集团公司税收筹划方案
中国是高税收的国家之一，在企业所赚得的利润中，若完全按国家相关政策全额缴税，将会有65％左右的利润无偿被国家强制征收（以30％的销售毛利进行测算，流转税及其他各小税种占毛利的20％、土地增值税占毛利的30％、企业所得税占毛利的15％），若再考虑股东分配利润时应缴纳的个人所得税，则股东真正能分得的利润仅为28％左右，利润的绝大部分将会被国家以税收方式收取。因此，企业充分利用税收政策，合理合法的进行税收筹划，减少企业的现金流出，从而促进企业价值最大化已成为企业的一种迫切需要。税收政策是合法不合理，而税收筹划中部分则是合理不合法，税收筹划工作包罗万象，结合目前的国家税收政策、税务执行环境以及税务检查时常用的方法和我个人的从业经验，我个人简单谈一下税收筹划的具体内容，仅供参考。
一、税收筹划的前提条件。税收筹划和偷税、漏税是完全不同的两个概念，企业的税收筹划应同时具备以下条件，才会避免得不偿失，带来不必要的风险。一是对国家税收政策及地方性政策的充分了解，完全合法有效的用足政策，并且充分了解政策规定的处罚条例和执行力度情况，从而避免税务风险；二是经营活动开始前的详细测算，从而将税负控制在合理的范围内；三是一定的税务关系。两二项属企业内部因素，是税收筹划强有力的保证，后一项为外部环境，是税收筹划工作的一个支持，中国是一个关系社会，合适的税务关系是企业必不可少的一个条件。
二、避免碰触高压线。在税收政策里，高压线可分为两种，一种是增值税以及与增值税有关的事项，增值税一直是国家重点检查的对象，也是重点处罚的税种，在增值税上企业应避免操作，规避风险；二种是某些小税种，比如印花税、个人所得税，这些税种虽然金额不大，但如果操作不当，会造成小税大罚的书面，所以在这些税种必须规范操作，依据充分。
三、针对目前房地产项目税务清算企业应采取的措施。20XX年，国家相继出台三个重要税收文件（即国税发［20XX］31号、财税［20XX］21号、国税发［20XX］187号），分别提高了企业所得税、土地增值税的預征率和要求对已完工项目进行企业所得税和土地增值税进行税务清算，企图通过税收手段控制近年来房地产的高额利润，四川省在06年下半年已在各地开展此项工作，并会对近几年来所有已完工项目进行完全的税务清算。
［实例分析］：四川某市一楼盘原于03年完工，完工后，只缴纳了营业税及附加和适当缴了部分企业所得税和土地增值税，该楼盘销售2亿左右，20XX年，市局对该项目进行税收检查，追缴了不到20万的税款，20XX年，31号文出台后，该项目又被区级税务机关列为清算对象，清算的税款包括该项目的各项税费，并委托中介机构进行审核，第一次初步审核后，该项目应补各项目税费4000多万元，经进一步的查证，该项目应补各项目税费5500万元。该公司在从收到税务检查通知到最后连续犯了几个致命的错误，一是收到税务检查通知时，没有及时的请专人进行账务整理和税务测算，该公司一直只是低价聘请了一个老会计进行账务处理，整个账务处理过于完全真实；二是对该次检查的认识程度不够，该次检查是该区级税务局重点的对象，关系到该区税务局下一步长期工作开展的问题，企业要想应对该次检查，必须先从内部自身资料着手后再寻找外部支持；三是第一次初审后，该公司仍然未向税务专家进行房地产税收政策方面的咨询，在该公司内部，无一人对房地产的整个税收有个清楚的认识，在初审结果出来后的后期审核过程中，该企业仍自行暴露了很多问题，从而导致应补税款再行上升1000多万。连续几次的错误从而使得该次检查让企业付出了血的教训。针对目前税务机关开展的此项税务清算工作，企业应以下几个步骤入手迎接检查：
第一步：自行检查已完工项目的财务资料及其他文本资料（主要指工程合同、销售合同等文本资料），测算按现行账面数计算出的各项目税款的应交数和已交数，从而推出应补数。根据测算出的结果和整体税负情况考虑是否有必要进行账务调整；
第二步：若企业账面处理和其他资料（税务检查不仅仅针对财务资料，也会针对其他资料，如与工程相关的资料进行延伸审核，必要时还会向其他有关单位或企业函证）存在一定的税务问题，应及时进行调整，调整的实务方法见下述所举例子；
［举例］：某房地产公司以5000万元的价格取得土地后进行项目开发，建造70000平方米的住宅房进行销售，相关的契税的其他报建费等费用为600万元，建安及绿化、设计费开发成本为6000万元，另有灰色支出300万元无法入账，期间费用为2000万元，其中广告费为300万元，销售收入为24000万元（收入中含有100套精装房，每套住房装修费用为2万），项目会计利润为10400万元，项目完成后，股东分红3000万元，A方案按正常账务处理核算，应交各项税费见下表，B方案：收入方面：精装房的200万收入由房产公司、装修公司、购房者签订三方合同，并从购房合同外单列，房产公司在收取该款时做为代收代付款处理，从而有效减少账面收入，进而减少计算营业税的税基；成本及期间费用可从以下几个方面同时着手；第一是增加建安成本，由于该单位建安成本仅为857元，可在账务及合同上提高至1200元左右（该单位成本仍旧在合理范围内），则总的可再提高2400万的建安成本，第二是期间费用中只要和开发成本有挂构的就记入到开发成本的间接费用下，通过从期间费用转化到开发成本从而加大计算土地增值税时的扣除荐，一般至少能从期间费用转200万到开发成本，第三是加大广告费，由于广告费的扣除限额为收入的8％，即可在税前1920万元的广告费，则企业运用该条政策，至少可再增加个1000万元的广告费，第四是300万元的灰色支出通过找其他合理票据的方式入到开发成本里，这样开发成本的金额再增加300万元，B方案虚增的成本费用转出款项时直接转入到股东名下，若公司需要该笔资金周转时，再以借款的形式借进，股东分红时则以还款的名义分红，通过上述几方面的操作后，A方案与B方案的具体税费应缴数及比较情况见下表（不考虑印花税、土地使用税、副调基金）：
A方案与B方案应交税费比较表
金额单位：万元
项目 A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程 差异＝A-B
应交营业税及附加 1332.00 ＝24000*5.55％ 1320.90 ＝23800*5.55％ 11.10
应交土地增值税 2276.40 ＝7588*30％ 1283.73 ＝4279.1*30％ 992.67
应交企业所得税 2241.23 ＝6791.60*33％ 1285.47 ＝3895.37*33％ 955.76
应交个人所得税 600.00 ＝3000*20％ 0.00 600.00
合计 6449.63 3890.10 2559.53
通过上述两个方案税费比较表可以看出，B方案有效节税2560万元，而且B方案经过税收筹划后，整体项目税负仍可达到16％，符合整个行业的平均税负，不会出现异常情况，若企业原采取积进式方针，同时在外部条件允许的情况下，还可将税负控制在13％左右（大于预征2个百分点），则还可避税770万元。该步骤是整个环节的重点，须操作人员对财务、税收政策、税务机关的检查手段有一定的了解方可有效进行。
第三步：若第二步无法得到有效的运行的情况下，且企业账面正常核算欠税额较大时，方可采用此方式，即销毁账务资料，可以做成被盗等非正常状况，并在相应公安部门备案，使得税务机关无法正常实施检查程序，但该种方法并不适合正常发展中的企业，是企业应对税务的最后一种手段，按现行政策规定，在企业无法提供财务资料的情况下，税务机关有权核定征收，土地增值税的核定征收率为收入的1.5-2.5％，企业所得税一般是按20％左右的毛利进行核定，按照该种核定方式，则税负会在12-14％左右。若企业真到了必须走这步的时候，则还需注意转移资金，避免税务机关采取高核定方式，转移资金从而达到加大税务机关执行难度，税务机关在核定企业应补税款时，一般都会关注企业的实际纳税能力，因为税务机关查税的目的并不是想把企业逼进死胡同，他的最关健目的只是想在合理范围内收取税款，企业的存续才是税款的来源。
另外，我们也要看到一点，虽然目前税务总局及地方税务局对开发项目的清算工作势头较猛，但由于房地产的税收大多是在地税局，而我国的税收是实行计划经济，即上级部门给税务局下税收任务指标，每年在上一年的基础递增20％左右，税收任务的完成情况也是地方政府和税务局的重点考核指标，牵涉到政府的具体绩效考核，在这种体制下，税务局会把每年的征收款控制在一定范围内，尤其是房地产行业的税款更是税务局的一个蓄水池，所以房地产项目的税务清算应是一个逐惭、缓慢的过程，地方税务局会故意把这个清算适当延缓，这就给了我们更多的企业一个充裕的时间进行相应调整。
在建的项目以及拟建的项目：在建的项目以及拟建的项目的税收筹划思路与上所举例子一致，只不过是事后筹划与提前筹划的问题，一般来说，提前筹划比事后筹划更为合理，更能有效的节约税款，风险相对而言也会小得多。
四、房地产公司自留商业房用于出租的税务筹划。房地产公司自留房屋转作固定资产的相关政策：企业所得税，按国税发［20XX］31号文件规定，应视同为销售缴纳所得税；营业税，按《营业税暂行条例》解释，应不缴纳营业税；土地增值税，按国税发［20XX］187号文件规定，应不计算缴纳土地值税。房屋出租税收重点在于按租金收入缴纳12％的房产税，其他租赁收入无房产税，因此，税收筹划应从分解收入着手，具体实务操作见下例，［举例］：某房地产公司将建造的20000个平方的商业用房转作固定资产并用于出租，每平方米平均月租金收入40元，物业管理费每平方米每月2元，全年租金收入960万元，全年物业管理费收入48万元，A方案按一般核算方式进行核算，B方案进行一定的税收筹划，第一个分解收入的方法是将每月每平方40元的租金收入转6元到物业管理费收入中，全年可分解144万到物业管理费收入中，第二个分解是将租金收入其中的200万分摊到设备租赁中，比如空调及其他各种设备，分解后全年租金收入616万元，物业管理费收入为192万元，设备租凭收入为200万元，总收入不会有所影响，仍旧是1008万元。
A方案与B方案应交税费比较表
金额单位：万元
项目 A方案 A方案计算过程 B方案 B方案计算过程 差异＝A-B
应交营业税及附加 55.94 ＝1008*5.55％ 55.94 ＝1008*5.55％ 0.00
应交房产税 115.2 ＝960*12％ 73.92 ＝616*12％ 41.28
合计 171.14 129.86 41.28
五、适合于集团各公司的税务筹划方案
1．企业所得税。企业所得税筹划的思路在于控制计入账面的收入和提高账面的成本费用，能不开票、能不计入收入的就尽量不计，充分了解税法上收入的定义，尤其重点把握财务上不计收入但税法上视同销售收入纳税的情况，如非货币性交易、对外投资、分配实物资产给股东、收取的逾期押金等；在成本费用核算上同样需要充分了解税收政策，明确各个明细项目的税前扣除限额，更要充分利用某些高额的税前扣除限额，比如制药行业广告费税前扣除限额为收入的25％，将灰色支出转化为合法支出。通过收入与成本费用的适度调整后，将税负控制在最低；
2．工资收入个人所得税的筹划方案
以一年为一个期间，主要针对高层管理人员和中层管理人员，并假定高层管理人员为8人，每个每年平均为10万元工资，即每人每月8333元工资，中层管理人员20人，每人每年平均5万元工资，即每人每月4167元工资。
A方案：一般核算方式，即每人各月工资以工资表形式直接发放，则高层管理人员每人每月需由公司代扣代缴个人所得税972元，全年高层人员共计应纳个人所得税9.33万元（8人×972元×12个月），中层管理人员每人每月需由公司代扣代缴个人所得税260.00元，全年中层管理人员共计应纳个人所得税6.24万元（20人×260元×12个月）；
B方案：针对高层管理人员工资部分，每人每月以各种票据费用报销形式（包括收据及人个购买的家庭日常开支票据）报销2000元，在当月无票据的情况下可采取备用金形式支取，待以后用票据冲抵备用金，该部分费用虽然在税法上规定不能在企业所得税前扣除，但一般情况不会计征个人所得税，另外，在账务上再体现为每月2000元采取年终以奖金形式一次性发放，则高层管理人员工资收入每人每年应由公司代扣代缴个人所得税5350元，共计4.28万元；针对中层管理人员工资：账务上再体现为每月1000元采取年终以奖金形式一次性发放，则中层管理人员全年工资收入应由公司代扣代缴5.11万元。
管理人员工资性收入个人所得税A方案与B方案税费成本比较
金额单位：万元
项 目 A方案 B方案 可节约税费成本(A方案－B方案)
高层管理人员 9.33 4.28 5.05
中层管理人员 6.24 5.11 1.13
小 计 15.57 9.39 6.18
七、通过上述整体筹划后，在满足上述假设条件的情况下，B方案共计可比A方案少缴2606.99万元的税费，给企业带来直接经济利益。具体详细的实务操作尚需在实务中进一步完善，尤其注意其他资料与财务资料相吻合，做到依据充分，防范风险，在实务操作中还需注意各种各种经营变化情况以及其他各部分的配合，同时随时关注新政策、新环境的变化情况，不仅要占在高的角度做好税收筹划工作，还得随时跟进整个工作的进展情况，关注细的环节。
作为众多独立企业的集合体，公司集团税收筹划途径有很多。通过各种途径所要达到的目标主要有两个：第一，减少应纳税所得额以降低税负。第二，充分理解并运用税收优惠政策以降低税负。对现代企业来说，具有超前性、目标性和全局性的税收筹划如果运用得当，必然会给企业经营战略带来长期而深远的影响，这一点对于资金存量大、盘活调度灵活的企业集团来说，更加具有现实意义。
一、税负转嫁筹划
税负转嫁较为常见的方式有前转和后转两种，前转是通过提高商品或生产要素的价格将部分税收向后转嫁给商品或生产要素的购买者，后转是通过压低商品或生产要素进价将部分税收向前转嫁给商品或生产要素的提供者。
影响税负转嫁的重要因素是供求弹性。商品的供求弹性反映了商品的供给、需求数量对于价格升降作出反应的灵敏程度。当需求完全无弹性时，税负全部前转，生产者税收负担为零，消费者几乎承担全部税负；当需求完全有弹性时，税负可能会全部后转，最终由生产要素提供者承担，否则税负完全由生产者自己承担；当需求富有弹性时，税负只能更多向后转嫁而落在生产者身上；当需求缺乏弹性时，税负更多地向前转嫁由消费者承担；当供给完全无弹性时，税负会全部后转或不能转嫁，税负由生产要素提供者或生产者自己承担；当供给完全有弹性时，税负会全部实现前转，最终由消费者承担；当供给富有弹性时，税负会大部分向前转嫁，更多地由消费者承担；当供给缺乏弹性时，税负将由生产要素提供者或生产者自己承担；当需求弹性大于供给弹性时，税负会更多地由生产要素提供者或生产者自己承担；当需求弹性小于供给弹性时，税负容易前转，更多地由消费者承担。企业集团的若干企业在整个经济链条上都可以看作中间商，中间商应能根据消费者需求的变化灵活调整自己的供求弹性。此外，影响税负转嫁的因素还包括市场结构、课税范围、计税方法、税种、市场期以及课税商品的性质。课税范围越宽广，越易于税收转嫁；从量计税，由于税额不受价格变动影响，税收转嫁困难；从价计税，由于税额随价格的升降而波动，税收转嫁容易。商品课税容易转嫁，与商品价格关系不大的所得税、财产税往往难以转嫁；即期市场难以通过价格的变动转嫁税负，短期市场可以通过调整价格部分实现税负转嫁，而长期市场则可以通过价格变动把大部分税负转嫁出去。一般认为，在完全竞争条件下，税收短期内无法转嫁，但从长期来看，在产品生产成本不变的条件下，各个生产者会形成整个行业的提价力量，从而实现税负转嫁；在垄断竞争条件下，单个生产者可利用自己产品的差异性对价格进行适当调整，税负引向前转嫁给消费者，但只能部分转嫁；在寡头垄断条件下，可通过提高价格将大部分税负前转给消费者负担；在完全垄断条件下，也可以将税负转嫁给消费者，但转嫁量及转嫁方式要视产品的需求弹性大小决定。
二、转让定价筹划
税收具有的特殊的调节作用客观上为适用不同税率水平的关联企业之间转移利润创造了条件。关联企业之间既可以采取改变零部件或产成品的销售价格的方法来影响产品成本和利润，也可以采取在关联企业之间收取较高或较低的运输费用、保险费、回扣及佣金的方法来转移利润，可以采取改变关联企业之间固定资产购置价格和使用期限的方法来影响产品成本和利润水平，还可以采取提供咨询、特许权使用费、贷款的利息费用以及租金等方法来影响关联公司的产品成本和利润。当然，进行这种筹划的前提条件是集团内部各纳税企业适用税率存在差异，只有这样，才有可能通过关联企业之间的协商通过提高售价或降低售价来将利润转向适用低税率的企业或处在免税期的企业。
从法律角度看，企业间转让定价是合法的。但是运用转移定价必须是在市场经济的交易规则和价值规律的一定限度内进行，不可任意调整价格。而且现行税法也有明确规定，关联企业间的交易应按独立企业间的交易进行，否则税务机关将有权进行调整。因此，采用转移定价转移利润需要在商品价格波动的合理范围内进行且有充足的理由支持。
三、租赁减税筹划
集团企业最适用于租赁减税税收筹划。对于出租一方来说，企业收取租金实现了获利的目的；对承租一方来说，企业拥有最佳资金筹措渠道，可减轻一次性巨额投资压力的同时达到节税目的。
当出租人和承租人属同一利益集团时，巧用租赁通过出租固定资产进行固定资产转移，将资产直接公开地从一个企业转给另一个企业，再配合租金的支付来平衡企业集团内部的利润水平，便能够顺利实现减税。至于租金的支付方式，企业可以根据实际情况在签订合同时双方共同商议来灵活确定租金支付的方式。承租企业可从减轻税负的角度出发，避免资金支付时间过于集中而选择租金平衡支付，使利润在各年度平均分配，减少个业的利润水平，进而减轻税负。而且国家有关现行政策规定，租赁设备的租赁期限参照国营企业固定资产折旧年限确定，租赁所需租赁费首先用该项设备提取出折旧基金等企业自有资金支付，企业由于生产需要临时租借的少量机器设备所付租赁费可以从成本中列支。因此，企业也可以利用国家政策规定通过租赁来节约投资成本，使利益集团的税负较低。
需要说明的是，利用租赁来减轻税负主要指的是经营租赁而非融资租赁。对于经营租赁，承租方租入设备后对资产及未来应付租金未反映在资产负债表中，但承租方为取得使用权支付的租金应以租赁费用反映在每期的损益表中，因此经营租赁既给企业减轻了税负，又为企业筹集到表外资金满足了投资或扩大生产能力的需要。对于融资租赁，由于其会计处理要求确认租赁资产和租赁负债，作为一种表内筹资方式，融资租赁会给承租人带来不利的影响。因此，企业应充分利用企业会计准则和税法中对于租赁的规定，尽量避免被认定为融资租赁。
四、融资拆借筹划
不同的筹资方式产生不同的税收结果。在所有的筹资方式中，贷款的资金成本最低。而在不同的贷款方式中，企业间拆借资金的效果由于最大限度增加企业的税后利润和最大幅度减少企业的税收负担而优于金融机构贷款。
所有的筹资方式都有资金成本，都涉及如何还本付息、如何计算成本及如何将费用摊入成本的问题。利用贷款从事生产经营活动资金成本最低。通过贷款，企业在很短的时间内即可以筹集到所需资金，而且投资产生收益后，出资机构也要承担一定的税收，即企业归还利息后，企业的利润有所降低，特别是税前还贷，使企业的税负实际上大大地降低了。
不同的贷款方式可以使企业的获利水平和税负水平不同。企业可以根据实际情况比较并选择对自己最为有利的筹资方式，降低资金成本，获取更大利润。对比而言，金融机构计算利息方法比较稳定，浮动幅度较小，而且由于金融机构自身的性质，金融机构与企业之间实行某种形式的默契和互利要比企业之间实行融资互利困难一些。因而，从金融机构筹资筹划节税余地不大。而企业间融资拆借筹资则可以利用集团的资源和信誉优势，或内部拆借或整体对外筹资后层层分贷，解决集团内部伞业筹资难的问题，调节集团资金结构和债务比例，有效地帮助企业减轻税负，更方便地获得税收上的好处，最终通过资金成本的降低来提高自己的生产经营能力和在市场中的竞争能力，获取更大的利润。
五、集团核心筹划
由于集团内部各个企业之间存在着课征税种差异，即使适用相同税种，也存在着课税范围不同、税率高低不一和税收优惠的差别。因此，集团企业可以通过集团控股公司进行财务决策和战略调整来平衡集团税负，降低集团整体的税负水平。从经营地点看，选择适当的企业地点或投资地点可以减少税收。如利用税法对经济特区或高新技术开发区的税收优惠的规定，集团企业的核心控股公司可以将厂址设在经济特区或高新技术开发区以主动享受税收优惠，降低集团税负水平；从经营利润看，由于集团内部各纳税企业存在盈亏差异，同一时期内有的企业盈利，有的企业亏损，集团公司可以利用税法连续五年亏损弥补的规定进行产业重组，通过低成本扩张来享受盈亏抵补转移利润的好处。从经营项目看，企业可以选择最合适营业项目和投资方式以减少应负担的税收总量。如我国税法规定了对某些税种如所得税及某些经营项目的减免，包括对高新技术企业生产的列入国家计划或中央各部委试制计划及各省、自治区、直辖市科委、经委试制计划的新产品的研制、开发和推广给予减免税。从经营形式看，在进行企业改组时，选择合适的企业形式有利于降低税负。如企业依照法律规定进行分立，在保证原企业存续的前提下成立新的企业，可以使原来适用高税率的企业分化成两个或多个适用低税率的企业，以避免适用企业所得税累进税率负担高额税负。
第一部分 税收筹划的含义
在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。
税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。
房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。
第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划
国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。
土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：
1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
根据以上的土地增值税的优惠政策，我们分别策划以下方案：
（一）“临界点”筹划方案：
房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。
“临界点”：税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额（转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额）未超过扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。
基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。
控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。必须主意到，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：
某房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为１亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。
1、不分开核算应缴纳土地增值税：
增值率：（15000－10000）÷11000×100%＝36%
适用税率：30%
应纳税：（15000－11000）×３０%＝1200万元
2、分开核算应缴纳土地增值税：
普通住宅
增值率：（10000－8000）÷8000×100%＝25%
适用税率：30%
应纳税：（10000－8000）×30%＝600万元；
豪华住宅
增值率：（5000－3000）÷3000×100%＝67%
适用税率：40%
应纳税：（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元
二者合计：600万元+650万元=1250万元
如上所述，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。因此，必须通过进一步筹划，适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。
3、进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税：
进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，有以下两种方法：
（1）增加可扣除项目金额
假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可计算出，ｙ＝8333万元。此时，普通住宅免税、豪华住宅应缴纳650万元，实际总共免税550万元；扣除为增加可扣除项目金额多支出的333万元，企业可增加收入217万元。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，要注意把握。这是，可以应用第二种方法。
（2）降低房屋价格
降低房屋销售价格导致销售收入减少了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会降低。这一方法是否适当，关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则销售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元，比第一种方法少节省17万元。（因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响，因篇幅有限，此处不再分析）
（二）合作建房营业税的筹划方案：
土地入股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间主要是土地入股节约土地转让这一环节营业税，合作建房有两种方式：第一种方式是纯粹的“以物易物”：双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业或合作项目的合作建房。我们主要谈一下合作项目的合作建房，合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式。对此，又存在两种利润分配方式：一是合作双方采取风险共担、利益共享，税后分成的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股，根据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
在实际操作中，企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条件的限制，可变通为收购“干净”的壳公司后重新注资来实现；或由乙方直接投资到甲企业，换取甲企业一定比例的股权来实现。
（三）企业兼并转让房地产筹划方案：
假设A公司收购B公司。A公司收购前净资产的公允价面值为1000万元，B公司净资产账面价值为-100万元，收购价500万元（增值部分主要为房地产），合并前有尚未弥补的亏损700万元（未超过税法规定的5年弥补期限）。企业合并过程中的非股权支付额为低于20%，预计合并后A公司每年应纳税所得额约为100万元。
根据国税发[2000]119号文件规定，A公司吸收合并B公司有两种税务处理方案：
方案一：免税合并。因为本例中非股权支付比例低于20%，所以B公司可不确认资产的转让所得，其亏损可由合并后的A公司继续用以后年度实现的与B公司净资产相关的所得弥补，A公司接受B公司全部资产的计税成本，须以B公司原账面净值为基础确定。
方案二：应税合并。当非投权支付比例低于20%时，国税发[2000]119号文件规定为“可选择”免税合并，因此A公司和B公司有权选择应税合并。B公司可视为按公允价值转让，处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，B公司以前年度的亏损，不得结转合并后的A公司弥补，A公司接受B公司的有关资产，计税时可以按经评估确认的价值确定成本。
方案比较：
1、方案一中B公司不确认资产转让所得，不缴纳企业所得税。方案二中B公司须确认资产转让所得税600万元[500-（-100）]，但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏损（600＜700），不需要负担企业所得税；
2、方案一中B公司亏损可结转到合并后的A公司进行弥补，但B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，合并后每年大约只能约补亏损37.5万元（100×37.5%），考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。方案二中B公司亏损不得结转到A公司弥补；
3、方案一中A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。方案二中A公司接受B公司的有关资产可按评估价值提取折旧在税前扣除。
由此可见，在本例中，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二在优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元，可见，方案二显然优于方案一。
在企业收购过程中，按公允价面值考虑到对资产(房地产)进行评估增值税务处理。这样加大多房地产成本。选择应税合并，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。
（四）将房地销售改为股权转让筹划方案：
例如：某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金20‚000万元，房地产开发成本70‚000万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为140，000万元。当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
该房地产开发企业房地产转让收入为140‚000万元。应当缴纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当缴纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。
该企业取得土地使用仅支付成本20‚000万元、房地产开发成本70，000万元。房地产开发费用合计为：（20，000+70，000）×5%+5000=9500（万元）。房地产加计扣除费用为：（20，000+70，000）×20%=18‚000（万元）。允许扣除项目合计为：20‚000+70‚000+9500+18‚000+7000+280=124‚780（万元）。增值额为：140‚000-124‚780=15‚220（万元）。增值率为：15‚220÷124‚780×100%=12.19%，应当缴纳土地增值税：
15‚220×30%=4566（万元）。
该企业实际利润为：140，000-（20，000+70，000）-9500-（7000+280+4566）=28‚654（万元）。应当缴纳企业所得税：28‚654×15%=4298（万元）。该企业的税后利润为：
28‚654-4298=24‚356（万元）。
该房地产开发企业可以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店，该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款的方式借给该房地产开发企业。酒店建成以后，该房地产开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占相应的股份。酒店公司成立以后，该房地产开发企业再将其所拥有的股东全部转让给该酒店投资企业。假设该酒店的各项建设成本不变，为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店投资企业少支付价款15‚000万元。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股权的行为也不需要缴纳营业税。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需要缴纳土地增值税。该房地产开发企建造该酒店的总成本为：20‚000+70‚000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125‚000-99，500=26‚000（万元）。应当缴纳企业所得税：26‚000×15%=3900（万元）。该企业的税后利润为：26‚000-3900=22‚100（万元）。多获得税后利润：22‚100+24‚356=46‚456（万元）。该房地产开发企业和该酒店投资企业总共减轻税收负担：
15‚000+46‚456=61‚456（万元）。
（五）以契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益：
如果一个中外合作企业，双方成立中外合作项目公司，甲方是中方，负责项目土地的三通一平，拆迁工作及办理立项审批手续，部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润。乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。我们在设计这个概念的时候在设计当中我们可以看，在每个环节当中的筹划方式，筹划点以及风险控制，我就不再具体的说了。在公司的组建阶段筹划方式，以契约方式的约定前期费用归属问题，筹划目地；对于中外合作企业项目公司，通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。
注意几下方面：
1、前期补偿方式费用归属，合作双方合作利益的分配方式如何约定；
2、支付甲方的补偿。
第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划
（一）外商投资企业的税收优惠政策
外商投资企业所得税法中差异最大、最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策归纳为以下几个方面：
1、生产性外商投资企业的税收优惠
生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。
2、追加投资项目的优惠
符合下列条件之一的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠：
（1）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过6000万美元的；
（2）追加投资形成的新增注册资本额达到或超过1500万美元，且达到或超过企业原注册资本50%的。
3、外国投资者并购境内企业股权的优惠
（1）国投资者按照规定并购境内企业股东的股权，或者认购境内企业增资使境内企业变更设立为外商投资企业。凡变更设立企业的外国投资者的股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。
（2）外资并购境内企业后，境内公司变更设立为外商投资企业，应该符合“新办企业”认定标准，从而享受新办企业税收优惠政策。根据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％，而外资并购过程中，不管是股权并购还是资产并购，一般均用现金进行交易，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知不会对外资并购后“新办企业”认定产生实质性影响。
4、再投资退税
再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，对再投资部分已缴纳的所得税给予全部或部分退还。按再投资方式不同，退税分两种优惠处理办法：
（1）部分退税（40%）
外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税税款的40%。
（2）全部退税（100%）
外国投资者在中国境内直接再投资举办，扩建产品出口企业或者先进技术企业，以及外国投资者将从海南经济特区内的企业获得的利润直接再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，税务机关批准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
5、购买国产设备投资抵免企业所得税
按核实征收方式缴纳。