房屋产权纠纷案例

案例：李梅（化名）与丈夫郭某共同生活了5年后，郭某在外面又认识了张女士，并花35万元给她买了套房屋。李梅知道后很生气，后来郭某因癌症死亡。请问，李梅可以要回丈夫郭某给张女士买的房屋吗？

解答：法律规定，郭某用的35万元是他和李梅在婚姻存续期间的财产，应当为夫妻共有，郭某瞒着李梅动用了这笔钱，李梅可以要回。

但根据《城市房屋权属登记条例》规定，房屋的取得是以房屋的登记为效力。当时房屋登记的姓名是张女士，所以李梅不可以要回房屋(这个解答不是自相矛盾吗？前面说是夫妻共同财产，应该可以要回，后面又说要不回。让记者再问一下，如果想要要回这套房子，需要有什么样的证据或是办法？)。

案例：于老汉家住石河子市某小区，生前有4个儿子，妻子去世后老人在1998年7月于张某登记结婚，张某成了老人4个儿子的继母。张某到了于家后没有生孩子。于某也没有抚养过张某的孩子。2004年3月，于某病逝留下了建筑面积76平方米的房子，而这所房子是他于前妻在1993年购买的。

早在2000年12月11日，于某就立有一份关于其死后房屋归谁所有的遗嘱，这份遗嘱经过公证处公证，内容为房子让给张某。

但是在2003年4月29日，于某还立有代书遗嘱，将房子又让给腿部残疾的四儿子，并声明公证的遗嘱作废，可这份代书遗嘱没有见证人签字。同时还有几份代书遗嘱，内容均与公证过的遗嘱内容不一致。被老人立了多份遗嘱的房子在老人过世后由老人三儿子居住，张某等人要求要回房子。于是一场遗产继承纠纷产生。老人的三儿子将张某以及老人的其他儿子、孙子告上法庭。

解答：石河子市民法院审理后认为，于某病逝后，其名下的房子应当由继承权的人来继承，于某的配偶、子女以及父母均有权利参与继承。因此，于某配偶张某和于某的4个儿子都有继承权。于某立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱，应当该以公证遗嘱为准。还有于某在遗嘱中处分了前妻的财产，所以公证遗嘱部分有效，因于某长子过世，其长子继承部分由长子之子女来继承。

最后法院做出判决，一个76平方米的房子被分割成数份。张某、于某的儿子以及孙子个继承了一部分。

[案例]：某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级所有的农村集体土地，公司出钱、乡政府出地，开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售，吸引了许多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗？

[分析]：这种“商品房”的开发及销售均系违法行为，不具有法律效力，其房屋销售合同为无效合同。

其理由：（1）根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如是农用土地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续；（２）农用地的转用必须符合土地利用总体规划，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续；（３）根据我国《城市房地产管理法》规定，集体所有土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让，即交纳入地出让金；（４）没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售，城市居民购买农民房不受法律保护。

［提醒］：（１）购房商品房一定要查询该项目是否具有《商品房预（销）售许可证》，有了此证，表明国有土地使用证、规划许可证等四证齐全，此房可以办理房屋所有权证；（２）事先可到房地产交易所官方网上查询，若网上未登记备案，则最好不要购买。

2010年1月8日，朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房，其与房东小雪签订了书面《房屋买卖协议》。协议约定，小雪将其所有的位于北京市门头沟区军庄某村庄内的一套房屋出售给朱先生，售价为45万元整。1月5日，朱先生已经交纳了定金1万元给小雪，合同签订当天补齐了剩余44万元房款。

合同签订之前，朱先生已经知道该房屋不具有正式的产权证，也完全不具备办理正式产权手续的条件，系农村的小产权房屋。但是由于房屋价格对比市售商品房价格优势明显，朱先生还是选择了“铤而走险”。

然而好景不长，购买小产权房屋最常见的合同纠纷还是找上了朱先生。

2013年下半年，随着北京房价的疯长，朱先生购买的这套小产权房的售价也随之飙升。在卖出房屋两年多后，原房主小雪觉得之前的交易实在“太亏”，萌生了毁约的想法。经过了解，她意识到自己卖出的房屋是小产权房，现行的法律并不保护这样的交易。遂将朱先生告上法院，要求判定2010年1月8日与朱先生签订的《房屋买卖合同》无效。

［案例］：贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。

［分析］：（１）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（２）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定合同无效；（３）该房屋是某开发商与村里合作开发联建，其性质为土地使用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，不具有法律效力，其土地上开发建设的房屋无法进行办理有关房屋权属方面的证明即房屋所有权证书。

［提醒］：通过“中介”购房，首先要了解此房屋的土地性质是国有出让土地还是集体土地，若是后者，最好不要购买；购买二手房，还要查询卖方有无此房屋的房屋所有权证书，若仅只有一份合同和一张发票，再便宜的房屋也不宜购买。

案例三：我于1999年5月在我市郊区某村购买了楼房一处，交款十余万元，时至今日尚未办理房屋所有权证，现开发商提出只要每平方米交400元，就可以办理“国家产权”（即商品房所有权证），购房时我与当地村办实业公司签定的购房合同，一直未取得土地使用权证及房屋所有权证，当时开具的是收款收据，没有正规发票。

律师解答：从案例所知，这是典型的“小产权房”，“小产权房”即城镇居民购买在农村集体所有土地上所建的房屋。其虽然大量存在，却因违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》，不受任何法律保护。由于房价居高不下，有些购房者迫不已购买小产权房，小产权房已经存在多年，政府有关部门一直未承认其合法性，“小产权房”不可能取得土地使用权证及房屋所有权证，更不存在交钱后取得“国家产权”（即商品房所有权证）。马律师提醒购房者购买“小产权房”要慎之又慎，其不受法律保护，无法转让，发生纠纷按无效合同处理，遇有拆迁、征用等情况无法得到补偿。