房屋征收案例

被征收房屋情况：海曙区尹江新村某房屋登记建筑面积51.39平方米，登记所有人为林某，房屋用途为住宅，系砖混二等结构成套私房，房屋地段等级为三级。一家三口户口在此。经评估，被征收房屋的评估价值为779043元（不包含住宅装修价值）。

  补偿安置方案：1、选择货币补偿：可按照被征收房屋评估金额779043元再增加25%的补偿资金194761元，并给予6个月的临时安置补偿费9900元、住宅用房一次性搬迁补偿费15726元，合计可得被征收房屋货币补偿资金999430元。2、选择房屋产权调换的：提供位于海曙区三类地段气象路安置地块建筑面积约90平方米的高层期房壹套，双方按规定结算房屋差价。被征收人自行过渡的，临时安置补偿费按每月1650元另行计发。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费15726元。住宅装修评估后，按规定予以补偿安置。

  未签约原因：被征收人认为儿子已成年，要求安置建筑面积约100平方米现房两套的要求，否则就无法与房屋征收部门达成补偿协议。

  处理结果：因未能在签约期限内签订征收补偿协议，海曙区人民政府依法作出了征收补偿决定，并启动了向法院申请强制执行的程序。最终，在属地征收实施人员的努力和被征收人对“阳光征收”的充分理解下，该户于2013年9月初完成签约搬迁工作，因过了签约搬迁期限，损失了房屋评估金额10%约8万元的提前搬迁奖励费。

  案例点评：该户虽最终签约，但是超出了规定的签约搬迁期限，仍然损失了约8万元的提前搬迁奖励费。究其原因，是因为对政策的理解不到位。事实上，补偿范围的界定要以征收补偿政策和项目补偿方案为准，政策方案没有列明的，一般不属于补偿事项，常见的如大龄青年、家庭矛盾、户口迁移、改善就业等。作为被征收人，要理解征收部门补偿的是征收房屋的损失，房屋征收之外的事项更多要靠其他途径或者部门依法加以解决，切不可存观望拖延甚至要挟之念，最终目的未达到反而造成不必要的损失。

  案例2：漫天要价、尽力拖延的“策略”能否奏效？

  被征收房屋情况：海曙区三市路某室房屋登记所有人为被征收人陈某等四人，各占25%份额，登记建筑面积52.42平方米，房屋用途为住宅，该房屋系砖混二等结构成套私房，房屋地段等级为三级。该房屋东边另有若干间1995年后搭建的自搭建筑，其中部分占用了公用车棚位置，均无产权依据和相关部门的批准资料，由被征收人出租给他人开店使用，该地址未领取营业执照。经测绘，自搭建筑的使用面积合计54.0平方米，建筑面积63.51平方米。该处有户口本一本，常住人口一人，为陈某。另外两位共有人他处另有住房。经评估，被征收房屋的评估价值为741264元（不包括住宅装修价值）。

  补偿安置方案：1、选择货币补偿：可按照被征收房屋评估金额741264元再增加25%的补偿资金185316元，并给予6个月的临时安置补偿费9900元、住宅用房一次性搬迁补偿费15726元，合计可得被征收房屋货币补偿资金952206元。住宅装修评估后，按规定予以补偿安置；2、选择房屋产权调换的：由房屋征收部门提供位于海曙区三类地段气象路安置地块建筑面积约90平方米的高层期房壹套，双方按规定结算房屋差价。自行过渡，临时安置补偿费按每月1650元另行计发（如遇临时安置补偿费政策调整，则根据政策规定进行调整）。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费15726元。住宅装修评估后，按规定折算成安置房的建筑面积给予安置。

  未签约原因：被征收人坚持要求安置四套住房，开店的自搭建筑按照店面用房进行补偿。

  处理结果：因未能在签约期限内签订征收补偿协议，海曙区人民政府依法作出了征收补偿决定，并对该被征收房屋实际执行了强制搬迁。

  案例点评：未签约原因主要是被征收人的补偿安置要求过高，远远超出了被征收房屋的法定补偿标准。在该案例中，征收部门和被征收人都有损失。最终的强制搬迁增加了政府的行政成本，被征收人也损失了7万多元的提前搬迁奖励费。被征收人一定要有正确的心态，不能因为房屋征收而产生“漫天要价”、敲政府竹杠“不敲白不敲”的“敲竹杠”心理。

  案例3：穷尽复议、诉讼等程序能否提高谈判能力？

  被征收房屋情况：江东区仇毕坊某号房屋登记所有人为被征收人毛某，登记建筑面积127.55平方米。该房屋用途为住宅，系砖混二等结构私房，房屋地段等级为三级。该处有户口本一本，常住人口两人。经评估，被征收房屋的评估价值为2166947元（不包含附属物和住宅装修价值），宁波市江东区房屋征收管理办公室依法送达被征收人。

  补偿安置方案：一、选择货币补偿的：可按照被征收房屋评估金额2166947元再增加25%的补偿资金541737元，并给予6个月的临时安置补偿费22959元、住宅用房一次性搬迁补偿费38265元，合计可得被征收房屋货币补偿资金2986603元。二、选择房屋产权调换的：由房屋征收部门提供位于江东区三类地段宁丰三号地块建筑面积约215平方米的高层期房，并按规定结算房屋差价。自行过渡，自搬迁之月起到安置房交付后的4个月内按人民币每月3827元支付临时安置补偿费。另被征收人可得住宅用房一次性搬迁补偿费38265元。

  未签约原因：认为被征收房屋评估价格过低，要求补偿5000万元。

  处理结果：在搬迁期限结束后，一方面按照法定程序，作出征收补偿决定。被征收人申请市政府行政复议后，及时完成了行政复议答复；另一方面，征收部门、法制部门、司法机关进入强制执行阶段后，该户完成最终的签约，但损失了评估金额10%的提前搬迁奖励费216695元。

  案例点评：该案例比较全面地经过了复议机关复议、司法机关审查等可能的行政程序。被征收人要依法维权，不能心存侥幸。寄希望于把征收部门拖入复议诉讼的泥潭，认为拖延时间就是胜利，就会取得谈判上的优势地位，是不明智的。

2007年10月16日，株洲市房产管理局向湖南冶金职业技术学院作出株房拆迁字[2007]第19号《房屋拆迁许可证》，杨瑞芬的部分房屋在拆迁范围内，在拆迁许可期内未能拆迁。2010年，株洲市人民政府启动神农大道建设项目。2010年7月25日，株洲市发展改革委员会批准立项。2011年7月14日，株洲市规划局颁发了株规用[2011]0066号《建设用地规划许可证》。杨瑞芬的房屋位于泰山路与规划的神农大道交汇处，占地面积418㎡，建筑面积582.12㎡，房屋地面高于神农大道地面10余米，部分房屋在神农大道建设项目用地红线范围内。2011年7月15日，株洲市人民政府经论证公布了《神农大道项目建设国有土地上房屋征收补偿方案》征求公众意见。2011年9月15日，经社会稳定风险评估为C级。2011年9月30日，株洲市人民政府发布了修改后的补偿方案，并作出了[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），征收杨瑞芬的整栋房屋，并给予合理补偿。

杨瑞芬不服，以“申请人的房屋在湖南冶金职业技术学院新校区项目建设拆迁许可范围内，被申请人作出征收决定征收申请人的房屋，该行为与原已生效的房屋拆迁许可证冲突”和“原项目拆迁方和被申请人均未能向申请人提供合理的安置补偿方案”为由向湖南省人民政府申请行政复议。复议机关认为，原拆迁人湖南冶金职业技术学院取得的《房屋拆迁许可证》已过期，被申请人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定征收申请人的房屋并不违反法律规定。申请人的部分房屋在神农大道项目用地红线范围内，且房屋地平面高于神农大道地平面10余米，房屋不整体拆除将存在严重安全隐患，属于确需拆除的情形，《征收决定》内容适当，且作出前也履行了相关法律程序，故复议机关作出复议决定维持了《征收决定》。杨瑞芬其后以株州市人民政府为被告提起行政诉讼，请求撤销《征收决定》。

（二）裁判结果株洲市天元区人民法院一审认为，关于杨瑞芬提出株洲市人民政府作出的[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》与株洲市房产管理局作出的株房拆迁字[2007]第19号《房屋拆迁许可证》主体和内容均相冲突的诉讼理由，因[2007]第19号《房屋拆迁许可证》已失效，神农大道属于新启动项目，两份文件并不存在冲突。关于杨瑞芬提出征收其红线范围外的房屋违法之主张，因其部分房屋在神农大道项目用地红线范围内，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于神农大道地面10余米，不整体拆除将产生严重安全隐患，整体征收拆除符合实际。杨瑞芬认为神农大道建设项目没有取得建设用地批准书。2011年7月14日，株洲市规划局为神农大道建设项目颁发了株规用[2011]0066号《建设用地规划许可证》。杨瑞芬认为株洲市规划局在复议程序中出具的说明不能作为超范围征收的依据。株洲市规划局在复议程序中出具的说明系另一法律关系，非本案审理范围。株洲市人民政府作出的[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，判决维持。

株洲市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为株洲市人民政府作出的[2011]第1号《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》是否合法。2010年，株洲市人民政府启动神农大道建设项目，株洲市规划局于2011年7月14日颁发了株规用[2011]0066号《建设用地规划许可证》。杨瑞芬的部分房屋在神农大道建设项目用地红线范围内，虽然征收杨瑞芬整栋房屋超出了神龙大道的专项规划，但征收其房屋系公共利益需要，且房屋地面高于神农大道地面10余米，如果只拆除规划红线范围内部分房屋，未拆除的规划红线范围外的部分房屋将人为变成

危房，失去了房屋应有的价值和作用，整体征收杨瑞芬的房屋，并给予合理补偿符合实际情况，也是人民政府对人民生命财产安全担当责任的表现。判决驳回上诉，维持原判。

（三）典型意义

本案典型意义在于:在房屋征收过程中,如果因规划不合理,致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内,则政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，该行为体现了以人为本，有利于征收工作顺利推进。人民法院认可相关征收决定的合法性，不赞成过于片面、机械地理解法律。

2012年9月，山东省泗水县4拆迁户因房屋征收纠纷与泗水县政府进行一场行政诉讼，济宁市中级人民法院认为县政府制定的拆迁补偿标准不合理、不合法故判决如下：

撤销被告泗水县人民政府于2011年4月6日作出的泗政发[2011]15号《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》。

案件受理费50元，由被告泗水县人民政府负担。

人民法院首次因补偿标准问题判决撤销政府征收决定，在全国引发巨大反响，山东省高级人民法院将其中的孔庆丰诉泗水县政府房屋征收决定案件定为“民告官”十大案例之首在人民法院白皮书对外公布，堪称房屋征收维权第一案。

起因

2011年4月16日，泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发〔2011〕15号)，该行政行为泗水县考棚街、西关社区约900户农民集体土地上房屋征收范围还包含部分国有土地上的房屋。

因拆迁补偿标准不合理、征收范围超越县政府审批权限(说明：依照法律规定拆迁补偿因参照周边房地产市场价格，征收集体土地上房屋由省级以上政府批准)但是泗水县的征收决定没有遵守这些法律规定。片区内王强、孔庆丰等17位拆迁户对此不服选择了通过法律程序维护权益的道路。

经过

1、积极申请听证、协商，申请文书石沉大海。

17户农民首先向泗水县政府递交《关于修改泗河路古城路北片区第一期居民房屋征收改造项目征收房屋补偿方案的听证申请书》，希望能够对征收房屋的补偿方案予以修改，并以听证的方式征求被征收人的意见。但是政府收到申请书没有任何回应。

之后17户农民向泗水县住房和城乡规划建设局递交《泗河路古城路北片区被征收人关于选择征收评估事项通知》，要求更改泗水县住建局为被征收人拟定的评估机构名单，并希望能真正由被征收人独立选择评估机构，对于此份通知，泗水县住建局也没有回应。

2、被迫与政府打官司

农民在恳请协商处理问题无望的前提下，毅然决定通过法律程序维护权益，撤销《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)。

在复议申请中，律师和13户农民指出指出：一、(泗政发【2011】15号)决定认定事实适用法律错误，超越职权。本案中泗水县政府征收房屋片区范围内，含有大量的集体土地，泗水县政府将其按照国有土地上的房屋进行征收属于认定事实、适用法律错误，同时按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定，征收集体土地及其附属物应当由省级人民政府或国务院批准，被告的行为业超越了其审批权限。二、房屋征收补偿不合法：房屋征收补偿方案违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”的规定;收回土地不予补偿的规定也违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定。

3、县政府“改错”

在行政复议期间，泗水县人民政府作出《泗水县人民政府关于(泗政发【2011】15号)文所涉及房屋征收范围的公告》，声称(泗政发【2011】15号)只征收表述范围内的国有土地房屋，不征收表述范围内集体土地上的房屋。济宁市人民政府与农民多次进行沟通，希望农民撤回行政复议，并且济宁市人民政府组织泗水县政府、泗水县住建局、泗河街道办事处与农民进行协调，希望农民撤回行政复议申请，农民断然拒绝。

行政复议胜诉

农民告赢泗水县政府，征收决定被确认违法。

由于泗水县政府否认(泗政发【2011】15号)征收决定包含集体土地上的房屋，为取得行政复议的胜利，律师与农民进行了辛勤的取证、阅卷和研究。他们将泗水县政府(泗政发【2011】15号)的报批材料，进行逐页逐条分析指出：1、《泗城泗河路西古城路北片区一期房屋征收调查登记公示》已经将集体土地上的农民确定为被征收人，房屋确定为被征收房屋;2、《泗水县城区泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区旧城改建社会稳定风险评估报告》三“拟征收房屋的基本情况”中陈述到“(一)泗河路东林业局片区：占地36亩。涉及被征收居民房屋114户，其中泗河街道西关社区居民82户;……。(二)四河路西古城路北片区：占地518亩。涉及被征收居民611户，其中泗河街道西关社区、考棚街社区居民503户……。”，在被申请人所陈述的西关街社区82;西关街社区和考棚街社区503户居民，的房屋所依附的土地都属于集体土地，都持有《集体建设用地使用证》;3、在被申请人征收方案中所指的建行、林业局、文化馆、呈龙卫生材料厂、水利局家属院等14个单位国有土地上的所涉及的32户居民和108户居民房屋，分别于考棚街、西关街社区居民房屋交错在一起，如果不包含考棚街和西关街社区那么被征房屋七零八落、相互间隔、互不相连，被申请人难道要征收一片废地吗?显然不合逻辑。4泗水县政府房屋征收部门召开的泗城泗河路西古城路北片区房屋征收补偿方案听证会还特意安排了两个被征收人代表参加。其中一名代表就是泗河街道办事处考棚街的xxx，这位xxx代表的房屋就是集体土地上的房屋，而且他所代表的考棚街内公民，房屋都是在集体土地上。

在铁证如山的情况下，济宁市人民政府经审理认为：泗水县人民政府作出的《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)，将征收范围内集体土地上房屋按照国有土地上的房屋进行征收，属于认定事实不清。

最终决定：确认被申请人泗水县人民政府于2011年4月6日作出的《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路东西古城路北片区实施房屋征收的决定》(泗政发【2011】15号)部分违法，即该房屋征收中涉及征收集体土地上房屋的部分违法。

但是市政府认为泗水县政府征收集体土地以外的国有土地上的房屋属于合法，并予以维持，这意味着，国有土地上的房屋依然面临着征收。

行政诉讼继续维权

国有土地上的4名拆迁户认为县政府制定的补偿标准不合理，程序违法，为保护自己的合法财产，继续向济宁市中级人民法院提起行政诉讼。

经历了长期的诉讼，拆迁户的汗水和努力获得了回报，期间人民法院组织协调，但是很遗憾协调没有成功，2012年9月中级人民法判决撤销县政府征收决定，这也是泗水人民首次因拆迁补偿标准不合理的问题告赢县政府，拆迁户彻底告赢了县政府。