况和权益状况，包括宗地座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于已建有地上建筑物的，还需要注意查看其地上建筑物结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等；另一部分是对委估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查，亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。
此外“看现场”时需进行必要的记录和拍摄。须携带现场勘察表（如可设计《土地状况现场调查登记表》、《房屋状况现场调查登记表》）和数码相机等，在现场踏勘过程中按照制定好的土地、房屋状况现场调查表内容进行记录，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，必要是现场草绘委估宗地位置示意图。
（2）撰写出具土地估价报告
出具土地估价报告顺利完成土地估价业务是最终目的，在经过资料收集、实地勘察后，由收集调查阶段进入相关资料分析阶段，从而撰写土地估价报告书。土地估价报告撰写的重点和难点则在于估价方法的选择和运用上。
①对估价方法选择和运用
土地估价常用方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、收益还原法等。各种估价方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员有好的理论基础和实践经验。
①市场比较法
市场比较法的具体思路是在近期地产市场中选择与估价对象处于同一供需范围内，具有较强相关性、替代性的地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对时间因素、交易情况、区域因素及个别因素等影响地产市场价格的因素进行分析比较和修正，进而求取其估价值。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。在运用过程中的难点在于可比交易实例的收集上，大多数时候，要求收集有详细数据和文字依据的市场案例存在一定的难度。
其基本计算公式如下：
地价=比准单价×土地面积
比准单价=可比实例成交单价×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
②基准地价系数修正法
基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质地域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正系数表等估价成果，按照替代原则，就估价对象区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日价格的方法。
该估价方法主要适合该地区有较为完善的基准地价体系，处于城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合用地的评估。在实践过程中，选用该估价方法首先要收集到当地最新的基准地价成果，包括基准地价级别图表及相应修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。
采用基准地价系数修正法的重点和存在的难点主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和土地使用年期修正中土地还原利率的确定。
其基本公式为：
V = V1b×（1±∑Ki）×Kj
式中：
V──宗地地价
V1b──某一用途土地在某一土地级别上的基准地价
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
Kj──期日修正、容积率、土地使用年期等其他修正系数
③剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、税费和利润等，以估价余额来估算待估宗地价格的一种方法。
该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确开发意图和规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。采用该估价方法要求估价人员应具有较强的房地产估价、工程造价等相关知识，因运用剩余法时首先要求采用市场比较法和收益法等房地产估价方法来求取待估宗地预计开发完成后价值或现行状态的价格水平。主要涉及在现场调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求估价人员对区域相关工程造价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要估价人员熟知规划、房产、土地、财政、税务等部门相关法律法规和收费标准，以作为估价过程中取值的依据。
其计算公式为：
地价 = 开发总价值-开发总成本-开发利润
= 不动产总价-建筑费-专业费-不可预见费-利息-销售费用-税费-利润
④成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。该方法主要适用于乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁补偿案例，有明确的相关征地补偿标准文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定，也可参照该地区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用来确定。
其计算基本公式为：
土地价格=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数
⑤收益还原法
该方法由于其特殊性，日常运用的较少，因为如果采用企业收入费用来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表，且报表中往往存在一些非正常开支，在确定那些是非正常开支并进行剔除难度也较大。如果用市场租金来进行计算，一方面对于纯土地租赁市场并不成熟，即使租金水平可从市场调查获得，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。
（2）土地估价报告撰写及出具
在分析已有估价资料基础上，选用恰当的估价方法进行价格试算，最终选择两种或两种以上方法进行评估。需要注意的是由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求估价人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题，更加客观的反映土地价值。
在按照《城镇土地估价规程》中附录的格式撰写土地估价报告时，土地估价报告应尽量做到用词准确、语义鲜明，句子简洁、概括性强、逻辑严密等特点，且应防止错别字和错漏等，提高估价报告质量。在提交估价报告给委托估价方前，还需进行内部审核，即“三级复核”，经审核合格后方可出具正式报告交付委托方使用，同时将估价底稿交档案管理人员存档。
三、土地估价行业取得成就及面临问题
1、土地估价行业作用及取得成就
经过近二十年来的改革发展，目前土地估价行业已成为我国经济社会发展中不可或缺的重要中介行业。20XX年12月，国务院办公厅在转发财政部《关于加强和规范评估行业管理意见》的通知中，明确规定土地估价师是国家根据社会主义市场经济发展需要设置的六类资产评估专业资格之一。
土地估价行业建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度、形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系和一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍。通过土地估价，为我国土地使用制度改革、建立全国城市土地市场以及科学配置合理使用土地提供了基础。配合国有企业改制、改组、改造，为企业土地资产定价提供了广泛的技术服务。
通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。
2、土地估价行业面临问题
在近二十来年的发展中，土地估价行业取得了巨大成就，同时不可否认也存在着一些问题。
（1）委托收费制度的不合理性
和会计师事务所、税务师事务所等中介行业一样，评估行业现行的委托收费制度容易使评估机构与客户产生利益关联，即使双方不通同作弊，这种利益关联也会影响估价师的判断，从而带来风险。
按照现行体制，估价机构的业务大多由委托单位决定，估价费用也大多由委托单位支付，在这种情况下，无论是评估机构，还是估价师个人，都有取悦客户的强烈动机，在利益面前，不少评估机构往往会选择屈从客户的要求，在很多情况下，决定评估机构的却是企业，付费的也是企业，企业拥有自己决定由谁来监督自己以及决定监督费用的权力，其结果是可想而知的。
（2）评估机构之间恶性竞争
竞争并不是一件坏事，如果是执业质量的竞争，应值得提倡。问题是现在的评估机构之间的竞争主要不是执业质量的竞争，而是价格的竞争。
竞相压价、恶性竞争成为一种普遍现象，给评估机构带来很大风险隐患，不利于整个行业的健康成长。评估机构之间压价恶性竞争的原因比较复杂，一方面是由于部分评估机构不讲职业道德，风险意识不强；另一方面是由于评估机构的业务比较少，面临很大的生存压力。有些评估机构通过不规范手段利用低收费和高回扣进行恶性竞争，部分机构为了获得业务，不得不向有关单位中的工作人员给与高额回扣，这种风气逐步蔓延到了行业内各种业务竞争中。
四、遵守土地估价师职业道德
在专业实践过程中体会到，作为一名合格土地估价师不仅要有扎实的理论知识和丰富实践经验外。在从事土地估价业务活动中，还应严格遵守土地估价师职业道德，实事求是，执行国家有关地价政策，坚持独立、客观、公正的原则，自觉维护行业的信誉，加强与委托估价方的沟通，拒绝一些不合理要求，不迎合委托估价方出具不切实际甚至失实的估价报告，不向相关当事人索取任何贿赂或其他好处，回避与有利益关系的相关业务，未经委托估价方许可，不泄漏估价过程中获知的的相关商业秘密和估价报告内容。