土地增值税筹划案例

例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746 （万元）

（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）

例：兴业房地产公司2006年4月开发一处房地产，为取得土地使用权支付800万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1400万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。

对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：（800＋1400）×10%=220（万元）；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：200＋（800＋1400）×5%=310（万元）。

例如，华德房地产开发公司出售商品房，售价为3000万元，按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则允许扣除的金额为200+600+200+200+600）×20%=1160万元，增值额为3000-1160=1840万元，增值率为1840÷160=158.62%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1160×15%=746万元。

如果将代收费用并入房价一并收取，则允许扣除的金额为200+600+200+（200+600）×20%+200=1360万元，增值额为3000+200-1360=1840万元，增值率为1840÷1360=135.29%，应缴纳的土地增值税为1840×50%-1360×15%=716万元。

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房地增值额均为1840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使房地产企业少缴纳土地增值税税款746-716=30万元。

例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。

第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元。占扣除项目金额的19.99％，未超过20％，不征收土地增值税，营业利润为321元；

第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的27.75％，超过20％，未超过50％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税133元，营业利润为311元；

第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税145.35元，营业利润约为400元。

采用第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠；采用第二种方案，单位价格增加130元，由于没有优惠，实现的营业利润少于第一种方案；采用第三种方案，虽然实现了较高的营业利润，但同时因为价格较高，需要承受激烈竞争所带来的风险。如果价格继续提高，必然导致市场竞争力减弱，商品房积压增多，资金利用率降低，支付的贷款利息随之增多，最终难以实现利润最大化。

A房地产开发公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，均为普通住宅。预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1800万元，城建税及教育费附加为150万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。

方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1+10%+20%）+1800+150=28990万元，增值额为35000-28990=6010万元，增值率为20.73%，应缴纳的土地增值税为6010×30%=1803万元。

方案二：在小区建设一片绿化地带，追加投资200万元，则可扣除项目金额为（20800+200）×（1+10%+20%）+1800+150=29250万元，增值额为35000-29250=5750万元，增值率为19.66%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。

由上可知，A房地产开发公司投资200万对小区进行绿化，一方面提高了小区的配套设施和商品房质量,同时可以少缴1803万的税收。