农村旧村改造实施方案

根据县委、县政府的要求，以建设社会主义现代化新农村为目标，以旧村改造为主要内容，按照规划先行，突出重点，体现特色，加强管理，有序推进的要求，加快旧村改造步伐，加快城乡一体化进程，提高农民生活质量，提升农村总体发展水平，为全面建设小康奠定坚实基础。根据有关法律法规和政策规定，结合我镇实际，就加快旧村改造工作提出如下实施方案：

一、指导思想和基本原则

旧村改造的指导思想：深入贯彻落实科学发展观，坚持统筹城乡发展，把破解农民建房难问题作为推进社会主义新农村建设的重要抓手，作为建设生态文明，全面改善民生的重要内容，以解决农民基本居住需求为目标，以拓展农民建房空间，推进节约、集约用地，贯彻落实《城乡规划法》、《土地管理法》为重点，因地制宜，全面推进旧村改造工作。

旧村改造的总体要求：“改造空心村，撤并自然村，建设新农村。”

旧村改造的实施途径：一是整片拆除危旧房、闲置房，重新规划建新房，多余土地搞复垦。二是逐步推进自然村撤并，向中心村或主村集聚，自然村闲置宅基地全部搞复垦。

旧村改造的主要工作：拆旧房、腾空间；建新房、强配套。

旧村改造的基本原则：

——坚持规划先行，合理有序建设的原则。旧村改造要符合村镇规划、土地利用总体规划。要优先完成有旧村改造项目的村庄的建设规划编制任务，对不切合实际的村庄规划按规定程序进行适当调整并严格按规划实施。要紧紧抓住土地利用总体规划修编的机遇，按照村庄规划的要求，调整好新农村建设用地。要结合《松阳县农村居民异地建房管理暂行办法》将山区地理位置偏，生存条件差，自然资源少的村向公路主干线大村、自然村向中心村、山区村向平原村迁并进行规划。

——坚持农民自愿，维护农民利益的原则。要以解决农民的基本住房需要为目标，把旧村改造作为破解农民建房难的第一抓手。要尊重农民的意愿，充分发挥村两委和农民的主体作用，调动和发挥村两委和农民的积极性，统筹经济发展、社会保障等方面的工作，妥善处理农民与集体经济组织的利益关系，切实维护农民的合法权益，有效控制村集体负债。要特别重视农村特困户的住房问题，通过采取政策倾斜、资金补助、提供小户型安置住宅等多种手段解决他们的住房困难。

——坚持稳步推进，依法依规开展的原则。旧村改造必须考虑本村的经济实力和建房需求，防止不切实际，一哄而上，低水平建设。要严格执行《城乡规划法》、《土地管理法》的有关规定，强化对农民建房的日常管理，坚决制止、依法从严查处新“两违”的发生。农村违法建筑的巡查和制止工作，由镇人民政府与国土、建设部门共同负责。违法建筑的拆除实行属地管理，并由镇人民政府牵头组织实施。认真贯彻落实国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《关于严禁党政干部购置农村宅基地以及非法占地建造私房的通知》等文件精神，坚持农村住宅用地只能分配给本村村民的原则，严格执行“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅”、“党政干部一律不得以本人或他人名义在农村购置宅基地”等规定。

——坚持严格管理，节约集约利用土地的原则。要严格落实“一户一宅”制度，新建住房户必须先拆除旧房或将原有住房交由村民委员会统一管理，其房屋所有权证和土地使用权证由有关部门及时办理变更或注销登记手续。旧村改造的业主单位应积极为拆除旧房户提供临时周转房。要引导农民转变观念，鼓励农民建公寓式住宅，实现节约集约用地，降低农民建房成本。旧村改造的建设用地要严格按规划执行，建房控制面积按松阳县人民政府《关于印发松阳县城规划区外农村村民建房审批管理暂行办法的通知》文件执行。严格控制占用农用地和耕地。大力开展宅基地复垦工作，确保旧村改造建设用地占补平衡，并有盈余，为新农村建设筹集资金和建设用地指标。

——坚持科学发展，改造与保护有机结合的原则。从广大群众的长远利益着眼，切实加强环境综合整治，加大绿化美化力度，保护好生产、生活环境，着力建设生态家园。要按照党中央、国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》的要求，注重保护有历史文化价值的古村落和古民宅，保护和发展有地方和民族特色的文化传统。在制定旧村改造方案时，要征求有关部门意见，合理保护生态和历史文化遗产，努力实现改造与保护的“双赢”。

二、旧村改造的目标任务

通过对我镇32个行政村的排查摸底，原有*、*口2个村开展旧村改造的基础上，今年，新增梨步坑、道惠等2个村为旧村改造村，力争启动*、*、*、*等村的旧村改造。到11月30日之前完成拆除旧房61户，面积5100平方米，安置42户135人。继续推进*口、*等村的旧村改造工作，完成拆除旧房34户，面积3290平方米，安置51户176人。共完成拆除面积8390㎡，安置93户331人。力争用2－3年时间基本完成全镇农村危旧房改造，并进一步完善农房规划建设管理体系和农房救助体系、农房防灾减灾保障体系，为实现广大农民群众“住有所居、安居乐业、有灾无虞”打下坚实基础。

三、旧村改造的工作进度与分工责任

经镇党委、政府讨论研究，制订*镇旧村改造工作联村负责表与进度表。

为加快牡丹区新农村建设步伐，构建和谐牡丹区，正确引导农村村民改造旧村，建设规划科学、建筑新颖、设施配套、环境优美的新村，按照《山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知》（鲁政发〔20XX〕89号）要求，结合本区农村实际情况，特制定牡丹区改造旧村加快新农村建设实施方案：

一、指导思想

全面贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，以科学发展观为指导，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，认真执行“十分珍惜、合理利用土地，保护耕地”的基本国策，以推进城乡一体化进程为主线，以搞好村镇规划和旧村改造为重点，完善村庄基础设施，改善农民群众居住环境和生活质量，促进土地资源集约高效利用，加快社会主义新农村建设步伐，促进全区经济社会科学发展、和谐发展、跨越发展、更好更快发展。

二、基本原则

一是坚持政府引导、群众主体原则。正确引导广大农民群众实施旧村改造，充分调动群众支持、参与、配合旧村改造的积极性，让群众成为改造旧村、建设新农村的主体。

二是坚持规划先行、因地制宜原则。遵循“先规划后建设”方针，针对不同区位、不同类型旧村的特点和问题，依据当地村民的要求和经济状况，结合城乡建设总体规划，对每个村制定不同的改造方案和具体的改造措施，有计划的逐步实施。

三是坚持群众自愿，循序渐进原则。征求群众意见，尊重群众意愿，坚持量力而行，符合村情民意，避免强制改造、强拆强建。在充分调查论证的基础上选择试点村，搞好试点，逐步推开，做到成熟一个，改造一个，成功一个。

四是科学发展、集约节约用地原则。高度重视资源节约和循环利用，在建设过程中贯彻节地、节能、节水、节财等要求，加大道路、水、电、医疗、学校、基础设施等公共资源的合理配置，严禁占用耕地，最大限度地节约土地，努力构建节约型新农村。

三、方法步骤

全区行政区域内的657个行政村（含部分已完成“村改居”的居委会），均在改造范围之内。按照国土资源法律法规规定，批准实施旧村改造的行政村，必须在3年内完成改造任务，改造后的新村，每户占地面积不得超过200平方米。

（一）调查摸底，合理规划。以乡镇（办事处）为单位，由国土、建设、农业、统计等部门人员组成专业队伍，抓好实施改造村庄的调查摸底工作，重点摸清村庄的人口，人均收入、村集体公共积累和用地面积、户均占地面积、人均占地面积、无住房户困难户等情况，为拆迁、补偿、安置提供依据。试点村在今年年底前完成调查，其他村分期分批进行。在调查摸底的基础上，按照规划先行的原则，由乡镇办事处对试点村制定不同的改造方案，按照“一户一宅”的政策，统一编制旧村改造规划，制定出村庄现状图、平面图、效果图，并对规划的实施进行监督管理，做到“一张图纸管到底”。

（二）精心组织，深入宣传。各乡镇（办事处）、各有关单位要积极作好宣传发动，采取面对面宣传政策、组织外出参观学习、印发明白纸、发放征求意见书、算对比帐等形式，广泛发动群众。通过加强宣传，让群众了解国家土地政策，破除宅基地私有观念，提高对实施旧村改造、建设新农村的认识。选择群众积极性高、经济基础好、村委会班子有较强战斗力的村庄，先搞1-3个试点村。要召开村民代表会议，经三分之二以上的村民代表同意，并经村委会主任、镇长签字后，方可实施。

（三）严格程序，依法报批。实施旧村改造要严格按照程序进行申请报批。土地使用手续报牡丹区土地行政主管部门审批，建设规划方案报区建设部门审批（城市规划区内的报区规划部门审批）。旧村改造项目通过有关部门批准后，由乡（镇）人民政府、办事处依照批准的改造方案组织行政村具体实施。

（四）选择模式，逐步改造。通过四种模式实施旧村改造：①新建型：即对于村庄无规划、建设较差、空闲地较多的村，采取新建的模式。新村选址要向小城镇集中、向大村集中、向交通便利的地方集中。能使用原村址的，统筹使用原村址改造建设，边拆边建，滚动改造，不增加新的建设用地；不能使用原村址的，要在符合土地利用总体规划及村庄规划的基础上，先安排一定数量的新增建设用地作为新村建设周转地，然后逐步腾出旧村土地。②改造型：即对规划、建设一般，村内空闲地较多的村，采取局部改造的模式，进行充实填补，进一步完善规划，加大基础设施建设，落实好一户一宅政策，使旧村换新颜。③整治型：即对于村庄规划、建设较好，空闲地较少，改造压力不大的村，全方位进行整治，标准再提高，布局再规范，达到新农村建设标准。④合并型：即对于一个行政村包括若干个自然村，占地较多、布局零散、基础设施不配套、土地利用率低的村，进行小村并大村，集中建设中心村。

（五）区别对待，妥善安置。聘请有资质的评估单位对旧房进行评估，并根据财力给予适当补偿。在安置方面，以原自然村或村民小组为单位，本着就近安置、依次抵补的原则，妥善安置符合安置条件的村民，对不符合安置条件的村民，只补偿不安置。有条件的村庄在建设新村时要建设周转房，周转房作为村集体财产，只用于孤寡老人居住使用，不能买卖和继承。

四、配套政策

改造旧村，不求形式统一，可按照规划和设计方案组织村民自建，亦可由建筑公司集中开发建设，按成本价卖给群众。

（一）土地政策。乡镇（办事处）通过旧村改造腾出的土地或用地指标，原则上由本乡镇（办事处）使用，亦可全区调剂使用。土地收益归本村集体所有，用于偿还新村建设贷款，或补助群众建房。

（二）筹资方式。通过内引外联，走多元化投入、多方筹集资金的路子，把群众投入、集体积累、社会闲散资金及部分政策资金吸引到旧村改造上来。具体采取6种方式：①自筹资金。以群众为主体，自筹自建，充分利用旧物料搞建设。②土地补助。给予实施旧村改造的村适当的补偿，每腾出一亩土地补助3万元，复垦一亩补助5000元。补偿资金从城乡建设用地增减挂钩或建设用地置换指标的收益中支付。③土地收益。置换出的空闲地可复耕，租赁给企业或群众发展经济，租赁收益用于补助群众建房。④企业或个人资助。鼓励镇村企业或经济能人出资改造。⑤政府支持。积极争取上级政策，最大限度地争取上级对新农村建设和“空心村”改造的资金支持，做到专款专用。⑥银行信贷。加大信贷支持力度，对实施旧村改造的农户，金融部门特别是农村信用联社要简化担保手续，扩大贷款业务，提供低息信贷支持。

（三）规费缴纳。旧村改造工程中应缴纳的行政事业性收费按有关规定予以减免，减少支出，聚集资金。

（四）配套建设。对于旧村改造试点村，交通、农业、水利、电力、卫生、教育、民政等部门，要认真研究，结合上级优惠政策，制定配套方案，扶持试点村搞好基础设施配套建设。

五、保障措施

(一)强化组织领导。区新农村建设领导小组负责对旧村改造试点工作的领导和工作调度。各乡镇（办事处）成立相应的领导机构，由主要领导任组长，各相关部门共同参与。村（居）两委主要成员要亲自挂帅，自觉担当起本村（居）的旧村改造工作任务。

(二）建立例会制度。领导小组定期召开会议，检查工作进展情况，研究决定办公室和各乡镇（办事处）提交研究的重大事项，不定期召开现场会，总结、推广先进经验，点评不足，及时解决旧村改造工作中存在的问题。领导小组办公室要定期召开办公会议，研究处理日常事务，综合汇总、反馈工作信息。

(三）实行分工协作。严格落实责任，领导小组成员单位各司其职，各负其责，定部门、定人员、定责任、定标准、定进度、定时限，及时协调解决旧村改造工作中遇到的涉及本单位、本部门的困难和问题，全力以赴搞好配合，保障旧村改造工作顺利进行。

为了认真做好龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村旧村改建工作，确保周宅地块改建工作顺利实施。根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》（20XX年3月29日修订）和《温州市城市房屋拆迁管理办法》（20XX第95号令）、《温州市区旧村改造暂行办法》（温政发〔20XX〕18号）等有关政策，以及《龙湾区状元镇周宅村旧村改建拆迁补偿安置实施细则》和周宅自然村的实际情况，特制定本实施方案。具体如下：

一、项目基本情况

（一）改建规模

龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村，位于状元镇中心十字路口的东南向，北起机场路，南靠油田路，东起状元河，西至龙腾南路。整个村庄作为旧村改建拆迁范围。周宅地块基本呈长方形，南北约长221米，东西宽约132米，总用地面积为36862.95平方米，现有民房414间，建筑面积47800平方米，涉及人口1200人，总户数350户。

根据温政函〔20XX〕40号批准的《龙湾区状元镇周宅地块控制性详细规划》。周宅旧村改建新规划小区建设用地面积33693.10平方米（合约50亩），总建筑面积122423.62平方米（其中：住宅面积为90652.82平方米，商业面积为2247.72平方米）。

（二）改建实施主体单位

根据区政府（温龙政发〔20XX〕75号）文件批准，成立“状元镇旧村改造指挥部”，具体负责组织实施周宅旧村改建各项工作。

（三）改建资金来源和开发模式

周宅旧村改造的资金，实行“自求平衡，兼顾各方利益，略有结余”为指导原则。

为求改建资金平衡，经过多方测算和衡量，开发模式确定为：周宅改建规划建设用地面积33693.10平方米（合约50亩），拟分割出约17亩地作为经营性开发建设用地公开出让，所得出让金用于周宅旧村改建。由中标单位为旧村改建安置房的代建单位，统一代建与开发，实现整个地块同步开发建设。（资金平衡测算过程详见“附件一：资金平衡测算表”）

二、拆迁补偿安置

（一）拆迁范围：周宅自然村土地上建筑物及附属物。

（二）拆迁方式：委托区房管分局下属的“温州市安平物业管理有限公司”拆迁。该委托单位已入驻现场，并完成拆迁房屋丈量摸底等工作。

（三）拆迁补偿安置原则

1.拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。

2.货币补偿或者产权调换的房屋面积，按照被拆迁房屋的《房屋所有权证》或其他合法房产凭证上记载的建筑面积为准。无产权房屋按实地丈量的建筑面积计算。

3.旧村改造资金须自求平衡，有别于城市房屋拆迁，为顺利推进旧村改造进程，根据《温州市房屋拆迁管理办法》（温政发〔20XX〕57号令和温政发〔20XX〕95号令）的精神，结合周宅地块的实际情况，制订周宅地块拆迁补偿安置办法。

具体操作为：即在被拆迁人在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋，并获取“并列第一”搬迁腾空顺序号的，则该被拆迁人可提出书面申请套用〔20XX〕57号令。否则按新政策〔20XX〕95号令执行。

4.选择产权调换的住宅房屋在安置地块就地安置。住宅用房拆迁安置面积，按被拆迁的合法产权总建筑面积和符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋总建筑面积的1:1.65系数核定包干。据统计，被拆迁的合法产权总建筑面积为24000㎡，符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋总建筑面积12000㎡，合计36000㎡按1:1.65系数核定包干安置房建筑面积计59400㎡（包括众用分摊面积12000㎡以及农村一翻三面积和套型内面积增购11400㎡估计数）。

5.新房安置的具体办法及程序。安置用房认购实行“早腾空先认购”的原则。拆迁人对在拆迁公告的搬迁期限前搬迁腾空房屋的被拆迁人发给“并列第一”的搬迁腾空顺序号，对在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按照实际搬迁腾空先后时间发给搬迁腾空顺序号。搬迁腾空顺序号须经公证机关验收确认。

安置用房认购时，先由持有“并列第一”搬迁腾空顺序号的被拆迁人抽签产生顺序号并认购安置用房，然后由在拆迁公告的搬迁期限后搬迁腾空房屋的被拆迁人按实际搬迁腾空顺序号在剩余的安置房源中认购。

（四）其他

1.临时安置补贴费的标准为：合法或视同合法以及临时建筑的住宅用房过度安置补助费每户10元/㎡，20XX年至20XX年11月30日前建造房屋且符合安置条件的过度安置费为每6元/㎡，20XX年12月1日以后建造的房屋，不享受临时安置补助费。

2.拆迁住宅用房的，由拆迁人支付被拆迁人或者承租人搬迁补助费。搬迁补助费按以下标准发放：

住宅用房建筑面积：100㎡以下，100㎡－200㎡，200㎡及以上

搬迁补助费标准：600元，700元，800元

3.符合政策以优惠价购买安置房的无产权房屋的建造年限和建筑面积，按照《拆迁无产权住宅房屋后回购住宅安置房暂行规定》（温房管〔20XX〕48号）和《关于印发温州市区拆迁地段无产权房屋处理的通知》（温市规〔20XX〕182号）规定。

4．本拆迁范围内属地为农业户的合法房产或20XX年12月31日前建造的房屋属原始所得，其结构未到三层，在房源许可条件下增购至三层住宅面积。被拆迁住宅房屋原为三层或三层以上的，均按原面积安置（已经享受农翻的加层）违章（法）建筑面积，其重叠部分不再享受优惠增购的面积，上述增购面积包括众用分摊面积。增购价格按住宅安置用房市场评估价格的50％计算，增购面积部分不计算临时安置补助费。

三、实施进度计划

（一）总体计划

住宅用房的被拆迁人选择产权调换的，因拆迁地块上建设的高层房屋作为产权调换用房，拆迁人将自领取房屋拆迁许可证之日起36个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。

1.根据温州市土地局于20XX年5月8日发了温土征〔20XX〕22号征地文件，该地块已征为国有。

2．经温州市人民政府温政函〔20XX〕40号文件批复，关于《龙湾区状元镇周宅地块控制性详细规划》已委托浙江东华建筑园林设计有限公司、浙江佳境规划建筑设计研究院设计完毕。

3.计划于20XX年10月底完成立项修改（原20XX年有立项批文），以及拆迁许可证审批工作，预计在11月初开始动迁，至20XX年5月完成拆迁，在20XX年底交付使用。

（二）当前主要紧迫工作

周宅出让地块拟采用挂牌方式。周宅改建项目总建设用地约50亩，其中约17亩土地进行公开挂牌出让，所得出让金用于周宅改建项目的资金平衡，所以需要重新划出红线图，计算地籍，并按照有关规定进行挂牌操作程序。

本方案仅限于龙湾区状元镇状元桥村周宅自然村拆迁区域的拆迁补偿安置，未详之处按照拆迁补偿安置实施细则以及省、市有关规定执行。