开发商延期交房案例

如期不交房交房不达标

李先生于2010年在让胡路区某楼盘买了一处商品房，当时合同中约定交房的期限是2011年12月31日前。但由于开发商的原因，房子在约定的日期内，并没有如期交付。

李先生和许多业主曾多次到开发商处询问延期交房的缘由，开发商迫于压力，再次做出了违约的决定：在小区的水、电等基础设施都没有达标的情况下，强行要求业主们在2012年的3月份之前领取钥匙，办理入住手续。

但是业主们对于开发商的做法并不认同，因为在购房合同中，明确写着房屋交付使用的标准：通水、通电等。当时该小区并没有安装正式电，也没有通自来水。业主们表示，楼盘没有达到入住标准，他们是不会办理入住手续的。同时，业主们要求开发商承担延期交房的违约责任。

而开发商表示，已经通知业主办理入住，如果业主不同意，将从通知之日开始计算业主的入住时间。如果想要违约金只能按照已付金额日万分之零点一给付。

律师观点

开发商应承担违约责任

白宇宙律师表示，《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。另外，商品房交付使用的法定要件还包括房屋竣工验收备案材料、消防验收合格材料及向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等。

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

尤为关键的是《黑龙江省建筑工程质量监督管理条例》第27条规定：建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。房屋建设工程未取得《建设工程竣工验收备案证书》的，房屋所有权登记机关不得办理房屋所有权登记手续。

按此规定，开发商在没有取得《建设工程竣工验收备案证书》的情况下，买受人可以拒绝收房。

而且，如果没有这个证书，也无法办理所有权证。

开放商延期交房律师支招

这个案例中，房地产开发公司欲将未达到合同约定交付使用条件的房屋交付给购房者使用，购房者可以拒绝办理入住手续，等其符合交付使用条件时，再接收房屋。

同时，购房者可以向房地产开发公司主张其承担逾期交房的违约责任。违约金的数额有约定的按照合同的约定；如果违约金约定过低的，可以要求仲裁机构或法院适当地调高；无约定的，逾期赔付的标准不得低于购房人的实际损失，实际损失可以参照同地段、同类房屋的市场租金标准计算。

关于开发商延期交房司法解释有关规定

最高法院司法解释明确规定：由于延期交房，业主们在外租房的租金由房屋开发商承担。开发商承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交付日期所发生的利息计算(也就是说，银行收了多少利息，房屋开发商至少要按这个利息的标准来赔付业主违约金，一般情况是高于这个标准的30来赔付违约金，以体现违约金的惩罚性意义。绝对不可能按照房屋开发商制定的标准来赔付，法律条文不是由谁可以随便更改的)。如果开发商在宽限期过后，仍不能交房的，那么购房者有权解除合同，同时要求房屋开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

又到一年315，房地产行业的维权呼声日益高涨，合同欺诈、开发商乱收费用、户型发生变化、房本迟迟不能办理等问题一直困扰着消费者。过去的一年里，因为延迟交房，规划不符等问题维权上访的购房者不在少数，更有甚者做出打砸售楼处的举动。

那么在买房这个领域，到底有多少我们不知道的猫腻在，而购房者又该怎么维护自己的权益？延期交房、未验收交房、违规收费、房屋质量问题究竟如何应对？本期楼市会客厅315特辑邀请上海凯正律师事务所的杨仲侃律师和北京盈科（上海）律师事务所的赵海英律师以及维权业主代表为我们解答买房过程中的维权问题。

业主：楼盘迟迟不交房业主心急如焚无处维权

业主唐小姐作为深受其害的购房者维权代表来到直播室讲述她的案例。唐小姐所购房产为位于普陀且紧邻苏州河的豪宅项目燕宁苑(楼盘资料图库)，该楼盘目前单价43000元/平米，仅剩尾盘在售。2012年底唐小姐购入房产，开发商本承诺于2013年交房，但迟迟没有下文，期间业主四处寻访找开发商，政府等各个机构，却求问无门，毫无结果。直至今日已2年多时间，唐小姐的房产仍未交付她手中，业主们在维权道路上也已走的疲惫不堪。

让唐小姐疑惑的是，开发商以政府不给许可证为由不交房。但既然房产可以买卖，且证件齐全，为何政府会在交房环节上给开发商设门槛，又或者开发商是否只是推脱责任，随便扯理由交代业主？关于这些疑问，律师也给出了答案。

律师：退房不可取提出诉讼等待解决

在对开发商延期交房维权前先要弄清楚几个问题：签订过预售合同吗？网上备案做过没有？房款是否已经付清？房子是否已经建好？另外律师表示，开发商不交房的原因无非两种，一个是变更了当时的规划，变更完了之后，要重新审批规划，规划批不下来。第二种可能性是开发商超容积率，政府要开发商补交出纳金一直不补交。无论是哪个问题，都是开发商和政府需要解决而不是业主能够左右的。

而让唐小姐及许多购房者分辨不清的关于预售许可证与交房的联系，律师解答到，预售许可证仅仅是政府颁发允许项目买卖的证件，与允许交房是完全无关的。眼下由于部分业主无法继续等待交房，而想要选择退房。律师建议，万万不可退房，因为当时与现在的房价有30-50%的价差，如果退房，只会赔付违约金，一般不超过10%。

面对燕宁苑这个案例，律师给出的建议是耐心的等待，按照此前相似案例，开发商遇到此类问题最后都会解决，只是周期的问题，预计在一到两年之内可以解决。需要注意的是原定2013年交房，法律上存在着一个诉讼时效的问题，为防止时效丧失，要尽快联合其他的已经快到两年的业主去诉讼。

案例一：开发商延期交房两个多月以合同没写为由不予赔偿市民朱先生反映，他在宝鸡金台区大庆路某楼盘买了一套房，合同上写明2011年10月30日前交付给业主使用。现在已经是2012年了，交房的时间已经拖了两个多月，开发商让他再等一个月。朱先生说，他买这套房子本打算做婚房的，眼看婚期将至，房子却没有交付。于是，气愤的他找开发商索要延期违约金，开发商却说合同里没有延期赔偿违约金这一条款，并且找出一大堆理由来推卸责任。

案例二：开发商延期交房5个月称受地震影响只赔偿一部分市民郭先生反映，他2008年3月买了宝鸡高新区某楼盘的一套房子，当时才挖地基。苦等三年后，开发商延期交房5个月，按照合同规定，开发商相应地赔偿了一些钱，包括60%的违约金，至于剩下40%的违约金，开发商称受汶川地震影响，业主应自己承担。对于开发商的解释，郭先生表示很不解。律师：因地震延期交房开发商应出示相关裁定公告。

那么，业主们在碰到延期交房的情况时，该如何维护自己的权益呢？地震后延期交房属不属于违约行为呢？

房屋交付期限规定：

从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买售人支付已交房款万分之五的违约金。根据《房屋买卖合同》，一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。汶川地震后，政府下达了灾后重建的相应文件，包括因地震影响了某些工程进展的相关政策。

因地震而导致延期交房应该经过权力机关认定属于不可抗力。属不可抗力因素的，必须由政府、法院等职权部门认定，并通过法律约定。如果确实出现了因地震影响而延期交房，需要有关权力部门裁定后才能认定。而不是由开发商口头约定，业主可要求开发商出具有关权力部门的裁定公告。经过权威部门裁定才能不追究违约责任，否则购房者依然可以利用法律武器维护自己的权益。

按照《合同法》，当事人一方因不可抗力或者因为工期、材料等原因不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如果开发商不能出具有关权力部门裁定公告，业主可依据购房合同《商品房买卖合同》中的条款，按交付期限计算赔偿违约金。

住建局：签订购房合同时应明确合同条款内容

宝鸡市住建局张某建议，对于延期交房，购房人在购房时是不能预见的。防范风险的最好办法就是购房者在签订购房合同时，明确合同条款内容，签署完善的购房合同是解决纠纷的关键所在。

购房合同大多是由政府主管部门统一印制的格式合同，其中的条款已被开发商接受，那么，如何在已制订好的条款中维护好购房者自身的权益？如果赔付标准需要双方约定，应约定多少为宜呢？张世芬认为，这并不存在一个固定的数字，而是根据各个项目的现实差异，开发商承担的违约责任各不相同。

房屋交付是一个综合性的问题，在购房合同中，对于各项房屋交付条件及程序应分别作明确约定。购房者应该仔细阅读所签署的购房合同中对逾期交房的约定条款，了解自己的各项合同权利。在与开发商进一步通过协商方式解决纠纷的同时，如房屋交付仍遥遥无期，应该咨询律师，通过法律手段彻底解决纠纷的可能性，不赞成购房者采取一些非正常手段去维权。维权的前提是合法，这样才能更好地推动问题的解决。

业主唐小姐作为深受其害的购房者维权代表来到直播室讲述她的案例。唐小姐所购房产为位于普陀且紧邻苏州河的豪宅项目燕宁苑(楼盘资料图库)，该楼盘目前单价43000元/平米，仅剩尾盘在售。2012年底唐小姐购入房产，开发商本承诺于2013年交房，但迟迟没有下文，期间业主四处寻访找开发商，政府等各个机构，却求问无门，毫无结果。直至今日已2年多时间，唐小姐的房产仍未交付她手中，业主们在维权道路上也已走的疲惫不堪。

让唐小姐疑惑的是，开发商以政府不给许可证为由不交房。但既然房产可以买卖，且证件齐全，为何政府会在交房环节上给开发商设门槛，又或者开发商是否只是推脱责任，随便扯理由交代业主？关于这些疑问，律师也给出了答案。

律师：退房不可取提出诉讼等待解决

在对开发商延期交房维权前先要弄清楚几个问题：签订过预售合同吗？网上备案做过没有？房款是否已经付清？房子是否已经建好？另外律师表示，开发商不交房的原因无非两种，一个是变更了当时的规划，变更完了之后，要重新审批规划，规划批不下来。第二种可能性是开发商超容积率，政府要开发商补交出纳金一直不补交。无论是哪个问题，都是开发商和政府需要解决而不是业主能够左右的。

而让唐小姐及许多购房者分辨不清的关于预售许可证与交房的联系，律师解答到，预售许可证仅仅是政府颁发允许项目买卖的证件，与允许交房是完全无关的。眼下由于部分业主无法继续等待交房，而想要选择退房。律师建议，万万不可退房，因为当时与现在的房价有30-50%的价差，如果退房，只会赔付违约金，一般不超过10%。

面对燕宁苑这个案例，律师给出的建议是耐心的等待，按照此前相似案例，开发商遇到此类问题最后都会解决，只是周期的问题，预计在一到两年之内可以解决。需要注意的是原定2013年交房，法律上存在着一个诉讼时效的问题，为防止时效丧失，要尽快联合其他的已经快到两年的业主去诉讼。

在售房合同中并未约定延期办房证要承担违约责任，在此情况下，开发商延期为业主办房证381天。12月17日记者获悉，虽然双方没约定违约责任，开发商同样需要依法担责。

2003年10月，张某以32万余元的价格，购买了大东区北海街一处商品房，并与开发商签订了商品房买卖合同。双方约定：开发商应在同年12月31日将房屋交给张先生，并在180日内（即2004年6月29日之前）将办理权属登记的资料，报产权登记机关备案。如因开发商的责任，业主不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方协商处理。令张某没想到的是，开发商直到2005年7月15日才办好产权登记，他的房证办理整整拖延了381天。张某认为开发商构成违约，请求法院判令对方支付违约金3、7万元。开发商则以双方在合同中没有约定违约责任为由，拒绝支付违约金。法院审理认为，双方在合同中明确约定了交付房屋、办理产权证书方面的责任。张某已交付全部购房款，在进住房屋使用后，开发商未能将办理产权证书的有关资料，报产权登记机关备案，致使张先生未能办理房屋产权证书，因此应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》，由开发商承担违约责任。

沈阳中法判决开发商支付给张某自2004年6月29日起至2005年7月15日的违约金，按照中国人民银行规定的同期金融机构计算逾期贷款利息的标准，以购房款总额计算。