老城区改造案例
上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。
在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。
上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。
新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留——改造——联动——拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面：
一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。
二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。
三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感和内部的新内涵相映成趣，地块中完全采用当代新材料、新手法和新风格的建筑与旧建筑相得益彰，更加体现了历史与未来共生，昨天、明天相会在今天的理念。
四、旧建筑与新生活相促。在新天地保护与开发中，建设物化环境和再生上海城市生活形态是并重与互动的。在实施建筑保护与开发的同时，着力引进新的生活形态，利用邻近淮海路的地段优势，吸引和培育如设计、展示、文物、艺术品拍卖、书店、演艺、娱乐等各种文化商业，并特别注重其小型化、多样性、高品位和商业性。老建筑的历史感和新生活形态的文化品位结合在一起，使文化享受达到了新境界，确保了新天地的新生。
五、开发与运营相生。对物化环境和功能内涵双向调控，是新天地开发与经营中一个明确的思路。新天地严格选择引入的项目，有导向性地挑选客户，并不单纯追求入住率，从而确保了“新天地”有一个好的开端、好的氛围和好的定位，也保证了今后的长期健康发展。
昨天是今天的历史，明天是今天的创造。继承与开发同步，传统与现代同步，上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。如今新天地已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是上海时尚新地标及品位的象征，成为一扇张望上海昨天、今天和明天的窗口。
一个美丽和富有生命力的城市必然是一个有个性、有科识别性、有内涵、有底蕴的城市。人们看到它今日的生气盎然与全面发展必然会联想到它过去的历史，并以此来意想它明天发展的可能性。因而城市不仅要致力于今日的建设，还要保留一些历史人文现象。上海在旧城建设中划定一些历史风貌保护区的深刻意义为昆明文明街片区的建设保护提供了深刻的借鉴价值。
新天地整个项目成功的主要因素可以定位为：
开发理念要准确。新天地项目开发就看准了这一片区石库门具有不可再生的文物价值和寸土寸金的经济价值，项目充分统筹了传统与现代，“软件”与“硬件”、个性与共性、人文内涵与实用价值等关系。
招商引资是核心。上海新天地项目投资方——香港瑞安公司，是新天地成功的关健。从规划论证到引进商户，都是由投资方来操作，政府只是提供服务，而不是规划建设的主体。
特色经营是核心。以商流带人流，以人流促物流，世界多元文化的包容，形成相互支持、交相呼应的整体商圈。法国歌舞餐厅和意大利餐厅带来了欧陆风情；日本音乐餐厅带来了东瀛时尚；透明思考餐厅用现代化手法演绎中国古代文明；巴西烧烤和古巴餐厅洋溢着南美洲风情；中央美院画廊、泽世时尚服饰店、上海本色工艺品商店无不带着独有的文艺化个性。
山东省烟台市把城市改造由“与民争利”变为让广大中低收入群众共享城市发展成果的最佳途径，不搞“大拆大建大迁”，而是“综合修整”旧城区，投资近6亿元为群众修房子，让市民不换房就能享受现代城市社区的生活，探索出了“修旧房变新区”的城市改造新路子。
2003年，烟台市开始整体城市建设和改造，城市建设方向是“拆迁改建”还是“弃旧建新”，烟台市决定把城市建设的决策权交给群众、让市民选择。烟台市调查发现，迫切要求对旧城区整治的市民几乎是100％，这些市民大多是普通收入家庭，没有能力买房换房。为此，烟台市决定城市建设方向为：不拆旧城、不建新城，而是综合“修整”旧城区，让市民不换房就能享受现代城市社区的生活。
烟台市旧城改造变“城市美容”为“功能再造”，对地下、地上、楼体、楼顶进行立体化整治，在彻底改善外部形象的前提下，整体投入近6亿元，全面提升旧城区城市承载功能。
在改造过程中，烟台市通过多种方式，征求市民对各自小区整修的具体方案。东山办事处福山社区一条道路施工时，一些居民提出解决坡陡弯大、行走不安全的问题，烟台市城管部门采纳了这个建议，在道路两侧分别加设台阶式通道和人行道，社区居民深受感动，居住在这里的四位老画家联合作《牡丹图》一幅赠送城管部门以示感谢。
同时，烟台市合理优化配置各社区上学、就医、购物等设施，使得这些市民在无需换房的情况下享受到现代化社区的生活，有效避免了社会矛盾，大大降低了市民的生活成本。到目前，烟台市“旧房新区”城市改造面积达33平方公里，受益居民13万户，人口达40万人，占中心城区人口的一半以上。在烟台市奇山小区居住了21年的王秀花大娘对记者说：“以前这个地方又脏又乱，好些邻居都买房搬走了。去年政府花钱把这里修得像花园一样，一位老邻居又花钱买房搬回来了。现在用棍子赶俺都不走。”
烟台市“修整”旧城区的做法不仅让群众满意，也有效提升了城市竞争力。这种做法节约了较多的城市土地资源，在国家土地政策紧缩的形势下，烟台市可以较为挑剔地引进符合国家产业政策和适合当地需求的高新技术项目。近年来，烟台市经济发展速度较快，很大程度上得益于此。
烟台市“旧城新区”的城市修整模式，使城市不分旧城新城、也没有富人区和穷人区之分，避免了城市建设和改造中使贫富差别日趋明显的负效应，使得城市人文环境日趋良好，胶东地区民风纯朴的地域文化特色得以有效地发扬和延续。前不久，联合国人居署专家以《烟台市住房和城市升级改造》为题，作了长达80页的情况报告，对于烟台市“修整”旧城、有效避免“逆城市化”的模式给予了较高评价。
说起旧城改造的成功案例，一定少不了杭州。杭州是一座具有悠远历史古韵的城市，而杭州又是浙江省的省会城市，全国经济发展的大市。杭州不仅有闻名世界的世界遗产西湖，还有拥有上千年历史的京华大运河，众多的古历史建筑在杭州这个现代化的城市随处可见。旧城改造在杭州这所城市，得到了充分的重视。接下来，一鸿城市改造研究中心将对杭州运河边的拱宸桥旧城改造的过程进行介绍。
15年，“棚户区”变身品质生活新家园
拱墅区锦秀兰庭小区异常热闹，拱宸桥地区旧城改造最后一批回迁户拿到了新房钥匙，即将搬迁入户。这也标志着历时15年的拱宸桥地区旧城改造，正式宣告完成。
在老杭州的记忆中，拱宸桥地区浙江麻纺织厂、国营825厂、杭州第一棉纺织厂（暨印染厂）等一批大厂云集在这里。老杭州的一些家庭，多半是这些大厂的职工，拱宸桥地区作为杭州运河工业文明中心，一度呈现繁荣喧闹的景象。
自上世纪九十年代以后，随着杭州产业结构调整和工业企业外迁，这些老厂区逐步走向衰落。拱宸桥地区一时竟沦为破落的棚户区，运河两岸居住密度很高，10平方米的小屋要挤至少3个人；公共设施建设几乎为零，道路泥泞，地势低洼，每到雨季大量积水，消防、公安都要紧急出动救急搭桥。
1997年12月，拱宸桥地区旧城改造工程正式启动。15年来，由政府主导的改造工程投入了大量的人力物力财力，安置房回迁100多万平方米，让10000多户棚户区的群众住上了宽敞明亮、环境优美的新房，同时也为杭州的旧城改造，书写出一份值得载入史册的经典案例。
条条道路通向未来连接历史
随着杭州旧城改造，曾经的棚户区已成了高品质小区。拱宸桥地区最后一批252户回迁户陆续拿到新房钥匙，历时15年的拱宸桥地区旧城改造，也由此圆满收官。
拱宸桥地区曾是杭州的老工业基地，但随着城市发展，这里的道路、住宅小区、基础设施等日显落后。1997年，杭州启动拱宸桥地区旧城改造，改造范围南至登云路，北至石祥路，东至上塘路和红建河，西至衢州路，总面积约2。5平方公里。15年来，拱宸桥地区新建学校、农贸市场、公交中心站等公建配套30万平方米，新建和拓宽道路17公里，区域内人民生活环境、生活品质显著提高。
今日的拱宸桥地区有四条主干道，呈“井”字形把整个区域划分得整整齐齐。南北向穿越而过的是丽水路、通益路，湖州街、登云路则东西向穿过。
2000年，丽水路的拓宽改造正式实施。其中，丽水路下穿工程是杭州市第一次市级道路通过地下隧道的形式穿越广场，有效解决了道路和景观的矛盾。
湖州街于2000年8月率先建成并正式通车。2007年8月21日凌晨，横跨运河的轻纺桥顺利合龙，当年9月底通车，成为连接拱宸桥桥西和桥东的重要通道。
新拱宸桥地区的路网比较密集。桥西还有南北向的小河路、吉祥寺路，东西向的桑庐街、桥弄街、吉如街、昼锦街等。桥东的路也是四通八达，金华路、温州路、嘉兴路、舟山路，把浙江省内的城市名“一网打尽”。
在运河岸谋划最具创意的事业
沿着运河从北至南，渐次有老厂房改造而成的浙窑公园、运河天地、西岸国际艺术区和LOFT49创意园。当机器轰鸣的工厂纷纷迁到城外，一切静寂下来后，艺术人士来了，时尚人士来了。曾经辉煌过的老厂房，作为历史的见证和延续，也在最美的地方获得了完美的新生。
除了桥西的LOFT49是杭州文化创意产业的发祥地之外，新拱宸桥地区的西北角，有一个浙窑公园曾经是杭州运河船舶修造厂，被习惯性地称作“石祥船坞”。遗留下来的几幢厂房，经过修缮后，成为浙窑陶艺公园。运河天地创意园由大河造船厂转身而来，西岸国际艺术区的前身则是长征化工厂，拱宸桥西岸正成为了杭州的“798”艺术区。
15年时间很短，短到在历史长河中只是沧海一粟，而15年时间又很长，对于拱宸桥的市民来说，15年的旧城改造无疑改变了大家的生存条件，使居民生活更加和谐。而对于这座城市来说，旧城改造既是一种文化的传承，也是对历史文化的创新。
这几天，拱墅区锦秀兰庭小区异常热闹，拱宸桥地区旧城改造最后一批回迁户拿到了新房钥匙，即将搬迁入户。这也标志着历时15年的拱宸桥地区旧城改造，正式宣告完成。
在老杭州的记忆中，拱宸桥地区浙江麻纺织厂、国营825厂、杭州第一棉纺织厂（暨印染厂）等一批大厂云集在这里。老杭州的一些家庭，多半是这些大厂的职工，拱宸桥地区作为杭州运河工业文明中心，一度呈现繁荣喧闹的景象。
自上世纪九十年代以后，随着杭州产业结构调整和工业企业外迁，这些老厂区逐步走向衰落。拱宸桥地区一时竟沦为破落的棚户区，运河两岸居住密度很高，10平方米的小屋要挤至少3个人；公共设施建设几乎为零，道路泥泞，地势低洼，每到雨季大量积水，消防、公安都要紧急出动救急搭桥。
1997年12月，拱宸桥地区旧城改造工程正式启动。15年来，由政府主导的改造工程投入了大量的人力物力财力，安置房回迁100多万平方米，让10000多户棚户区的群众住上了宽敞明亮、环境优美的新房，同时也为杭州的旧城改造，书写出一份值得载入史册的经典案例。
规划先行成就今日巨变
如果时光倒流到15年前，从拱宸桥旧城区的上空鸟瞰这块3平方公里的土地，你看到的是——各种破旧的民居拥挤在一起，一条发黑的河水将此一分为二，有着四百多年历史的拱宸桥，像一条营养不良的脐带，连接着运河两岸。
而今，改造后的拱宸桥地区，已成为拱墅区政治文化中心和生活居住中心，这里充满着浓浓的生活气息，运河正在逐步恢复着水的本色，河岸边上柳树成荫，河水映绿，河边的广场、步行街、公园……已经成为周边居民休闲娱乐的所在。
“拱宸桥地区旧城改造，最可圈可点的就是规划先行。”回忆当年，拱宸桥指挥部有关负责人骄傲地告诉记者，就旧城改造的方案展开竞选，拱宸桥地区改造是首开先例的。方案设计的基本要求是要在运河两岸科学规划一批安置房，并配套建设30多万平方米的中小学、幼儿园、农贸市场、公交中心等公共设施，以及兼具景观与交通功能的道路设施。而最后胜出的方案，凭借着一种理念打动了大家，那就是——把最好的地方让出来，留给所有人——运河两岸30米宽度的区域，只建造绿化带和公共建筑，这让拱宸桥地区不仅仅成为一个居住区，更兼具休闲旅游的气息。
以人为本成就和谐拆迁
今年已经89岁高龄的郑宝发，在拱宸桥地区已经生活了89年，现在分到了86平方米的新房。“真没想到，我这么大的年纪还能住上宽敞明亮的新房，而且面积远远超过了以前桥弄街上的老房子。”
记忆倒回去5年，当桥西历史街区实施搬迁改造时，郑宝发是举双手赞成，带头搬迁：“那时我们一家老小挤一间屋，还几家人共用卫生间和厨房，雨天外面下大雨，屋内下小雨。桥东有朋友比我们早拆迁，他们喜迁新居的开心劲就在眼前，轮到我们了，高兴还来不及呢。”
2007年，拱宸桥西历史街区搬迁改造时，三个月，搬迁了1100多户，很多人漏夜排队搬迁。在安置房建设中，拱墅区坚持建设百姓满意的安置房，拱北小区、定海园小区、锦秀文澜阁等一大批安置房先后被评为“钱江杯”、“西湖杯”优质工程奖，在户型选择上，除了保底安置面积外，还允许每户以极其优惠的价格进行合理扩面，居民通过旧城改造，每户都能住上80平方米左右的新房。
如今，在拱宸桥畔，一幢幢入住了老拱宸居民的安置房，与周边商品房小区融为一体，难寻差别。而当年的桥西区块也修旧如旧，建起了历史街区，探索了和谐拆迁模式，实现以旧城改造搬迁带动桥西历史街区改造，这让原住民们收获了更多的意外惊喜。
传承文化成就新区新景
每天清晨，拱宸桥东，在运河文化广场，总能看到一批书法爱好者，拿着硕大的笔，蘸着水，写着地书，从最初的几个人，现在已经成立了协会，发展到了上百人的规模；拱宸桥西，高家花园一带的公园凉亭，总是有一群歌咏爱好者，吹拉弹唱，奏响着人生的幸福乐章。
15年的时光，在历史的长河中只是短暂的一瞬间，这些住在拱宸地区的老杭州，度过了当年的苦日子，也迎来了如今的和谐生活。如果说拱宸桥地区旧城改造，最显而易见的变化是给这些老拱宸营造了一个温馨亮堂的“新家”，那么，对于文化和景观的恢复和再造，则让这一地区又获得了“新生”，成为运河文化核心区。
在旧城改造的同时，拱宸桥畔，建起的运河文化广场，大气磅礴、精致和谐，广场上汇聚了运河博物馆、茶楼、南北楼等一批精品工程，形成了拱宸桥地区又一标志性建筑。运河沿岸运河新天地、北星公园、石祥公园等绿地公园组成了秀美的运河绿化景观带，成为老百姓休闲的好去处。桥西历史保护街区成为集居住、商业、创意产业和文化旅游功能为一体的城市综合区，刀剪剑、伞、扇三大博物馆和工艺美术馆的建成让拱宸桥地区的文化底蕴进一步浓厚，也让拱宸桥地区成了运河旅游的热点。正是有了优美的环境，完善的设施，一年一度的运河烟花大会在拱宸桥上绚烂绽放，龙舟比赛在拱宸桥下激情穿越，群众在运河广场休闲购物，到处呈现和谐繁荣的新气象。