房屋中介居间合同案例

2006年4月19日，聂某(甲方)与某公司(乙方)签订了一份《房屋购买确认书》，协议约定，乙方将陈某所有的位于成都市金牛区某处的房屋以172000的成交价卖与甲方。甲方应向乙方支付居间服务费3000元。协议第五条对甲方向乙方的付款约定为：甲方于2006年4月19日交付定金1万元，4月23日交付其余162000元，并交付房屋交易过程中所涉税费。协议第六条违约责任约定为：因甲方原因未能全面及时履行合同或使合同无法履行，属甲方违约，甲方已付定金及居间费不退；因乙方未能全面及时履行合同，属乙方违约，乙方应如实返还甲方所交定金。协议签订后，聂某向该中介公司交付了定金1万元，中介公司出具了代收收据。后来，聂某发现该中介公司吃房屋差价，遂于4月21日，向中介公司提出不购买该房，也未支付居间服务费。4月23日，聂某、中介公司与产权人在场协商未能达成一致意见后，聂某要求中介公司返还定金未果，遂提起诉讼。一审法院认为，该房屋购买确认书兼具有居间合同和房屋认购的性质，从而认定聂某违约，判决聂某败诉。

二、关于本案的分析意见

(一)双方所签订的房屋购买确认书当且仅当认定为居间合同。

1。确认书符合法律关于居间合同的规定。

合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。双方在确认书中关于乙方为甲方购买特定房屋提供居间服务，甲方向乙方支付居间费用的约定，显然符合法律关于居间合同的规定。甲方系居间合同的委托人，乙方系居间合同的居间人。

2。因欠缺法定要件，合同当事人之间并未成立合法有效的买卖合同关系。

根据《民法通则》第55条、《合同法》第3条的规定，合法有效的合同，必须同时具备如下要件：主体合法、意思表示真实一致、不违反法律法规的强制性规定。

(1)居间人不具备签订的主体资格

从合同法关于居间人的规定来看，由于居间人大多为掌握大量信息等资源的中介组织，作为普通消费者来讲，其很难有实力与其对抗。因此，在对居间合同进行规定时，明确表明居间人并不会因为委托人之间的权利义务约定享有权利承担义务。同时，也要求居间人在提供居间服务的过程中，应该始终处于中立地位，居间人不应该有偏袒某一方委托人的意思和行为。若居间人站在某一方委托人的立场上，在收取委托人的居间费用的同时，以自己的名义与委托人就合同的权利义务进行磋商、谈判和签约，显然违反了合同法关于居间合同的规定。

在本案中，居间人作为专业的房产经纪公司，拥有专业的工作人员和娴熟的销售技巧、掌握大量的房产信息等资源。甲方作为普通消费者，完全依赖于乙方的资源选择意向性房屋。居间人在接受委托人委托后，本应该站在公正、客观的立场上，为委托人购买该特定房屋提供适当的居间服务。但是，居间人却利用委托人对其的信赖，为了取得房屋差价，一方面为委托人提供居间服务，另一方面接受产权人的委托与委托人进行房屋买卖的洽谈。

居间人的上述行为与合同法对居间人的要求是完全矛盾。因此，居间人在为特定房屋的买卖提供居间服务的过程中，根本就没有作为房屋买卖合同出卖人的主体资格。

(2)委托人并没有向居间人购买房屋的意思表示

委托人虽要求居间人按其指定的房屋、约定的房价和付款方式提供居间服务，但房屋买卖合同的条款并非仅限于上述内容。从双方签订确认书的整个过程来看，委托人仅仅表达了希望居间人为其购买特定房屋提供居间服务的意思表示，并没有直接向居间人购买该房屋的意思表示。

如果委托人是直接向居间人购买该房屋，该居间人就是房屋的出卖人，委托人怎么可能在向出卖人支付房屋价款后再向其支付居间费呢？这显然不符合买卖合同的惯例，更不是委托人的真实意思。

综上所述，关于房屋坐落、价款及支付方式等内容，系双方对居间人提供居间服务内容的限制，双方并没有房屋买卖的约定。

3。委托人与居间人对居间人提供的格式条款合同存在着不同的理解，法院应当作出不利于居间人的解释。

在本案中，对于房屋购买确认书的性质，委托人与居间人有着不同的理解。居间人认为，该确认书中就房屋坐落、价款及付款方式的约定属于房屋认购的约定，因此，该确认书属于房屋认购与居间服务的混合合同；委托人认为，关于房屋坐落、价款及付款方式的约定，是委托人要求被上诉人按照特定的条件(价款、付款方式)为委托人购买特定房屋提供居间服务。房屋价款及付款方式属于居间服务的限制条件，因此，该确认书仅仅是一房屋买卖居间合同，并不具有房屋认购的性质。

根据合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”该确认书系居间人提供的反复使用的格式合同，法庭应当作出有利于委托人的解释。

(二)无论该房屋购买确认书是单纯的房屋买卖居间合同还是兼具房屋认

购与居间服务的性质，居间人均应返还所收取的定金。

1。如果该确认书是单纯的居间合同。那么，该确认书中的主要债权为3000元居间费用。根据《合同法》第427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。由于居间人并未促成房屋出卖人与委托人签订正式房屋买卖合同，居间人不得要求委托人支付居间费用。因此，在主债权(居间费用)没有成立的情况下，居间人继续占有定金没有法律依据。

2。如果该确认书兼具房屋认购与居间服务的性质，房屋的坐落、价款及付款方式均为房屋认购的约定，此定金依然应该返还。理由如下：

(1)从房屋认购书的性质来看

关于过程中的房屋认购问题，相关法律并没有明确规定。最高人民法院《审理商品房买卖适用法律若干问题的解释》对于商品房买卖过程中的房屋认购协议作出了规定。从司法界对商品房认购书通常理解来看，房屋认购书的性质属于预约合同。认购书与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式的合同。预约合同的成立和生效，仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务，而不负履行将来要订立的合同中的义务。

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。【相关法条】《中华人民共和国合同法》第四百二十四条【基本案情】原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

【裁判结果】

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

【裁判理由】法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

某市民秦某日前就碰到了一件这样的“闹心事”。前不久，秦某在一家房屋中介公司的带领下看了房子，而买房其实是通过其他途径。不曾料想，该房屋中介公司拿着一份“客户服务确认单”（格式合同）将秦某告上法庭，要求其全额支付中介费。原来“客户服务确认单”有如下约定：“中介公司只要提供了看房服务，就“确认中介成功”，应由委托人全额支付佣金”。而房屋中介公司带领秦某所看的这套房屋，房屋主人并没有委托房屋中介公司卖房，也就是说，房屋中介公司并未取得该房屋的中介权。

2005年11月10日，对于这样一起居间合同纠纷案，某市某区人民法院作出了一审判决，法院认为，房产中介公司自己印制的格式条款内容属于格式化条款，这些条款的规定与房产中介公司所履行的义务不相符合，对客户没有法律上的约束力。同时，房产中介公司既未事先取得该套房屋的中介权，在带领买主查看房屋后，也未获得卖主对其中介权的追认，房产中介公司与买主之间的居间合同不成立，依法判决驳回房产中介公司要求买主支付佣金的诉讼请求。

2005年5月6日，某市民秦某准备买一套二手房，于是，她就来到位于某市工人路129号的一家房屋中介--某公司寻找房产。随后，双方签订了一份房屋代购委托协议，协议约定秦某委托某公司（简称某公司）购买房产，委托期限为90天，此期间某公司为秦某的非独家代理服务提供者；秦某通过某公司的服务看房，某公司收取80元看房费（每套20元人民币，委托期内超过4套，不再另收，低于4套或退还秦某或转入佣金）；协议第2条第2款约定，秦某不得与某公司介绍过的房主自行成交，否则某公司有权获得本协议中约定的佣金；协议第4条第1款约定在某公司为秦某找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，秦某按合同总房款的1％向原告支付佣金。协议第5条同时约定，秦某本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与秦某相关人员，均不可与某公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向某公司支付违约金。2005年6月12日，某公司与秦某签订“客户服务确认单”，其上载明：21世纪不动产郑州家美加盟店经纪人熊念荣经出售方同意将位于某市某区赵庄街95号院邢先生的房产推荐给秦某，随后某公司工作人员带领秦某对以上房产及相关环境进行了考察。之后，某公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。不久，秦某得知，某公司自己所看房屋的房主并未委托某公司对外出售该套房屋。

2005年6月23日，秦某通过房主邢先生在网上发布的卖房信息和别人介绍与邢先生接上头，随后，双方签订了房地产买卖契约，秦某以170000元的价格购得邢先生所有的位于某市某区赵庄街95号院的住房一套并于6月27日办理了房屋过户。

某公司得知该情况后认为秦某违背诚信，遂于2005年8月8日一纸诉状将秦某推到某市某区人民法院被告席上，请求法院判令被告秦某支付佣金1700元、违约金3400元、调查费用90元。而秦某则辩称，其与某公司签订的是非独家代理协议；且现在所买房屋是房主先生通过网上发布的卖房信息，房主并未委托某公司对外出售该套房屋，因此居间合同未能成立。此案在诉讼中过程中，被告秦某申请证人邢先生和*某出庭作证。证人邢先生证明其系通过网上发布的卖房信息，并未委托某公司对外售房；将房屋卖给被告秦某是通过别人介绍，不是通过某公司。证人*某证明其是邢先生与秦某房屋买卖的介绍人。

[判决]：

某市某区人民法院经审理后认为：原、被告所签房屋代购委托协议属于居间合同。《中华人民共和国合同法》第420条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在房屋中介合同中，中介人在房屋买卖合同成立后，要向买卖双方收取佣金。因此，房屋中介合同中，中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。本案中原告某公司接受被告秦某委托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极斡旋于被告与卖房人之间，介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在被告与卖房人签订了房屋买卖合同，原告的居间义务方履行完毕，原告才有权收取合同约定的佣金，这一点在房屋委托代购协议第4条第1款中已有明确约定。但原告在与被告签订了委托协议后，仅仅为被告提供了对某市某区赵庄街95号院房屋的看房服务，并没有促成被告与该套房屋的房主邢先生签订房屋买卖合同，不能认为原告已履行完合同约定之居间义务。原、被告2005年6月12日签订的客户服务确认单属于原告自己印制的，其中“确认中介成功”等内容属于格式化条款，这些条款的规定与本案中原告所履行的义务不相符合，因此对被告没有法律上的约束力。因被告没有履行完自己的居间义务，其无权要求被告支付合同约定的佣金。房屋代购委托协议中第2条第2款和第5条尽管有被告不能与原告介绍过之卖方自行交易的约定，法院认为，以上限制性条款旨在保护居间人在其中介活动中掌握的、属于自己独有的、采取一定措施加以保护的、具有一定商业价值的信息，该类信息凝聚了居间人的劳动成果，对其进行保护符合法律规定。但在本案中，邢先生是通过网上发布的对某市某区赵庄街95号院房屋的卖房信息，原告既未事先取得该套房屋的中介权，在带领被告查看房屋后，也未获得邢先生对其中介权的追认，因此，原告对位于某市某区赵庄街95号院房屋没有中介权，无权根据房屋委托代购协议的约定限制被告的选择权，更无权获得违约金。况且原、被告之间签订的服务是非独家代理的合同，在原告不能履行居间义务时，被告另寻其他中介公司提供服务是维护自己权益的合法之举，并不构成违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。原告要求赔偿的调查费用90元是其为提起诉讼而支出的调查费用，不是从事居间活动支出的必要费用，要求被告承担该项费用没有法律依据，对原告的此项诉讼请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第60条第一款、第427条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64第1款之规定，法院依法判决驳回原告郑州某公司要求被告秦某支付佣金1700元、违约金3400元、调查费用90元的诉讼请求。案件受理费215元，由原告郑州某公司负担。

法官点评：

所谓房产中介合同，在法律上叫做居间合同，是指居间人、中介公司、向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

签定买卖居间协议及房屋买卖协议后，一方因贷款问题不能签定正式的买卖合同，是否需要如约支付中介费？

本案判决认为，“本案主要争议在于中原物业是否促成李某与案外人的房屋买卖合同。根据房地产买卖居间协议及房地产买卖协议的记载，李某与潘某某、沈某某就新二路1088弄某号401室房屋买卖总价、付款期限和付款方式等完全达成一致，足以认定双方达成了房屋买卖合同，中原物业居间已经成功。据此，李某应当按约支付佣金，中原物业的诉讼请求，可予支持。”

本站律师点评:

这个判决结果是类似案例中较少的全额支持佣金的一例。其原因主要在于，买受人除了签署房屋买卖居间协议外，还签署了房屋买卖协议，这个买卖协议使法官认定，双方的买卖合同关系已经成立，居间已经完成。

李某与上海中原物业顾问有限公司居间合同纠纷上诉案上海市第二中级人民法院民事判决书(2010)沪二中民二(民)终字第1698号。

上诉人(原审被告)李某。

被上诉人(原审原告)上海中原物业顾问有限公司。

上诉人李某因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组某合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年11月16日，经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)居间介绍，李某与案外人潘某某、沈某某就上海市宝山区新二路1088弄某号401室房屋达成买卖协议，由李某以人民币(以下币种均为人民币)165万元购买该房屋|本文来自/上海房产律师网。该协议还约定，买卖双方于十日内签订格式化的上海市房地产买卖合同，李某于签订合同后7日内支付首付款50万元，第二期房款15万元以银行贷款支付，其他房款100万元在过户前以现金支付。同日，李某签署佣金确认书，确认向中原物业支付佣金33,000元，其中16,500元系代潘某某支付。此后，李某无法及时筹集购房款，提出延期签订格式化的上海市房地产买卖合同，案外人潘某某不予同意，并于12月1日发出书面解约通知，没收李某支付的定金5万元。李某就定金纠纷向原审法院起诉，要求潘某某返还该5万元，原审法院判决不予支持。

原审法院经审理后认为，中原物业与李某居间合同关系事实清楚、证据充分，应予认定。本案主要争议在于中原物业是否促成李某与案外人的房屋买卖合同。根据房地产买卖居间协议及房地产买卖协议的记载，李某与潘某某、沈某某就新二路1088弄某号401室房屋买卖总价、付款期限和付款方式等完全达成一致，足以认定双方达成了房屋买卖合同，中原物业居间已经成功。据此，李某应当按约支付佣金，中原物业的诉讼请求，可予支持。据此判决：李某于判决生效之日起十日内向上海中原物业顾问有限公司支付佣金33,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审判决后，上诉人李某不服，向本院提起上诉称：上诉人与案外人未签订上海市房地产买卖合同，故被上诉人的居间服务尚未成功，不应收取居间服务费。故上诉人上诉要求撤销原判，驳回被上诉人在原审中提出的诉讼请求。

被上诉人上海中原物业顾问有限公司答辩称：原审法院所作判决正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，通过被上诉人的居间服务，上诉人与案外人签订了房地产买卖居间协议，就房屋买卖总价、付款期限和付款方式等达成一致意见，后因上诉人的原因致双方未签订上海市房地产买卖合同，然被上诉人已完成了居间服务，上诉人应当向被上诉人支付佣金。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人的上诉缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费625元，由上诉人李某负担。