小区监控案例

案情简介

2009年2月，李先生入住某小区，某物业公司是该小区的物业服务企业。在该小区与物业公司的《物业服务合同》中约定，保安的职责主要有，“小区监控室24小时专人值守、公共区域24小时巡逻，园区内监控系统不得存在盲区，小区监控数据至少保存30天以上”等。

李先生入住后，将汽车停放在小区的停车场中，并按年度每年支付停车费用。2010年10月29日，李先生发现自己的汽车被偷，遂向当地公安机关报了案。当公安机关向物业公司询问时，发现物业公司对盗窃事件毫无线索，也没有任何监控记录，该汽车至今未能找回。李先生认为，根据《物业服务合同》，自己与物业公司之间系物业服务关系，自己的汽车在小区停车场长期停放，并交纳了停车费用，物业公司有义务对停放的车辆尽安全监控之责。由于物业公司未尽看管责任，致使停放的汽车被盗，其应赔偿自己的经济损失。于是，李先生将物业公司起诉到法院，请求法院判定物业公司赔偿经济损失9万元。

物业公司在法庭上辩称，李先生不能以报案为依据证明汽车丢失。目前，公安机关正在调查中，尚没有结论，公司不能确认李先生的汽车是在公司所管理的小区内发生丢失。本案应为刑事案件，只有在公安机关查获破案，作出结论以后才能明确事实经过，那时才能再进行审理。同时，李先生的汽车被盗窃，盗窃人是真正的侵权人，他才是李先生损失的赔偿人。因此，虽然物业公司收取了李先生每年1600元的车位费，但是李先生仅以此为由要求物业公司赔偿，系依据不足。

法院判决

法院审理后认为，物业公司是李先生居住小区的物业服务企业。业主向物业公司交纳车位费后，物业公司应履行在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。由于物业公司未有相应的监控记录，在停车管理方面存在疏漏，故对李先生汽车的丢失损失应承担相应的民事赔偿责任。最终，法院判决物业公司赔偿李先生汽车丢失损失2万元。

律师意见

依据《物业服务合同》，物业服务企业有义务保护园区内业主财产的安全。车辆在物业管理区域内丢失或者损毁，请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据《物业服务合同》中约定的义务、物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。物业服务企业承担车辆丢失责任是应考虑多方面的因素的。从过错程度上分析，如果物业服务企业保安在提供服务时，没有明显瑕疵，比如说保安未空岗、保安正常巡视、外来人员均进行登记等等，这往往是法院判决物业服务企业不承担责任的重要考量因素。就收费情况而言，有的小区停车物业公司不收费，责任相对较轻，反之，责任较大。

本案中，该物业公司没有完全履行合同义务，在李先生的汽车丢失后，物业公司也没有尽到协助公安破案的义务，没有提供相应的监控录像记录，在物业管理方面存在疏漏，所以该物业公司应该承担相应的赔偿责任。

小区的安防系统应用现状

近年来，来自城市化过程的加快，在经济快速发展的同时，也给社会带来了巨大的压力，城市住宅小区的安全也因此被提高了一个新的高度。城市居民住宅小区的安全防护系统建设已经成为人们生活质量高低的标准。

国内住宅小区大体分为高档别墅区和普通住宅小区，而小区安全防护的现状却是通病。

首先是小区内部和周边公共场所用地的监控问题。在周界和主要出入口安装摄像头，小区内的监控中心实行保安24小时轮流值守，但是我们应该明白，不论多么敬业的监控保安人员，都无法同时监看多个视频图像，并且都无法长时间盯着监控电视看。而大多数小区只有1-2台电脑显示器，轮循监控十几个甚至是几十个摄像头，这样很难做到有效地实时监控。况且，现在的不法分子实施犯罪的方式已经多样化，传统的安防系统已经没有办法满足需求。

其次，小区联网报警系统并不完善。一些高档小区家家都接入报警主机和探测器，联网到小区监控中心，然而真正正常使用的系统却很少。开发商为了为了自身利益，对此类产品的选用也不够专业和负责。加上防盗报警产品专业化程度比较高，保安没有正确的使用。种种原因也促使小区安全报警系统被束之高阁。此外，小区保安人员的素质现状对住宅安全的影响比较大。

小区安防的工程系统特点

根据国家有关部门宣布，对社会治安进行综合性的治理，并且把创建安全文明小区作为其中一项重要的内容是国家治安兴邦的首要事务。而且国家建设部特别制定了住宅小区监控智能化的等级标准，按照其要求住宅小区安全防护系统必须具有安全防范、信息管理、物业管理、信息网络等子系统。城市住宅小区的特点是户群数量大，人员密集，需要统一管理，而且国内大部分地区经济收入不高，小区安防系统的建设必须满足“安全可靠、经济有效、集中管理”的要求，虽然目前市场上有各种各样的安防系统，但是真正符合小区的各种特点、适合小区使用的产品凤毛麟角。

天津天地伟业数码科技有限公司为住宅小区量身定制的住宅小区智能视频监控解决方案具有性能价格比高、系统容量大、开放性强、安装施工方便等特点，天地住宅小区智能视频监控系统依托三大子系统的功能组合为智能住宅小区构成六道安全防线，意在建立一个多层次、全方位、科学的安全防范系统，以便为小区居民提供安全、舒适、便捷的生活环境。

第一道，由周界防越报警系统构成，以防范翻越围墙和周界进入小区的非法侵入者；第二道，由小区视频安防监控系统构成，对出入小区和主要通道上的车辆、人员及重要设施进行监控管理；第三道，由保安电子巡逻系统构成，通过保安人员对小区内可疑人员、事件进行监管，以及夜间电子巡更；第四道，由联网的楼宇对讲系统构成，可将闲杂人员拒之楼梯外；第五道，由联网的家庭报警系统构成，当窃贼非法入侵住户家或发生如煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件时，通过安装在户内的各种自动探测器进行报警，使接警中心很快获得情况，以便迅速派出保安或救护人员赶往住户现场进行处理。第六道，由监控录像管理系统构成，统一管理前端监控点进行全天24小时录像，以便查询可疑事件的录像信息回放，方便调查人员的取证。

智能化住宅小区的视频监控系统由以下子系统组成：

1。安全防范子系统：周界防越报警系统、录像监控系统、巡更管理系统、家庭联网报警系统。

周界防越报警系统由智能行为视频处理器、(红外)高线摄像机、探照灯、警笛、报警控制主机和模拟电子地图等设备组成。报警控制主机和模拟电子地图设于小区中央会所控制中心，本系统与集中管理平台(CMS)系统集成。主要功能是实现报警功能、联动功能、电子地图显示功能。

录像监控系统，顾名思义是实现前端视频的监视功能，录像功能以及取证记录功能。

巡更管理系统由中央管理电脑及系统操作管理软件、信息采集器、变送器、等设备组成，主要功能是设定不同时间、不同巡更路线，使保安人员在小区内定点、定时巡视；可记录打印巡更事件、巡更人员、巡更时间和路线。

家庭联网系统由家庭智能控制终端、中文液晶信息键盘、各种类型传感器、管理电脑、系统操作软件、电控锁等设备组成，管理电脑设于小区中央会所控制中心。主要功能是实现家庭安全防范功能、家庭三表远程抄送功能、家电设备控制功能、家庭网络通讯功能。

2。信息管理子系统：设备监控系统、出入口控制系统、综合物业管理系统。

设备监控系统由管理电脑、操作软件等设备组成，管理电脑设于小区中央会所的控制中心。主要功能是实现小区的物业管理要求对小区内的机电设备进行计算机监控，实现集中管理。

出入口控制系统由非接触式门禁读卡控制器、IC卡、电控锁、门磁开关、管理电脑和系统操作软件组成。主要功能是实现出入口控制、异常报警、授权控制、一卡通等。

综合物业管理系统将各子系统有机的进行综合利用，同时为小区物业管理人员提供一个有效的管理平台，实现服务快捷、高效、节约能源的科学化、信息化管理。系统设备由服务器、工作站、系统软件等组成，控制主机设于小区中央会所控制中心。

3。信息网络子系统：信息服务系统。

信息服务系统是以小区网站信息服务为中心，向小区内的住户提供全方位的综合网上信息服务，是小区住户与外界信息沟通的主要渠道，也是小区物业管理者与住户信息交流的物理平台。系统由服务器、工作站、防火墙、系统软件等组成，控制主机设于小区中央会所的控制中心。主要功能是通过小区宽带或是专用光纤网利用信息服务系统，利用互联网技术为住户提供高科技带来的种种便利与快捷。

住宅小区安全防护的新契机

住宅小区建设向着智能化，网络化，现代化的方向迈进，发展道路前程似锦。小区安防系统的建设是小区的重要组成部分，该系统的完善与否也已成为衡量智能小区环境的重要依据。笔者认为各个住宅小区，包括别墅住宅和普通住宅，完全可以根据各自的规模大小选择适合的安全防范系统组成方案，要充分综合考虑技术的先进性和可靠性及经济上的可行性。

项目简介

上海万科城项目位于闵行区，规划占地总面积为146936平方米，总住宅建筑面积为303779。9平方米。小区共有28栋住宅楼，有2645个停车位。上数据显示万科城项目是个大型居住小区，配套设施比较齐全。万科作为国内房地产龙头企业，在智慧社区方面进行了积极探索，有意把万科城项目打造成为智慧社区的典范，提升万科小区品质，提高物业管理水平。

不过，目前万科还没有整体的智慧社区管理平台，日常管理主要靠人工控制，成本较高，效率较低。

为了提升万科物业的管理水平，在智慧社区物业管理方面，万科希望通过增加对出入小区的访客、临时车辆等的管理，有效提升小区安防级别，改善万科物业的服务形象。同时，为了加强对物业人员的管理，提高对居民意见的响应速度，可通过对保安、保洁人员的定位、实时对讲等技术手段，以更快的响应速度为居民提供优质服务。

万科城智慧社区定位监控系统案例

方案优势

WiFi定位技术除具有良好的精度和可用性外，其独特优势在于WiFi芯片已经在各类用户智能终端(智能手机、平板电脑等)中得到广泛普及，并且随“无线城市”的发展，国内各大城市电信运营商、公司与家庭均已安装了大量的WiFi热点与网关，通过利用现有的这些WiFi设施，能够显著降低建设与长期运营成本，快速实现项目预定目标。这些都是开展WiFi技术为主的无缝定位技术研究和推动LBS应用的最佳基础条件与保证。

1)基于标准WiFi网络，无需额外搭建其他网络设施，极大的降低了系统的安装和工作成本；

2)双向通信模式，通过WiFi网络直接传递数据，定位的同时还能够无线上网；

3)定位精度高：水平定位精度可达3~5米以内，高度方向实现楼层自动切换，实时性好；

4)系统容量大：1个AP支持200多个终端同时定位，分布式定位服务器支持数万人同时定位；

5)采用自主知识产权抗干扰定位处理技术解决了人体对WiFi定位影响较大的问题；

6)定位终端多样：除了传统的WiFi标签卡之外，完美兼容各种WiFi智能设备的定位，如智能手机、Pad、笔记本等都可以接入；

7)支持被动定位，支持iOS的iPhone和iPAD定位，用户不需要接入WiFi网络也可以定位，不会对WiFi网络接入和通信带宽造成很大影响；

8)使用方便：不需要在手机上安装软件就可以定位；

系统架构

WiFi定位系统采用粗略定位和精确定位混合模式，以满足基本业务需求的情况下实现成本的最低化。

整个定位系统的主要设备包含有：定位终端(定位标签和智能终端)、定位AP、定位服务器三种。其中：

定位AP需要借助于接入交换机进行POE供电，同时上传定位信号到定位服务器；

定位服务器安装在小区中心机房，用于处理定位信号和与小区视频监控系统的接口处理；

监控电脑放在监控室用于物业管理人员监控和调度使用。

主要功能

1、智慧物业管理

采用基于WiFi网络的定位技术，人员、车辆可携带便携式WiFi卡片；

访客管理：可通过对访客进行定位、活动轨迹跟踪查看，以实现安保人员为访客提供及时服务，同时还可提升小区安防级别；

保安、保洁人员管理：通过定位技术可看到保安是否按照规定线路巡逻，可即时通知保安为附近的业主提供服务；可查看到保洁员所在的位置，可精确到楼；

车辆管理：可通过对地面车辆的定位，让物业人员了解到小区地面不同停车区域范围内空余车位的数量，以便让安保人员对进出小区的临时车辆进行及时的疏导；

视频联动：WiFi定位系统和社区监控系统联动，当有报警事件发生时，系统自动弹出报警点附近的视频，让物业或业主第一时间看到现场情况。(此功能目前支持海康和天地伟业监控系统)

刷卡位置查看：系统与小区一卡通系统对接，实现访客刷卡时位置信息的实时查看；

2、智慧家居

无线上网：定位系统允许业主在小区特定场景(如小区公园、草坪、室外健身地等)下接入WiFi网络，提供上网服务；

适用于业主的管理功能：监控与业主关联的家人、宠物的活动轨迹功能，业主自购卡片的管理功能，对用户数据、卡片信息的批处理功能；

给儿童佩戴定位标签后，如果儿童擅自跑出社区大门，系统自动发出报警，减少儿童被拐卖案件的发生。

业主通过手机APP或者Web看实时查看家人位置，接受老人或小孩发出的主动求助信息，快速响应。

3、智慧资产管理

业主或社区贵重资产贴上优频定位标签后，可纳入社区WiFi定位监护系统，业主或物业可实时查看贵重资产位置。

当贵重资产发生位移或者振动时，系统自动发出报警信息，提醒业主或者物业注意防盗，有效制止盗窃现象。

4、智慧养老服务

现在老人居住的环境有两种最常见，一是住在家里，另外就是住在养老院。居家养老的老年人佩戴优频WiFi定位卡后，家属可对老人进行实时位置监护。

WiFi卡有警情按钮，老人摔倒或发生其他危险状况，可随时触动按钮报警，家属或小区物业接受报警信息，避免险情恶化。

5、扩展服务

短信提醒：若一旦发生目标离开重点区域或者出口，或进入危险区域，发送短信给相关工作人员进行及时处理。我们的系统通过API将实时报警信息上报给短信推送平台，提供触发条件，最终由短信系统完成短信的发送。

智慧社区的总体效益

智慧社区为住户提供了一种更安全、舒适、方便、快捷和开放的智能化、信息化空间。同时，它依靠高科技实现了回归自然的环境氛围，促进了优秀的人文环境发展，并依托先进的科学技术，实现小区物业运行的高效化、节能化和环保化。它不仅成为一个城市或开发商经济实力和科技水平的综合标志之一，也是人类社会住宅发展的必然趋势。

社区效益

工程的完成，将标志着小区的现代化、信息化、智能化有着进一步的提升，采用更高端的系统，也将提高住户的安全感。随着社会转型要求的提出，社区建设成为了我国国家建设的基础，从而要求社区服务具备更高的服务水平和管理水平。优频智慧社区服务平台将给住户带来更便利的生活服务方式。优频智慧社区服务平台通过多种终端设备，提供简单、直接、方便的生活服务方式。

市场效益

搭建优频智慧社区服务平台，在保障住户居家安全，提供安全舒适的生活环境之余，将从一个更便利、更具关怀的角度，从物业到住户，为社区提供触手可及的优质服务，社区物业管理企业从更高的角度构造了一个高端商业服务模式，为地产企业与物业管理企业在社区中创造了二次增值的可能。在市场发展的规律下，将带给企业更多的利润和市场占有率。社会效益

采用智能化系统管理和服务，以全新的理念，提供社区管理与商业服务，也是物业管理的创新模式，将大大地提升物业管理企业的品牌价值和影响力，社会将有更多的关注和更高的评价。给住户带来全新的生活体验让品牌产生更大的价值。