物业服务合同纠纷案例
一、案情简述：
2010年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37元。
原告诉称：
被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。
被告王某辩称：
1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。
2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。
3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。
4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。
证据材料：
在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张，该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。
经法庭审理查明：
被告王某系该小区业主。房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。
《物业管理协议书》中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。
二、判决结果：
本院认为，《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决日下：
一、被告于本判决生效后七日内给付原告2007年9月1日至2010年4月30日期间的物业管理费8363、17元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
三、案例分析：
上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。
物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。但事实的物业管理合同并不等同于书面《物业管理协议书》中权利义务的延续，因此本案中虽然在《物业管理协议书》中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。
另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？原告依据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。
同时被告提出相应的抗辩理由认为《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定只是一个指导性规定。其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：当原告不能证明其存在诉讼时效中断的情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。
因此，在适用《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（实行）》第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。
此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。
最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。按照1996年出台的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。直至2006年1月1日《北京市物业服务收费管理办法(试行)》正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。故在司法实践过程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。
四、实践提示：
诉讼时，应当注意：
1、应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。
2、应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。
3、应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。
4、应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。
5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。
原告：李全庆
被告：中山市恒基物业管理有限公司
原告是中山市恒基花园18幢602房住户。2003年1月17日原告与被告签订《恒基花园住宅管理合约》，约定由原告使用位于恒基花园14幢楼下编号分别为1421、1425的两个摩托车车位，用以停放车牌号分别为粤T9F786和粤TF2287的两辆摩托车，每辆每月交纳30元费用，被告委托工商银行代收上述费用等。2004年1月21日18时30分，原告将粤T9F786摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时发现摩托车丢失。原告即告知被告的保安员并向公安机关报案。该辖区的宏基派出所对此案立案侦查，但至今该案尚未侦破。原告起诉认为，按原、被告双方的管理合约，被告负责恒基花园住宅小区的管理事务，其职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的有关规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，内容包括安全防范服务。因此，被告有法定的义务对车辆的停放进行管理并保障其安全。现由于被告未能对车辆履行足够的管理，导致原告摩托车失窃，被告应对此承担赔偿责任。被告辩称，原、被告之间成立的是车辆停放合同关系，不是保管合同关系，因此被告对原告的车辆只有一般的治安保障义务，没有保管义务。而被告已在小区的4个出口设立门岗，并实行24小时保安巡逻，履行了管理合约约定的保障治安、加强对车辆的进出及泊位管理的义务。且在公安机关侦破案件之前，不能仅根据原告的陈述就认定其摩托车是在小区内被盗的。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
[裁判要点]
中山市人民法院经审理认为，首先，关于原告摩托车是否在恒基花园住宅小区内丢失，根据原告的陈述，原告于2004年1月21日下午将其使用的粤T9F786号摩托车停放在第14幢楼下编号为1421的停车位上，至同月23日11时许发现摩托车丢失，遂通知小区值班保安并向公安机关报案。原告的上述陈述与其在公安派出所报案的材料一致。依照最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于高度盖然性证明标准的规定，在案件尚未侦破的情况下，应认定盖然性高的事实，即原告的粤T9F786号摩托车在恒基花园住宅小区内丢失的事实。其次，关于原、被告之间属何种法律关系及被告应否对原告车辆的丢失承担赔偿责任的问题，因原、被告签订的管理合约对车辆的保管并无一致意思表示，双方当事人之间并未成立保管合同，原告作为业主按月向被告交纳物业管理费，被告作为物业管理公司按政府规定的收费标准提供相应的物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。而对车辆的管理属物业服务合同的一部分，被告在履行物业管理服务合同时，对小区内的车辆等财产负有合理、谨慎的注意义务。被告虽配有值班、巡逻的保安人员，采取了一定的保安措施，但对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。原告自身没有妥善保管好自己的车辆，对此亦有一定的责任。鉴于此，原、被告双方责任各半，被告对此应承担50％的民事赔偿。
一审宣判后，被告不服，向中山市中级人民法院提出上诉。中山市中级人民法院认为中山市人民法院认定的事实和作出的判决并无不当，维持原判。
[评析]
本案是一起典型的物业管理服务合同纠纷案件，其中的关键在于对双方法律关系的性质及车辆是否在小区内丢失的认定。以下对此分别分析，以期对审理此类案件有所裨益。
一、物业管理服务合同的性质、特点及物业管理者保安责任的范围
“物业”一词的含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。而所谓的“物业管理”，根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，即是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其中，物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。就本案而言，双方签订的《恒基花园住宅管理合约》，提供了当事人双方活动的范围和准则，成立了物业管理服务合同关系。合约明确约定，被告的职责包括保障治安及加强对车辆的进出管理。根据《广东省物业管理条例》及《中山市物业管理实施细则》的规定，物业管理的范围包括车辆的停放及停放的场地，物业管理的内容包括安全防范服务。因此，被告对原告停放的车辆有进行管理并作安全保障的义务。但是，我们也不能凭借这些约定和规定就认为被告对原告的车辆负有保管的义务，而应该辩证地分析。
首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此可见，物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”，物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此，保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加安全系数，而决不能将物业管理理想化成保险柜。
其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，是一种广义上的社会安全。保安不是保镖，只要尽到善良管理者的普通注意义务即可，不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合同则不同，它是对特定财产的监管，它要求管理者履行较大的注意义务。
再次，从物业管理费的构成来看，业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大，显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则，业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。
综上所述，就本案而言，虽然被告对原告的车辆不负有保管义务，但基于双方的物业管理服务合同关系，被告对原告的车辆负有管理并作安全保障的义务，而被告对出入的车辆并无进行登记等较为有效的管理，未尽其应负的注意义务，故被告对原告车辆的丢失负有一定的责任，应承担相应的民事赔偿。根据公平原则和权利义务对等原则，由被告对原告丢失的车辆承担50％的赔偿责任是比较合理的。
案件基本情况：
某小区业主委员会系某小区依法成立的业主委员会。某物业管理有限公司系某小区的前期物业服务企业。因某物业管理有限公司服务极差，某业委会于是召开业主大会选定了新的物业服务企业。某业委会通知某物业管理有限公司撤离小区，并按照物业管理条例的规定办理物业交接手续，但是某物业管理有限公司经多次催促仍不撤离。为了维护自己的合法权益，某业委会委托本律师代为诉讼。
办案过程：
本律师接受业主委员会的委托后，查询了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规和司法解释，并到相关部门调取了证据，为开庭准备做了大量的工作。经过本律师的努力，一审判决完全支持某业委会的诉讼请求。判决：被告某物业管理有限公司于判决生效后十日内退出某小区物业服务区域，并按照物业管理条例的规定向原告某小区业主委员会办理交接手续。一审宣判后，某物业管理有限公司不服，以原审判决事实不清，法律适用错误，程序违法为由提出上诉。二审法院经审理认为原判决认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。最后判决：驳回上诉，维持原判。
目前，该小区已经更换了新的物业管理公司，小区的居住环境也较之前有了很大的改观。
案例一：房屋质量有问题，能拿物业服务费“说事”吗？
2001年3月，王女士向某开发商购买了某小区房屋一套，并于同年12月入住。该小区有某物业公司提供物业服务。自2007年6月起，王女士以所购房屋存在质量问题、物业公司未尽到物业管理服务为由，拒不交纳物业服务费。某物业公司多次向王女士催讨物业服务费未果，于2009年5月诉至法院，请求判令王女士支付2007年6月至起诉前的物业费合计2200元。
法院经审理认为：某物业公司与业主王女士之间是物业服务关系，某开发商与业主王女士之间是商品房买卖关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体，依据我国法律规定和合同约定，应当各自承担民事责任。本案中，王女士主张其房屋存在质量问题，应由物业公司维护和修缮，但其与物业公司之间的物业服务合同中并未约定后者有对其房屋专有部分进行维护和修缮的义务，而商品房买卖与物业服务是两个不同的民事法律关系。因此，对于房屋质量问题，王女士应当依据有关法律的规定和商品房买卖合同的约定，向开发商主张；其不能因房屋质量问题而将对开发商的不满，转嫁到物业公司身上，并以此为由拒交物业服务费。据此，法院判决支持了某物业公司的诉讼请求。
案例二：物业服务合同到期未续签，是否可退物业费？
某花园小区是一座集办公、住宅、商业于一体的综合性楼盘，交付后成立了两个业主委员会，即住宅业主委员会（以下简称住宅业委会）和非住宅业主委员会（以下简称非住宅业委会）。2000年3月，非住宅业委会和住宅业委会的代表董某、陈某与某物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定委托该公司进行物业管理，期限为3年，自2000年3月10日至2003年3月9日止；业主委员会在合同生效之日起向物业公司提供经营性商业用房，由其租用，租金用于物业管理的开支。该合同到期后，某物业公司仍然对该花园小区进行物业管理，花园小区业主也接受了管理，并向物业公司继续缴纳物业管理费。2007年11月，花园小区成立了统一的小区业委会并备案。之后，花园小区业委会向法院起诉，要求物业公司归还2003年4月至2008年12月期间花园小区全体业主物管商业用房、共用部位和共用设施设备共计80万元的经营性收入。
法院经审理认为，花园小区业委会成立前所存在的非住宅业委会与住宅业委会系经花园小区全体业主选举产生并成立的，其有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。双方2000年3月10日签订的《物业管理服务合同》应认定合法有效。该合同到期后，物业公司与业委会虽然未续签物业服务合同，但花园小区全体业主一直在接受该物业公司的服务，并按照2000年3月10日签订的物业管理服务合同的约定缴纳物业管理费，应认定物业公司与业委会的合同关系仍在延续。《物业管理服务合同》中对花园小区经营性商业用房的经营收入进行了约定，由物业公司进行租用，其租金用于物业管理的开支，故花园小区业委会要求物业公司返还经营性收入80万元，依据不足。据此，法院判决驳回花园小区业主委员会的诉讼请求。
案例三：大年初一燃烟花遭损失，物管不力是否要担责？
2006年1月29日（大年初一），因为小区内有人燃放巨型烟花，致使小区高层16楼1602室130㎡的房屋被烧，大火又蔓延至1702室，致1702室也过火严重，遭受损失。起火时，两户业主均在老家过年，家中无人。消防部门出具的火灾原因认定书载明：1602室的火灾，是由多户业主燃放烟花爆竹，引燃阳台上的杂物，然后火势又蔓延至1702室；因小区消防通道堵塞，消防栓水压不足，消防员从进小区到开始灭火，耗时13分钟。1702室业主将物业公司和1602室业主诉至法院，请求二者赔偿损害20余万元。
法院经审理认为：造成1702室业主财产损失的直接原因是火灾，直接侵权人是大年初一小区烟花爆竹的燃放者，但此人现已无法查明。虽然小区的物业公司不是直接侵权人，与火灾的发生也并无直接的因果关系，但现有证据证实，物业公司在履行其对物业服务小区的公共设施设备和相关场地的维修、养护、管理义务的过程中存在明显瑕疵。我国《消防法》规定：居民住宅区的管理单位，应当履行消防安全职责，做好住宅区的消防安全工作，按照规定配置消防设施器材、设置消防安全标志，确保消防设施和器材完好、有效；保障疏散通道、安全出口畅通；任何单位、个人不得损坏、擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，或堵塞消防通道。本案中，物业公司并没有履行上述法律规定的义务，未尽到物业管理的职能，如保证小区消防通道畅通、消防设备正常运行等。正是由于物管不力，导致消防部门救火时间延误，火灾损失扩大，物业公司对此应承担相应的赔偿责任。经鉴定，1702室业主的火灾损失为64920元，根据物业公地的过错程度，酌定其承担40％的责任，计25968元；对火灾始发的1602室业主应承担的赔偿责任，因1702室业主提供的证据不足，不予支持。遂判决物业公司赔偿1702室业主损失25968元。
近年来，随着城镇化建设步伐的加快、人们生活水平的提高以及专业化、集约化管理意识增强，我区物业服务纠纷案件逐年增加。本版发布的十件典型物业服务合同纠纷案例，是区法院从近年来审结的该类案件中精选出来的，旨在引导我区物业服务市场良性运作，使业主、物业公司实现双赢，促进社会和谐稳定。
【案例一】业主违章搭建应承担违约责任
[案情]2011年7月，夏某购买某小区房屋，并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，承诺遵守《业主临时管理规约》。2013年1月该房交付，夏某与物业公司签订《装饰装修管理服务协议》，约定不得在露台上搭建构筑物，不得在房屋外安装、架设太阳能热水器等。后夏某装修房屋时，在露台违章搭建阳光棚，并私自在楼顶增设太阳能热水器一台。物业公司多次与其交涉未果后诉至法院。法院判决夏某拆除在露台违章搭建的阳光棚及在楼顶增设的太阳能热水器。
[点评]最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案夏某在露台搭建阳光棚，在楼顶增设太阳能热水器，违反与物业公司的约定，妨害了物业管理，故法院判决予以拆除。
【案例二】物业服务企业未按约履行合同，导致业主人身、财产受损，应承担相应法律责任
[案情]2012年12月7日晚，某小区的保安人员巡查时发现路面上洒落了一滩乳胶漆后简单进行了清除。次日早晨，业主丁某（65岁）晨跑时脚踩到未清除干净的路段摔倒，致孙某颈椎裂伤，经鉴定为四级伤残。丁某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至法院，要求赔偿其各项损失计9万元。法院判决物业服务企业赔偿孙某80%的经济损失。
[点评]《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，及时清扫路面杂物是物业服务合同中明确的条文，物业服务企业安保人员理应预料到遗留在路面上的乳胶漆可能会导致行人摔伤，却因心存侥幸没有清除干净，理当承担违约责任。丁某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到泼落在路面的乳胶漆湿滑，有滑倒摔伤的危险性，主观上存在过失，因此也应当承担一定的民事责任。
【案例三】业主不能以房屋存在质量问题为由拒交物业费，物业服务合同有约定的除外
[案情]2011年12月，张某入住某小区装修一新的自购商品房，次年底，张某以房屋存在质量问题为由，拒绝缴纳物业费。该案经法院调解，张某按服务合同给付了所欠物业费。
[点评]该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。但是若在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮义务，业主要求物业服务企业进行维修遭到拒绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。
【案例四】业主维权应当充分收集证据
[案情]2010年年底，陈某儿子的新车停在自家楼下，被邻居的车辆刮擦，陈某找邻居理论未果后，怪罪于物业公司，认为系楼下的监控被损而物业未修理所致，故拒绝支付物业费。2012年4月，物业公司以陈某欠物业费836元为由将其告上法庭，庭审中陈某对物业管理不到位的说法不能提交充分证据。后经法院调解，陈某给付了800元物业费。
[点评]物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按与业主委员会签订的物业管理服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务有瑕疵的，也应按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。业主未提供相应证据证明物业服务不到位的，理应向物业公司缴纳物业服务费。
【案例五】物业服务企业无权对业主采取停电、停水、停气等措施
[案情]王某因拖欠物业费遭小区物业服务企业停电。王某向物业服务企业提出交涉，无果。后其找到供电管理部门，物业服务企业又以供电部门的工作人员无工作证件而拒绝打开配电房的门。王某认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其家庭生活带来极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害，恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月物业费，赔偿经济损失。经法院主持调解物业服务企业诚恳向王某道歉，恢复供电。
[点评]物业服务企业并非供电部门，其职责是为业主提供优质服务，无权以任何理由对业主采取停电措施，否则构成侵权。本案王某提出减免一个月物业费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与侵权不是同一法律关系，王某应另行主张权利。
【案例六】业主私自占用公共建筑空间违法
[案情]2011年1月14日，钱某与某物业公司签订《店面房装饰装修管理服务协议》，领取《开工单》进场装修。装修中，钱某在公共通道中私自建设了三道隔墙，将公共通道封闭改造成餐厅包房。物业公司和同层业主将钱某告上法庭，要求其排除妨碍。法院判决钱某十日内拆除三道隔墙，将公用通道恢复原状。
[点评]《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说业主在享有各自所有或占有的不动产专有部分的合法权利时，也应履行不动产专有部分以外的共有部分的共同管理的义务，二者缺一不可。本案中，楼道是属于全体业主共有的建筑物，钱某在公共通道中建设了三道隔墙的行为不但侵犯了同层其他业主的共同权益，且直接妨碍了其他业主的正常行走，钱某的行为属于非法占用共有空间、扩大自己专有部分的范围，理应立即拆除，恢复楼道原状。
【案例七】业主在家居装修中，有保障他人人身和财产安全的法定义务
[案情]于某拿到新房之后开始装修，装修中其购买了一只巨大的浴缸拟安放在卫生间。物业服务企业认为该浴缸太大，装满水之后其重量超出了卫生间地板的承受能力，于是书面告知他不能安装浴缸。于某欲强行施工，在物业服务企业工作人员的合力阻止下，最终没能实现心愿。一气之下，于某将物业服务企业诉至法院，请求法院排除妨碍、赔偿损失。法院判决驳回了于某的诉讼请求。
[点评]最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主损害房屋承重结构，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为，人民法院不予支持。本案中，于某的浴缸体积过大，有足够的证据证明，其注水后的重量大于房屋楼板的最大载重量，如放任其安装并长期使用，将会对整个楼层的安全构成直接威胁，损害他人的合法权益。因此，物业服务企业阻止于某安装该浴缸于法有据，应予支持。
【案例八】业主或业主委员会可依法重新选聘物业服务企业
[案情]某房地产开发公司开发了某住宅小区，并委托某物业服务企业对该小区进行服务，双方签订了3年的物业服务合同。业主们陆续入住小区后，发现物业服务企业的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，小区环境脏、乱、差、杂草丛生，维修不及时；物业服务企业几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业服务费，直到物业服务企业改善服务。物业服务企业却直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速升温。该纠纷经法院诉前调解，达成和解协议。
[点评]在本案中，物业服务企业的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在处理该小区问题时，业主委员会应当就小区管理中存在的问题书面告知物业服务企业，并要求限期整改。如果物业服务企业拒不整改，业主委员会应当召开业主大会，就更换物业服务企业和重新招聘物业服务企业的方式方法、条件等事项提交业主大会审议。相关内容经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会按照业主大会决议开展工作。书面告知物业服务企业，要求其在合理期限内退出小区管理，并及时重新选聘物业服务企业，并与新的物业服务企业签订物业服务合同。
【案例九】物业公司服务存在瑕疵，应按过错大小减轻业主缴费义务
[案情]周某是姜堰某小区的业主，该小区业主委员会与某物业公司签订了物业管理服务合同。物业公司在履行合同义务的过程中，由于人员配备不足，导致部分物业管理服务不到位。周某欠缴自2010年7月1日起至2012年5月31日期间的物业服务费。物业公司请求判决周某给付近两年的物业费2975。44元，滞纳金687。64元。经法院调解，周某当庭给付物业费2000元。
[点评]根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，物业公司履行合同义务不符合约定，业主有权要求减少价款，物业公司由于自身违约，也无权向业主主张滞纳金。本案中，业主提供了物业公司在履行义务时确实存在物业服务瑕疵的有力证据，物业公司对此虽有辩解，但不能支持。因此，法院调解减轻周某的缴费义务合法。
【案例十】物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同对全体业主有效
[案情]原告姜堰某物业公司自2004年5月起与姜堰某小区业主委员会签订了物业服务合同，约定2008年12月31日前物业服务费标准为0、3元/月/平方米，2009年为0、35元/月/平方米，2010年为0、6元/月/平方米。被告陈某入住后（房屋建筑面积123、04平方米），按合同约定交纳了部分物业服务费。但自2006年7月开始，陈某便以物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同没有征求其意见为由，拒绝缴纳物业服务费，至2011年12月份，共欠缴物业费3026、75元，期间该物业公司多次以口头及书面方式向陈某催交，陈某始终未缴纳，物业公司遂起诉至法院，请求判令陈某支付物业服务费3026、75元，并承担本案诉讼费用。法院判决陈某支付物业服务费3026、75元。
原告X管理服务有限公司上海分公司，营业地本市X区X路X号X室。
负责人B，总经理。
委托代理人吴X，上海X律师事务所律师。
被告X管理有限公司，住所地本市X路X号X室。
法定代表人沈X，董事长。
委托代理人张X，公司职员。
原告X管理服务有限公司上海分公司为与被告X管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2009年11月26日向本院提出诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员袁欣独任审判，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。原、被告双方当事人一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告X管理服务有限公司上海分公司诉称，被告向上海X置业有限公司租用X广场503商铺开设餐馆，X国际广场由原告负责物业管理工作。被告自2009年6月起拖欠物业管理费及水电费至2010年2月止共计达566，167.30元。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2009年6月至2010年2月期间的物业管理费458，014.50元、水电费108，152.8元，共计566，167.30元；2、被告支付原告逾期付款滞纳金（即违约金）185，050.23元。审理中，原告放弃要求被告支付逾期支付水电费的滞纳金部分。
被告X管理有限公司辩称，被告不付物业费是有原因的，不是故意拖欠。因原告管理不善，物业合同中约定的各项内容都不能落实，且租赁房屋的厨房油烟排气不畅通，影响被告经营，被告又无法解决，所以才延迟支付。不同意支付滞纳金。同意支付已发生的水电费。
经审理查明，上海X房地产开发有限公司系本市X路X号X国际广场的权利人。2005年4月8日，被告与上海X置业有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告承租X国际广场地面503室，暂测使用面积为1201.62平方米（最终确定的使用面积以实测面积为准）。被告应于租赁期间支付物业管理费，每平方米使用面积按每月45元计算，在每月的第25日或之前向管理公司支付。2005年10月31日，双方确认被告承租房屋实测面积为1130.9平方米。2005年6月9日，被告办理了承租房屋的交接手续，接收了房屋钥匙，并承诺遵守《使用公约》、《业户手册/装修守则》、《消防安全责任协议书》的内容及条文。《业户手册/装修守则》明确，商户/租户应于每月首日或之前缴纳当月管理费，凡逾期七天者，将从当月首日起计收欠款总额每日0、3％的滞纳金，逾期2个月或以上的，管理处有权通过法律途径解决，直至商户/租户缴清所欠费用连同滞纳金为止。2008年3月，原告与上海X置业有限公司签订的《物业管理委托服务合同》明确，原告有权代收代缴与有偿服务，负责向物业业主和物业使用人收取物业服务费、能源费等杂费。
2007年8月，原告曾向法院起诉要求被告支付2007年3月份的物业管理费50，890.50元及滞纳金31，603元，审理中，被告支付了2007年3月的物业管理费50，890.50元，后法院判决被告支付原告逾期付款滞纳金：以50，890.50元为本金，按每日0、3％计算，自2007年3月8日起算至2007年9月23日止。2008年8月5日，原告为物业管理费再次起诉被告，后同年11月3日原告以双方自行和解为由撤诉。2009年9月10日，因被告拒付租金，上海X置业有限公司向法院起诉，该案尚在审理中。
另查明，被告自2009年6月起以辩称理由停止向原告支付物业管理费，至2010年2月止欠付物业管理费共计458，014.50元。上述期间的被告租户使用的水电费已由原告垫付，金额共计为108，152.8元。
上述事实，除原、被告的陈述一致外，另有租赁合同、X国际广场物业管理服务手册、物业管理委托服务合同、（2007）徐民三(民)初字第1628号民事判决书、庭审笔录等证据证实，本院予以认定。
本院认为，原告与X国际广场权利人签订物业管理委托服务合同，成为该物业的物业服务企业，实施了物业管理，有权向物业使用人收取物业管理费和垫付的水电费。被告对原告诉称欠费金额无异议，本院予以确认。被告没有证据证明原告不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵，故本院难以认定被告拒付物业管理费的理由系正当、合理，被告的抗辩意见，本院不予采纳。现被告无正当理由拖欠支付物业管理费，应依照约定支付逾期付款滞纳金，故原告此项诉请，本院应予支持。相关司法解释规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案被告并非没有其他救济途径主张权利。关于欠付的水电费，被告同意支付，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司2009年6月至2010年2月期间的物业管理费458，014.5元；
二、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司2009年10月至2010年1月期间的水电费108，152.8元；
三、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司逾期付款滞纳金：以458，014.5元为本金，按每日0.3％计算，自2009年6月1日起算至2010年2月1日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取计3，188.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员袁欣
书记员徐琛