2016房地产市场总结
12016年中国房地产市场总结
20XX年上半年，政策宽松趋稳，各类需求集中释放推动市场整体高位运行，代表城市商品住宅月均成交创历史同期最高水平。百城价格上半年累计上涨7.61%，核心一二线及周边城市轮番领涨。量价高位推动下，品牌房企业绩大增，同时大型房企资源整合加剧，对热点城市土地市场投资态度积极，造成地价短期急剧攀升，其中南京、苏州等城市地价涨幅尤为显著。
展望下半年，国内经济下行风险依然较大，房地产调控继续因城施策，下半年市场量价增速将回调，全年量价平稳增长，绝对水平将创新高。一方面，热点城市风险积聚，楼市调整压力加大；另一方面，房地产市场库存总量仍较大，且存在结构失衡问题，去库存仍是下半年市场主基调。
市场表现与特征：市场整体持续高温，二线城市表现突出
1.政策：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧
年初中央信贷财政政策调整促进需求释放，长效机制完善推进住房制度改革。2月购房门槛再度降低，不“限购”城市首套房首付比例最低为20%，同时再降准0.5个百分点。财政政策也积极调整，下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，促进需求释放。同时住房制度改革稳步推进，长效机制逐步完善。两会及十三五规划纲要均提出鼓励刚性和改善性需求，建立购租并举住房制度。《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台，对加快培育和发展住房租赁市场有了更具体的规范。长三角、成渝及哈长城市群规划落地，农村“两权”抵押贷款、房地产业“营改增”、各地不动产登记工作也顺利推进。
地方政府因城施策力度加大，热点城市政策持续收紧。当前城市分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，一线城市已率先出台调控收紧措施，沪深限购加码，上海实施房地产金融宏观审慎管理，北京通州将商住纳入限购范围，一线城市周边部分三四线城市也开始加强楼市管控稳定房价。合肥、厦门、苏州、南京等强二线城市房价地价领涨全国，合肥对地王现象进行严控，同时收紧信贷政策为楼市降温，苏州、南京出台措施限房价地价，天津、武汉、青岛收紧公积金贷款政策。而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻，市场仍以去库存、促消费为主基调，供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。
总体来看，在20XX年以来多轮货币信贷政策作用下，房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这也将是下半年楼市政策主线。中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大，合肥已出台限贷政策，南京、苏州也限制房价地价过快上涨，未来或有更多城市效仿上海实施房地产金融审慎管理。而其它库存压力较大的城市仍将有宽松政策助力，推进户籍政策落实，鼓励农民工购房等，进一步去化库存。
2.成交：各类需求释放推动市场整体高位运行，二季度增速有所回落
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
上半年市场成交整体高位运行，但二季度成交增速有所回落。据初步统计，20XX年上半年，50个代表城市商品住宅月均成交约3500万平方米，同比增长36.6%，绝对量创历史同期最高水平。
具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市商品住宅月均成交面积达到3135万平方米，同比大幅增长50.1%；其中3月单月成交量达4410万平方米，同比增长86.4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交约3930万平方米，同比增长27.4%，较一季度收窄22.7个百分点。
不同城市来看，上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓，其中二线城市增幅最高。据初步统计，上半年，一线城市月均成交量83万平方米，同比增长9.3%，增速在各类城市中最低，较一季度显著收窄33.9个百分点。二线代表城市月均成交93万平方米，同比增长41.2%，增速较一季度收窄5.9个百分点，但增幅在各线城市中最为显著。三线代表城市月均成交量42万平方米，同比增长37.8%，增速较一季度收窄22.1个百分点。
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4月以来二手房成交环比持续下降，5月同比下降。20XX年1-5月，十大城市二手住宅累计成交67.44万套，同比增长59.0%，增幅较一季度收窄52.6个百分点。具体来看，一季度受降首付、调整契税营业税利好政策影响，共成交41.78万套，同比大幅增长1.1倍，其中3月成交19.02万套，同比增幅超过160%，绝对规模仅次于20XX年3月的历史高点。进入二季度，热点城市成交显著降温，二手房成交相应下调，4-5月共成交25.66万套，同比增长13.17%，其中5月同比下降0.2%，是20XX年12月以来首次同比下降。
整体来看，上半年市场成交高位运行，一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高。二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力；重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势，平稳放量；库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。
3.价格：百城价格累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
20XX年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅突破1%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，20XX年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨7.61%。其中，一季度累计上涨2.94%，3月环比涨幅达到历史最高点，为1.90%；二季度保持较高涨幅，累计上涨4.54%。同比来看，自20XX年8月百城住宅价格同比止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至11.18%。
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20XX年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨12.79%，涨幅较去年同期扩大7.62个百分点；二线城市累计上涨5.33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%；三线城市累计上涨4.27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。
受热点一二线城市带动，其周边城市价格涨幅也不断扩大。一线城市在20XX下半年持续宽松的货币政策影响下率先掀起涨价潮，深圳、上海涨幅尤为明显，今年一季度延续上涨态势，且保持较高涨幅，这种趋势逐渐蔓延到东莞、惠州等周边城市及南京、苏州等热点二线城市；3月以来为稳定房价，深圳、上海、苏州、惠州等城市相继出台收紧政策，且初见成效，二季度这类城市房价涨幅已明显放缓；5月厦门、合肥涨幅仍显著；6月在严控房价过快上涨的政策影响下，热点城市涨幅均有所缓和。
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上半年十大城市二手房价格累计上涨12.62%，涨幅超过新房3.76个百分点。具体来看，一季度，二手房价格环比涨幅持续扩大，累计上涨7.20%，超过新房3.59个百分点，其中3月单月环比上涨4.43%，创20XX年下半年以来最高单月环比涨幅。二季度，二手房市场有所回调，累计涨幅收窄至5.05%，单月环比涨幅持续缩小至0.98%。
展望下半年，不同城市价格走势持续分化。一线城市中，北京、上海涨幅趋缓；深圳近两月二手房价格已转为下跌，未来也将影响到新房市场预期。南京、苏州等强二线城市上半年房价过快上涨，价格水平已在一定程度上超出购买力，且市场杠杆率较高，价格变化对信贷政策敏感度高，政策收紧下可能出现价格调整；东莞、惠州、廊坊等一线周边城市受大城市需求辐射影响，未来发展预期乐观，房价上涨动力仍然较足。而二线城市中的成都、重庆楼市供应充足，房价上涨动力相对较弱。
4.土地：热点二线城市土地市场高热，苏州、南京等城市地价翻倍
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
全国范围看，各类土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供应方面，20XX年上半年，全国300城市共推出各类用地（规划建筑面积，下同）8.0亿平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商办用地同比分别下降12.1%、10.7%。成交方面，全国300城市各类土地共成交6.0亿平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商办用地同比下降18.3%。出让金方面，各类土地出让金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商办土地下降7.5%。
住宅用地楼面价和溢价率创新高。20XX年上半年，全国300城市商品住宅用地成交楼面价和溢价率大幅上涨，楼面均价达2949元/平方米，同比大幅上涨53.8%，溢价率为49.17%，较去年同期上涨36.6个百分点。受此影响，各类用地整体楼面价和溢价率同比分别上涨31.4%和27.8个百分点。
二线城市宅地成交火热，楼面价涨幅最高。20XX年以来，以南京、合肥、苏州、杭州为代表的热点二线城市土地市场高温不退，总价和单价地王频现，楼面价涨幅领衔全国。1-6月二线城市出让金及楼面价分别同比大涨84.2%、88.7%，溢价率也较去年同期提高41.66个百分点，增幅显著。
总体来看，由于全国整体市场库存量依旧处于高位，去库存仍是目前市场核心问题，特别是在三四线城市，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，全国300个城市土地市场供需均处低位。与量相反，整体楼面价和溢价率均实现不同程度上涨，尤其是南京、苏州等为代表的二线城市涌现地王潮，究其原因，其一，货币信贷环境宽松背景下房企融资成本低，其二，热点城市楼市快速去化致短期供应不足，房企补货意愿强烈；其三，一线城市进入门槛高且土地供应大幅下降，三四线城市库存高企，企业被迫转向热点二线城市；其四，国企改革进入关键阶段，地产板块整合势在必行，国资房企在此轮土地热潮中表现抢眼。预计下半年，重点二线城市仍是房企争夺焦点，但个别城市受调控与预期影响，土地市场热度趋弱，土地市场热度可能向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市不断传导。
5.企业：115家房企上半年销售业绩突破50亿，大型房企加速整合、重塑行业格局
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
品牌房企销售业绩显著提升。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。
代表企业20XX业绩目标完成率已达六成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定20XX年销售目标时保持了审慎乐观的态度。今年以来市场的火爆使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平，截止20XX年上半年，监测品牌房企的销售目标平均完成率为60%，远超往年平均完成率。
热销激发补仓意愿，资金面宽裕助力品牌房企拿地规模大幅提升。20XX年上半年，20家品牌房企共计拿地4883万平方米/2260亿元，面积同比增长39.3%，金额同比增长33.6%。拿地重心向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比不足20%。销售的持续走高刺激了房企的补仓意愿，同时融资环境的宽松也使得房企资金面明显改善，今年以来房企债务融资规模较往年大幅提升，且融资成本明显降低，其中保利5年期公司债票面利率已经低至2.95%，品牌房企拿地能力也明显提高。
大型房企整合加剧，行业集中度将继续提高。随着国内房地产市场结束快速增长期，行业竞争加剧，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为新常态。今年以来以中海、中信为代表的大型房企通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业竞争格局将持续升级。
在各类宽松政策的叠加刺激之下，20XX上半年品牌房企业绩显著提升，全年销售目标完成率已达较高水平。销售的持续回暖激发房企拿地补仓的意愿，而当前融资环境的宽松也使得房企资金面得到了极大的改善，在此背景下房企上半年拿地规模大幅增长，拿地重心开始向基本面较好的二线中心城市转移。此外，由于市场竞争的不断加剧，行业的整合成为趋势，今年以来大型房企间的“强强联合”频现。展望下半年，随着之前热点城市市场需求的释放，预计品牌房企业绩增长速度将有所放缓，但销售规模仍将处于较高水平。在拿地布局方面，由于当前行业整合压力较大，集中度将持续提高，拥有更多土地储备的房企将在未来整合竞争格局中掌握更多话语权，因此品牌房企在一、二线城市土地市场的竞争将仍然激烈。
2中国房地产市场2016总结与2017趋势展望
2017年1月4日，首届中国房地产大数据年会在上海崇明岛召开。会议中，中国指数研究院发布《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》，基于全面的房地产大数据体系，对2016年的市场形势进行了总结，并对2017年的行业发展做出预判，为社会各界提供借鉴和参考。
1.2016年中国房地产市场形势总结
2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。
政策方面，政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：“两会”提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。
价格方面，热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价快速攀升，1~11月百城住宅价格累计上涨17.83%。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。
成交方面，市场成交全年高位运行，成交结构明显上移。2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台，代表城市市场热度开始回落，四季度成交量高位下调。从成交结构来看，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，热点城市的改善需求也积极释放，成交结构上移，大户型成交占比提升。（图1）
土地方面，一二线土地市场高热，高价地开发蕴风险。2016年，300个城市土地市场供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，热点城市土地市场持续高热，拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%；平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。值得注意的是，2016年房企销售回暖及宽松的资金环境，企业拿地热情高涨，重点一二线城市高价地块频出，尤其是合肥、苏州、南京、上海等城市，未来市场走势十分值得关注。
企业方面，百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速。2016年，品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，且恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元，开启了房企规模化发展的新时代。在良好销售业绩支持下，企业现金流充裕，拿地意愿强烈。2016年行业格局也在发生着深刻变化，央企、国企加快整合重组，房企资本融合进程加快。
2.2017年中国房地产市场趋势展望
2017年，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。（图2）
2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。
1代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主要是各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。
32016年中国房地产市场总结及2017年展望
1月3日，中投顾问房地产研究院发布了《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》。根据其对全国21个重点城市的数据统计，2016年前11个月全国重点城市成交总面积29165万平方米，同比增长33%；成交均价13155元/平方米，同比上升接近10%。展望2017年，中投顾问房地产研究院认为，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市，房价具备较大支撑。
去库存效果明显
中投顾问数据显示，全国21个重点城市2016年11月库存合计1.63亿平方米，比2015年大幅下降31%。其中，长三角城市群去库存最为明显，库存下降47%；珠三角、环渤海城市群及华中、华西代表城市库存下降幅度在28%-29%。
不同城市群、城市群内部各个城市之间分化较为明显。一线城市及强二线城市中，2016年前11月只有天津和广州两个城市成交量增长。其中，天津增长最明显，月均成交面积较2015年大幅增加72%；广州增幅接近30%。其他重点城市中成交量增幅前五名分别是贵阳、珠海、青岛、郑州、长沙。
价格方面，两年内价格上涨最为明显的是深圳，上涨超过100%；广州的价格最为平稳，两年价格上涨不到20%。其他重点城市成交均价上涨最快的前五名城市分别是东莞、合肥、南京、珠海、济南。
中投顾问房地产研究院认为，此轮重点城市房价上涨主要有三个原因：受全国范围内去库存政策影响，购房者杠杆持续放大；大幅增加的流动性成为房地产市场进一步上升的动力；土地市场频繁拍出高价土地，不断影响购房者对未来楼价快速上涨的预期。
在去库存背景下，债券融资闸门于2015年放开，房企融资于2015下半年至2016年上半年达到高峰，大量低成本的债券融资推动房企加速全国土地购置，促发2015年下半年后拿地高潮持续高涨。
限购仍有加码空间
为了防止房价过快上涨，2016年9月30日起，政策转向，多地密集出台调控政策。中投顾问房地产研究院认为，市场未明显降温的城市，当前政策仍在持续加码。
国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据显示，济南、武汉、广州、郑州价格仍呈现上升态势，12月郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策；2016年12月31日，西安出台房屋限购新政，从2017年1月1日起，西安市城六区范围内只能新购一套住宅（含新建住宅和二手住宅）。
中投顾问房地产研究院预计，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷相较上年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政策压力持续，非重点城市将继续去库存。2017年上半年政策会保持相对稳定，但仍在快速上涨的地方调控将继续加码；下半年调控主要视各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。
中投顾问集团副总裁谢宇晗指出，政策风向转变之下，即使房价能够继续上升的城市，其房价涨幅较2016年也将大幅收窄；另一方面，经过2016年各重点城市地价普遍上扬，加上潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅也将相对有限。
42016前三季度郑州房地产市场总结及未来展望
术业有专攻，去库存有秘方，商业地产、写字楼办公商业地产市场也会迎来春天！
2016年楼市的跌宕起伏让所有人都始料未及：从年初的冷静观望到随后疯狂爆发的楼市热潮，从一线城市到二线甚至三线城市，楼市的火热来的如此猛烈。在这种疯狂的市场中，房价快速上涨，热点城市库存快速下降，但市场却越发地不稳定，最终迎来了全国22城调控措施的密集出台。
相较于住宅的高压管控，商办市场则显得有点异常平静。在当前火热的住宅市场行情下，商办物业存量持续走高，风险和压力并存。虽然国务院办公厅6月发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许商业用房改变为租赁用房，但就目前而言政策落地尚需时日，对商办物业库存的去化作用有限。商办物业去库存还需另寻出路。
透过2016年前三季度这个被“紧急制动“的疯狂楼市，RET睿意德从住宅和商办物业两个角度来分析和解读当前以及未来市场的发展方向。
首先，我们来看看房地产开发流程最重要的一环：土地市场的表现。
▲前三季度郑州主城区土地市场情况
(来源：郑州国土资源交易中心，包含住宅、商业、办公、综合性质土地)
前三季度，郑州市主城区土地供应总量为6786亩，成交6167亩。根据 《郑州市2016年度国有建设用地供应计划》，全年土地供应规模为3.3万亩，而截止目前，年度土地供应计划完成率还不到21%。
即便9月份政府曾承诺今年要集中供应6000亩住宅用地，也温柔地推出了“郑九条”来“限制”地王的产生，但一般从开发商拿到土地到投放市场销售都需要1年，等到这6000亩开售了也只能是远水解不了近渴，这显然无法改变“面粉”稀缺的现状。
加之今年以来正商地王、恒大地王、雅居乐地王、经开区阳光城地王等给土地市场带来的冲击，在当前土地供应不足的情况下，地王们不仅拉升了原本稀缺的土地价格，也提前炒热了区域市场，拉升了区域甚至全市的未来房价预期。
RET睿意德：土地供应不足直接导致商品房市场供应量的下降，不断导入的人口以及有限的可售房源将会继续推高未来房价的预期。也就是说，土地供应紧张，市场需求量大，未来房价下跌的可能性较小，住宅市场会持续升温；而商办市场则会承接部分刚需客户的首置需求，同样受地价成本的影响，价格也会相应的上涨。
分物业来看。
一、商品住宅
卖一套少一套：“面粉”少？“面包”更少！
▲近5年经郑州市房管局备案的供应和销售数据
首先我们来看一组供求关系，根据郑州市房管局公布地数据：2012-2016年，5年间全市共计批准预售5020万㎡住宅，实际销售出去4937万㎡。截止今年9月份，剩余可售的房源为82万㎡。假设按照100㎡/套的标准来计算，那么剩余可售的“合法”房源仅有8200套。8200套住宅是什么概念呢？
▲前三季度全市商品住宅成交情况-月度(来源：郑州房管局)
从上表我们可以看出9月全市共计成交1.6万套住宅，而截止9月全市可售的“合法”住宅总共才约8000余套，按照9月的销售速度，这8000套不到1个月就能全部卖完。
RET睿意德：在这种“面粉”奇缺“面包”被“哄抢”局面下，市场出现了7、8、9连续3个月的疯狂状态。而如今郑州实施的“限购限贷”政策如一剂短效“退烧针”，虽然短期内能平抑市场疯狂，但从远期看，若不加大土地供应力度，保证住宅供应量，那么市场可能会再次掀起狂潮。
另一方面来看，住宅的“双限”和供应不足将会溢出部分投资性客群以及纯刚需客群到商办物业市场，同时随着未来城改进程的推进，大量被拆迁居民的刚性住房需求也会转移到小面积低总价的商办公寓市场上。
二、商办市场：
不限购不限贷？去化还需专业带！
▲全市纯商铺成交走势
(已剔除商业立项的公寓产品，截止8月，来源：郑州房管局)
▲全市商业库存量
(商业立项物业，包含公寓，截止8月，来源：郑州房管局)
前三季度郑州市商铺共计成交40.7万㎡，均价20345元/㎡。从常规历史量价数据来看，郑州市主城区商铺年去化量为60万㎡左右，前三季度成交量属于正常去化水平。价格方面，郑州市商铺均价从2012年开始就保持在了20000元/㎡的水平线上，16年均价也处于正常水平。而从库存方面来看，目前市场库存仍高达492万㎡，去化周期达8年以上。
▲分区商铺成交走势
(已剔除商业立项的公寓产品，截止8月，来源：郑州房管局)
从区域来看，郑东新区、金水区和管城区是商铺成交的主力区域。管城区成交量最高其实是因为大观商贸中心的热销，火车站商圈的专业市场氛围以及较低的投资门槛为其带来了快速去化。郑东新区和金水区是郑州市发展最快最好的区域，区域价值自然不言而喻。
▲全市办公库存量
(办公立项物业，包含公寓，截止8月，来源：郑州房管局)
写字楼方面，前三季度共计成交36.6万㎡，均价为10691元/㎡。历史数据显示，近3年郑州市场写字楼年均成交均在60万㎡左右，价格从2013年的9700元/㎡小幅增长至2015年的10800元/㎡。从前三季度数据来看，2016年郑州写字楼市场表现中规中矩。从库存方面来看，目前市场库存约为250万㎡，需要4年以上才能消化完毕。
▲分区写字楼成交走势(已剔除办公立项的公寓产品)
从区域来看，郑东新区和金水区依旧为写字楼热点区域，除了供应量大因素外，这两个区域相关产业基础的发达，较强的经济基础都间接带来了大量的成交。
▲前三季度写字楼成交排行榜(已剔除办公立项的公寓产品)
从排行榜来看，前十名办公项目大部分都位于郑东新区和金水区，大型开发企业的写字楼产品依然热门，建业、绿地、楷林等皆有项目上榜。从区域分布上看，郑东新区和金水区在区域位置、商圈氛围、商务配套设施、交通条件等办公物业所依赖的投资属性上优势明显，这些投资因素支撑了这两个区域写字楼市场的稳定发展。
综上所述，住宅、商办这两种物业在前三季度交出了2张完全不同的成绩单。在2016年初“去库存、供给侧改革“的宏观政策指导下，住宅这边是卖一套少一套库存紧张；商办这边则是平平淡淡，库存高企。
▲全市商办物业库存(包含公寓)
对于郑州而言，当前商办物业存量合计约为742万㎡，按照合计120万㎡/年的去化速度，也仍需至少6年完成去化。对此，RET睿意德认为在郑州乃至全国市场上，未来短期内商办物业的过量供应仍将是市场主旋律。去库存需要从根源上做起，只有保证项目的合理规划、定位落地，才能迈出去库存的第一步。
相对而言，住宅的去化主要看位置和配套，在价格合理的市场环境下，去化压力不大；对商办物业而言，虽然可能会有原本的住宅投资客群被抑制而转向商业，加速商业物业去化，但是若无专业的规划、定位、招商以及后期运营，那么商办物业将承受巨大的操作风险和去化压力。用专业的商业服务公司或团队去做专业的事情才是去库存、降风险的关键。
对于开发商而言，要尽快改变传统的住宅开发思维，从专业的角度去对待商业物业的开发运营，这样才能降低未来操作运营的风险，整个市场也才能迎来春天！
RET睿意德郑州分公司 策略顾问部 Slim