养老地产成功案例
中国是一个尚处社会主义初级阶段的发展中国家，在很多方面都存在不足；尤其是老龄化社会的突然到来，给中国经济打了个措手不及，进而到养老地产领域，成功案例可谓寥寥无几。
一个国家，它应该保障治下的人民安居乐业，“使老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡孤独废疾者，皆有所养”。但因为中国是一个尚处社会主义初级阶段的发展中国家，在很多方面都存在不足；尤其是老龄化社会的突然到来，给中国经济打了个措手不及，进而到养老地产领域，成功案例可谓寥寥无几。
云南也不例外。本土专家姜若愚、邓晓盈等亦向本刊坦言，截至目前，云南还没有成功运作养老地产项目的例子。曾经西山区团结乡、南市区广福小区、宜良县等出现过可数的几个养老地产项目，但都无疾而终。
据了解，省外比较成功的养老地产项目如凤毛麟角一般，做得较好的代表，是北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾省的长庚养生文化村。
北京东方太阳城坐落于有“东方莱茵河”之美誉的顺义县潮白河畔，占地234万平方米，建筑面积仅为70万平方米。项目以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标，在自然景观建设中，融入了大面积的绿地、湖面和有色植物，夏季降水量年均48毫升，平均温度为25。5度。社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/M3，居住环境已达到疗养级别。
社区整体坐落于高尔夫球场之上，3%-5%的水域分布其间，近10万株林木坐镇绿化，使得整体绿化覆盖率高达80%。在细节上根据社区每个区域的特点，种植独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障，风景随四季交织呈现。
市场已经形成需求
4-2-1家庭模式的发展又使居家养老困难重重、问题多多，而政府的养老机构却只能满足极少数人的养老需求。因此，新的养老模式将成为一种势不可挡的市场需求。
那么，为什么养老地产被众多社会学家和研究人员看好，并将未来的老年住房市场称为“新一种刚需”呢？
首先，随着社会的发展，中国在经济发展的同时，老年化问题也日趋严重。根据联合国规定的标准，老年人口比例达到总人口数的10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)以上时，就标志着这个国家或地区进入老龄社会。
我国在1999年就进入老龄社会。2008年，全国60岁以上人口达到1。67亿，约占总人口的12%。从2001年到2020年这一时期，平均每年有596万人口进入老龄，预计到2020年老龄人口将达2。48亿。到2040年，全国60岁以上的老龄人口总数达4亿，这意味着4个中国人中就有一个老人。
同时，与老龄人口迅速攀升向对应的，是新生人口的持续下降。受计划生育及人自身生育能力下降的影响，我国在接下来的几十年内，家庭模式将以4-2-1模式为主，即4个老人、2个中年人和一个小孩。受自身能力的影响，因“人力有时而穷”，老人的养老问题就会转变成一个尖锐的社会矛盾而凸显出来，社会将不得不承担这一部分老人的养老问题。
存在决定意识，意识又引导社会的发展。受老龄化、养老难、社会形态等的影响，养老地产顺势而发，将如同住宅、商业及后来的旅游地产一般，形成一种细分而独立的发展模式，其独特的作用将越来越受到人们的重视。
第三，对于还停留在传统的养老院，及低端的零散的碎片化开发状况的云南养老地产来说，政策的滞后性和不稳定性，使开发商处于一种游离的观望状态。老年人退休后收入的萎缩，使开发商对资金的回笼产生质疑。
“养儿防老，积谷防饥”的传统观念，注定使居家养老成为接下来十几、二十几年的主流养老方式。但是，在人口老龄化不断紧逼的局面下，4-2-1家庭模式的发展又使居家养老困难重重、问题多多，而政府的养老机构却只能满足极少数人的养老需求。因此，新的养老模式将成为一种势不可挡的市场需求。
政策走向决定产品运作
对于养老地产这样一个很敏感的话题，如政策不给于及时、明确、正确的引导，纵然它存有再美好的市场前景、含有再大的利润，其潜在的市场风险也足以给予开发主体致命的一击。
与北京相对而言，云南更具有开发养老地产的优势：一、气候优势，云南年平均气温变化不大，昆明更有“春城”的美称；二、云南的湿度比较低；三、空气质量好，空气中的负氧离子含量高；四、日光照射长，昆明每年的日照时间为2600多个小时；五、风力适中，刚好能够保障空气流通，凉风送爽，微风习习；六、景观的舒适度，植物覆盖率高；七、云南游客多，这也间接带来了众多的潜在客户。
但是，对于养老地产这样一个很敏感的话题，如政策不给于及时、明确、正确的引导，纵然它存有再美好的市场前景、含有再大的利润，其潜在的市场风险也足以给予开发主体致命的一击。发展什么样的养老模式，就成为了我们接下来思考的另一个问题。
在还没有多少成功案例可循的今天，养老地产的发展犹如行走在黎明前的黑夜，所有的一切都只能是摸着石子过河。本刊通过对姜若愚和邓晓盈的采访，结合自己的一些思考，认为养老地产的核心问题之一是产品运营是出售还是出租的问题。若出售的话，它靠什么来吸引业主？而若出租，又由谁来长期的对产品的系列环节负责到底？通过与很多相似的例子加以比较不难看出，出租显然更为合适。
养老地产的开发，应该解决医疗问题、健康问题、健身问题及老年人的沟通问题。其开发模式就不能如普通住宅、商业地产那样，由投资方、开发方、管理(运营)方、物业方“铁路警察各管一段”；而应是系统化、多元化，从根本上是对相关社会资源的整合与配合。单纯的老年人的聚集，会使老年人在暮气中消沉，反而不利于健身；而年青人的朝气反过来能影响到老年人的心态，所以，在老年产区旁应配置青年产区。以现在国家倡导的社区养老模式为例，其规模和老年人比例决定养老设施的配备。而养老设施的配备只能由政府的规划来调控。
美国太阳城是美国、也是世界上著名的专供退休老人居住和疗养的社区。由DelWebb公司于1961年开始建设，经过40多年的发展与完善，已成为美国开发老年社区的著名品牌，开发商已在美国开发了20多个以太阳城命名的老年社区。
客群定位：以55岁以上的活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。除亚利桑那州的太阳城配有大量的配套设施外，多数太阳城是没有像CCRC社区那样涵盖不同阶段老人需求的配套的，主要配套是适合健康老人活动的会所和户外运动的项目，没有医疗、护理等的设施配套。
太阳城开发模式的九大特征：
A、属于住宅开发性质；
B、盈利模式以住宅销售为主；
C、限定55岁以上的老人才能入住；
D、专为健康活跃老人提供会所和户外设施；
E、没有医疗护理等配套服务，主要依赖社区等所在城镇提供的大市政基础配套，社区内不建设相应设施；
F、一般位郊区区位，占地大，容积率低，以独栋、联排、多层等住宅产品为主，精装修，拎包即住；
G、房价便宜；
H。附近配有专为社区服务的商业中心；
I。兼有旅游、度假等功能，目标客户分为长住和旅游度假两种。
可借鉴之处：
A、住宅立项，利用销售住宅迅速回现；
B、客户定位精准，以健康活跃老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。
C、不设医疗护理等配套设施，降低前期投入成本，提高资金使用效率，降低开发风险。
D、在市场和产业链日趋成熟时，与分时度假管理公司合作开发，招商提前，在项目开始时便实现订单生产。
不可借鉴之处：
A、中国人口众多，不适合兴建低密度、单体的住宅产品，建筑形式可考虑以多层、小高层为主；
B、中国社会的公共医疗资源匮乏，大市政基础配套实施不够完善，如社区内不提供一定的医疗、护理等配套设施，会极大的影响客户的消费选择。
1、北京太阳城国际老年公寓
该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（CCRC），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。
北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。
北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。
居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办“一站式“服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。
立足于养老市场需求，围绕健康养老为中心，北京太阳城集团陆续组建了：太阳城房地产开发公司、太阳城医院、购物中心、物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、建筑装饰公司、太阳城度假村有限公司、健康养老服务公司，形成了一条集医疗保健、餐饮、娱乐于一体的健康养老产业链，致力于塑造中国健康养老地产发展的品牌。
2、上海亲和源养老公寓
亲和源养老地产项目旨在以宜老化的社区物业为载体，为会员提供养老服务，构造一个快乐、健康的现代品质养老生活体系。会员管理平台和养老服务平台是亲和源项目运营的两大基本组成部分。亲和源的养老基础服务由亲和源老年公寓牵头实施，亲和源会员管理和增值服务及生活价值体现由亲和源俱乐部来实现，养老基础服务和老年价值体现构成了亲和源项目的两大支柱，也是亲和源的创新之处。即：基础养老服务由亲和源老年公寓为主导运营部门，会员增值服务以亲和源会员俱乐部为主导运营部门。
瞄准高端市场，以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体，出售使用权、依靠服务运营。
亲和源会员俱乐部采用销售会员卡的模式，有A卡、B卡两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2。98万至6。98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2。38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源是永久有效的，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。任何人都可以购买会员卡，但是入住的一定要是满足条件的老人（男性60，女性55以上），入住需要经过身体检查和审核后与公司签订合同。购买会员卡后，按年缴纳管理费，入住以后的一日三餐、水、电、燃气、电话、IPTV、宽带、医疗等费用不包括在管理费里面，需另行支付。
亲和源在服务上颇具特色，很好地迎合了老年人的需求，对养老地产行业有一定借鉴意义。其改“生存型“养老服务为“生活型“养老服务，改“包办式“自主服务为“外包式“专业服务，与现代服务业高度结合，设计现代品质化养老服务体系。亲和源养老公寓针对高端市场，更加注重精神层面的需求满足，强调尊严感，注重营造“家“的氛围。因此，在服务上强调“零服务“体系，摒弃服务管理条文的束缚，使得“无为而无不为“的服务理念和“无为而治“的管理准则得以全面体现，形成自然、随性、温馨、宽泛和细腻的亲和源服务特色。
1)居家式的养老机构和机构式的居家养老
会员以户为单元入住亲和源，完全是居家的概念。会员可以享受到居家的温馨与舒适，拥有自己的私密空间，拥有自己完整的支配时间，自由安排自己的生活；同时，会员又与专业服务机构共同置身于社区之内，比邻而居，既可以便捷地获得专业化的照料服务，又不受机构管理条例的束缚。亲和源倡导参与意识和人际互动，建立起一种“家庭+俱乐部“式的养老社区。
2)以户为单位，保证“家“的感觉
亲和源会员卡可以登记1名或2名会员，若登记2名会员则必须是符合会员条件的夫妻或直系亲属。由此可见，亲和源与一般的养老院以“床“为单位不同，亲和源所有入住的老人都是以户为单位，拥有一个自己的家，有自己专属的私密空间。在注重基础养老服务的同时，更加注重精神层面的养老。入住亲和源的每个老人还配有一个管家，每间房间都装有应急按钮，只要打电话通知管家，就能在第一时间解决生活上的问题。另外，管家每周能帮助清理房间，每月清洗被褥，还有专业的护理人员进行身体检查。
3)健康、快乐的“管家式“服务
在为会员提供服务方面，亲和源实行的是健康、快乐的“管家式“服务。服务的内容包括生活服务、健康服务、快乐服务三大块。其中生活服务包括智能物业、家政服务、事务代理、出行服务、会所服务、专业配餐、亲情服务等；健康服务包括健康咨询、护理照料、医疗服务、心理辅导等；快乐服务包括主题活动、亲和俱乐部、亲和学堂、度假旅游、义工服务、理财咨询等。亲和源老年社区还与上海市老年学校、上海市曙光医院等签订了合同，为会员提供学习、就医的服务。
4)养老生活方式的延展
通过异地养老、游学式养老、度假养老等方式拓展养老生活方式、凸现亲和源俱乐部的会员价值，增加养老地产的灵活性。所谓异地养老是采用分时度假形式，候鸟式地在亲和源各地连锁项目中获得养老生活服务；而游学养老和度假养老则是将旅游度假和学习当地特色文化相结合，既休闲度假又学习专长提高修养，多种多样的养老方式延展现代老年丰富多彩的晚年生活，
此外，亲和源老年公寓的设计也是别出心裁，其有丰富完善的配套设施、注重细节的宜老化设计，。
1)配套完善：配餐中心、会所、办公楼、颐养院、沿街商业、各种户外活动空间和设施。
2)配餐中心、会所、办公楼、颐养院均布置在区域外围，确保居住区域相对集中和安静。
3)配餐中心与会员居住区适度分离，符合餐后适度运动的养生理念。
4)人车分流，车行道沿周边设置形成环路，主要建筑物就近设置停车位方便使用。
5)步行道路结合连廊，兼顾游览、休闲、散步、休憩等功能，通过四通八达的风雨廊，住户可以风雨无阻地到达每个区域。
6)每一栋公寓均有室内外的公共活动空间，走廊通道满足送诊、急救的宽度，配高低扶手。
7)房门宽度等均具备轮椅使用者的操作空间。
8)坡道、门厅、大堂、楼梯、升降机、厨房、卫生间等均按照无障碍设计。
9)南向开敞宽阔的阳台满足老年人的日常生活需求。
10)外墙面以鲜明的色彩提高公寓识别性能和记忆提示性能。
11)景观式电梯给人更多光亮和安全感，轿箱加宽加深满足轮椅和担架需要。
12)智能化总控中心，800多个摄像头和紧急呼叫按钮联网(机)工作，全方位地保障老人的人身和财产安全。具体包括电视监控系统，无线求助定位系统，室内红外线监控系统，紧急呼叫按钮系统，智能“一卡通“系统，周界报警系统，数字自动化控制系统(BA)，企业资源计划管理系统(ERP)等八大系统。
上期，我们研究了养老地产在国际上的发展现状以及对于中国的影响，在判断这个新型的房地产行业在中国未来的机遇如何之前，我们首先了解下，目前，在中国主要的养老地产的成功案例以及其经营模式。
在中国，目前比较流行的是综合性的养老社区，属于房地产开发项目，由开发商自己经营或者由专门的运营公司负责经营。经营模式，以部分持有或者部分销售为主，其中做得比较成功的案例，就是北京太阳城。
北京太阳城占地总面积42万平方米，建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。项目的配套设施有购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园；还配有一个奥林匹斯俱乐部，包含了温泉会馆和假日酒店等。
其经营模式，由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理，项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。
作为养老地产这种特殊地产项目，其应该是销售与运营的完美捆绑；运营是基础，运营看重的如何做好服务；销售是最终追求的利润价值体现。
北京太阳城在其养老服务上，分类清晰，服务细致而全面：
分类一、住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务；
分类二、部分公寓类产品（银龄公寓A栋、帝阳公寓）：定位为安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度；而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护；
分类三、部分公寓（银龄公寓B栋），则采取租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。
从以上的产品功能分工和全面的服务功能，我们可以看出，这个项目，由于规模庞大，在考虑到不同阶段不同状况需求的老人养老以及配套上，确实做得比较全面。
在这个项目的案例上，我们还可以看到一个新的养老模式思路：“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺让老人无限期免费居住下去。
这种养老地产经营模式的创新，也引发了全国各地爆发的“养老地产潮”，但是，我们不能盲目跟风，因为，这种模式的创新的背后，是机遇，也隐藏着极大的风险！
保利地产多年前就已经开始了对养老地产的探索。2013年12月24日，在北京召开的“2014首届中国国际老龄产业博览会启动暨保利养老战略发布会”上，保利地产正式发布养老地产战略。
作为上市地产龙头，在地产销售额破千亿之后，保利地产开始把养老产业置于企业战略转型、提供未来新利润增长点的重要环节，作为企业创新升级的重要领域进行培育。保利地产对养老产业并非只是地产产品设计和服务的尝试，而是通过投资、运营、建设实践产业链的全面介入，从平台搭建到适老服务、适老产品的集成采购，从尖端产品展示到媒体渗透，全面整合资源，展示对该领域的雄心。
以往，保利地产以住宅开发为主，适当向商业地产、旅游地产、文化地产和产业地产等相关领域多元化延伸。在进入养老地产领域后，保利地产将旅游地产和商业酒店资源用于养老，实现“以一地入会多地养老”，让老年人参与到保利的各种地产项目体验中，为住宅产品赋予新的价值，用养老打通旅游、商业、住宅等其他形态的地产产品。
保利地产计划在未来3~5年时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。当前保利地产已经有北京、上海、广州等多个养老项目在运行中。根据保利地产长期养老战略规划，预计用3~5年的时间使养老产业基本实现盈亏平衡，用8~10年的时间达到发达国家盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
简评：保利养老地产模式，是地产业进入养老地产领域的一种代表。地产公司拥有较为丰富的地产开发和物业服务经验，但在项目长期资金来源方面有短板，在适应养老需求的医疗服务等方面也不占优势。