房屋买卖合同无效案例
因丈夫不在家，妻子将夫妻共有的房屋卖给他人，并签订了《房屋买卖协议》。6月2日，河南省罗山县人民法院依法判决该协议无效，原告付明及其妻子刘花退还被告陈月购房款155000元及利息。
原告付明与第三人刘花系夫妻关系。2009年2月，刘花以原告付明在外地搞工程急需购买挖掘机为由，对外宣称卖房，通过原告的亲朋余某介绍，刘花与被陈月之父签订《房屋买卖协议》一份，将其一原告共有的位于街道两间两层砖混结构楼房一套卖给被告，第三人刘花与被告之父签订协议时，原告不在家，刘花陈述其卖房是经原告同意的，并向被告父亲及在场见证人出示了其与原告的结婚证及户口本。该协议中卖方以“刘花、付明”两名字均系刘花签署。协议签订当日，被告将购房款155000元交付刘花，刘花出具了一张收条，并按协议将所有权登记在原告付明名下房产证及土地使用证各一本交给被告，房屋未当即交付。次日，原告从外地回家，即向被告提出其妻无权卖房，二人签订的协议无效，要求被告退还其证件，被告找刘花交涉，此时刘花已离家外出，下落不明。
罗山法院经审理后认为，共同共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，除买受人善意取得外，一般应认定无效。原告与第三人作为夫妻对共同所有的财产，虽有平等的处理权，但夫妻一方非因日常生活需要对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，到得一致意见。本案被告在庭审中向法庭提交的证据不能证明第三人卖房经过了原告同意；被告在与第三人签订房屋买卖协议后，既没有占有使用该房屋，也未办理该房屋转让过户登记，故被告对该房屋构不成善意取得。第三人无权单独决定出卖该房，其与被告签订房屋买卖合同属于效力待定，而原告作为房屋共有人，在该合同签订的第二天从外面赶回，提出不同意卖房。第三人擅自处分其与原告共有的房屋，有明显过错，其依法应退还被告所支付的购房款及利息。故法院依法作出上述判决。
[案情简介]：李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。1995年3月，两人以该房作抵押借款，1999年11月，因无力归还典当行的借款，遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕，双方均履行了付款、交房义务。由于是农房，而张燕又非村民，所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后，进行了简单装修，主要用于自己居住和出租。2007年11月，李永夫妇向法院起诉，请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月，法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定，判决买卖合同无效，李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元，张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效，李永夫妇负有主要责任为由，又到法院起诉，要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。
[法院判决]：一、二审法院经审理认为，原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后，自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效，订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋，但其应当知道农房不能买卖，且又在房屋出售9年后，以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效，有悖诚信原则，故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况，盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长，根据当地市场行情，存在房价上涨的因素，原、被告买卖的房屋存在升值价值，本案应将安置房折价处理。因此，根据当地市场行情，当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算，本案中的房屋为砖混结构，故升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按一定比例进行赔偿或分割。因此，对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割，即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定，判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。
[林律师点评]：本案房屋买卖合同双方因违反法律的强制性规定，而导致房屋买卖合同无效。根据我国《合同法》第58条之规定：合同无效的法律后果是恢复原状及赔偿损失。但是如果计算合同无效之后的损失，我国法律目前没有明确规定。本案中，法院将房屋差价作为损失赔偿的标准，值得借鉴。
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为了阻止办理房屋过户，敖某与妻子刘某某另行与第三人古某某签订房屋买卖合同，将已出售给郭某某的房屋再次出售给古某某，并办理了过户手续。郭某某一纸诉状把敖某、刘某某、古某某诉至法院，要求判令三者签订的房屋买卖合同无效，并将涉案房屋恢复登记至敖某名下。近日，重庆市荣昌县人民法院审理了一起因恶意串通引发的合同纠纷案件。
郭某某与敖某在2000年签订了房屋买卖合同，敖某把自己的房屋一套出卖给郭某某。合同签订后，郭某某按约定把购房款给付敖某，敖某也把房屋的产权证等交付郭某某，郭某某在购房后就一直居住在该房屋内至今。由于敖某拒绝配合郭某某办理房屋过户手续，郭某某在2014年3月向人民法院起诉，要求敖某配合办理过户手续。在诉讼过程中，敖某到主管部门办理了原房产证的遗失，并补办了房产证，后与妻子刘某某一起与敖某的姐夫古某某签订房屋买卖合同，将房屋卖给古某某并办理了过户手续。从敖某申请办理房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，双方约定的购房款也远低于市场价格。由于房屋已过户给古某某，敖某不再具有对房屋的处分权，郭某某要求敖某履行过户义务的请求已不能实现，故人民法院未支持郭某某办理房屋过户的请求。
2014年6月，郭某某再次向人民法院起诉，要求确认敖某、刘某某、古某某三人签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。人民法院经审理后，认为郭某某在购房居住后十余年一直相安无事，直到郭某某起诉要求敖某办理房屋过户后，敖某申请办理房产证遗失并补办房产证的行为具有主观上的恶意。从敖某申请房产证遗失到将房屋过户给古某某仅有10多天时间，而且敖某、刘某某与古某某约定的购房款远远低于市场价格，古某某在购房前既未对房屋进行实地查看，双方交易也没有资金往来的依据。敖某、刘某某与古某某签订、履行合同的行为存在许多不符合房屋交易通常做法之处，且双方的行为导致郭某某无法办理房屋过户，损害了郭某某的利益，构成恶意串通，遂判决敖某、刘某某与古某某签订的房屋买卖合同无效，并将房屋恢复登记至敖某名下。
古某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，五中院日前作出驳回上诉维持原判的二审判决。
【房产案例】父诉子房屋买卖合同无效确认案
【案情简介】
老赵有两个儿子：大儿子赵大和小儿子赵二。1982年，赵二结婚，老赵将自己承租的单位宿舍【简称A房】让给赵二小两口居住。1984年，赵二用A房与赵大承租的直管公租房【简称B房】进行了调换。1985年，赵二为方便孩子上学，又用B房与王某承租的直管公租房【简称C房】进行了调换。1990年老赵老伴去世后，老赵随赵二一家居住、生活。1993年，赵二与房管所签订房屋租赁合同，正式成为C房的承租人。1999年，赵二风闻C房即将出售，承租人可用工龄折抵购房款。考虑到老赵工龄很长，并且，老赵单位允许职工报销私房的取暖费，经父子俩协商，将C房的承租人由赵二改为老赵。2000年，C房被拆迁，老赵用其本人工龄及去世老伴的工龄折抵了安置房【简称D房】的部分购房款，并用1万多元现金补足了购房款差额。2007年，老赵与赵二签订房屋买卖合同，其中约定，老赵将D房卖给赵二，赵二应向老赵支付购房款35万元，合同签订当天，D房被过户至赵二名下。此后，赵二将D房以自己的名义对外出租并收取了租金。2013年，D房面临拆迁，老赵因与赵二爱人长期不和，在赵大鼓动下，搬离赵二家，并将赵二告至法院，声称2007年赵二借口用D房抵押贷款，骗自己签订了房屋买卖合同，合同签订后赵二至今分文未付，明显是个假合同，故此，现诉至法院，要求确认2007年与赵二所签房屋买卖合同无效。
【审理结果】
本律师代理赵二，经多次开庭审理，法院驳回了老赵的诉讼请求。
【律师点评】
本案虽是合同无效确认案，但因其涉及到父子家庭矛盾、房屋产权、拆迁利益等多方面问题，故此，本律师在接受被告赵二的委托后，从各个层面【如：公租房承租人的权利、公租房置换的合法性、工龄折抵公租房购房款的性质，等等】，对本案进行了全方位的深入研究，研究笔记达几百页之多。此外，本律师也与赵二仔细核实了A房、B房、C房、D房的演变情况，父子矛盾起因，并从赵二口中得知他根本未用D房抵押贷过款。经过扎实的准备，本律师在开庭过程中，向法庭发表了几点代理意见：一、2007年老赵和赵二所签的D房买卖合同，是双方自愿达成的合法交易。该合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形。二、2007年合同签订当天，房屋被过户至赵二名下，房产局向赵二颁发了产权证，依据《物权法》，赵二是该房的合法产权人。而且，合同签订后不久，赵二即以自己的名义将D房对外出租并收取租金，至今已六年多，老赵对此知情，但至今从未提出过异议。由此可见，赵二也对该房进行了长期的管理和使用。如判决合同无效，将不利于保护合同交易的稳定性和保护产权人合法权益。三、原告诉状中指控被告赵二于2007年以房屋抵押贷款为由，骗取老赵签订房屋买卖合同。该指控毫无事实根据，纯属捏造。被告赵二至今从未使用D房抵押贷款。四、2007年合同签订后至今，赵二之所以未付合同款，是因为老赵长期随赵二居住生活，他本人曾主动提出，不着急用钱，等赵二手头宽裕了再给钱。因赵二收入不高，加上其本人身患多种疾病，还要赡养老赵，在此情况下，赵二手头一直不宽裕，其至今未付购房款，不是耍赖，不是故意拖延不付，而是实在付不出。但是，他愿意等手头宽裕时付清购房款，如果原告急要该合同款，赵二可通过借债等方式筹措该款支付给原告。需要特别指出的是，合同款支付，属于合同生效后的具体履行问题，与合同效力无关，不应作为认定合同效力的理由和依据。五、老赵和赵二签订的D房买卖合同发生在2007年，至今已6年多时间，老赵从未质疑该合同效力。现在D房面临拆迁，却突然起诉要求确认合同无效，其真实动机令人起疑。
法庭经多次开庭审理，最终采纳了本律师主要代理意见，驳回老赵全部诉讼请求。
朱阿婆与徐老先生是再婚夫妻，再婚后朱居住到徐家。徐与前妻育有两子，大儿子已婚居住别处，小儿子未婚，与两位老人同住。
1986年，两人再婚五年后，朱阿婆被诊断患有精神分裂症，先后数次住院，平时定期到精神卫生中心复诊，期间朱阿婆由徐老先生监护和照顾。2006年，徐老先生因病去世，经居委会协调，由朱阿婆的弟弟定期照顾朱阿婆的生活。朱阿婆名下有一套售后公房，平时该房屋用于出租补贴家用。2012年，朱阿婆的弟弟发现姐姐名下的这套房屋产权人于2007年已变更为徐的小儿子徐某。经了解，徐某与继母是通过买卖方式赠与所得。朱阿婆弟弟认为，徐某利用继母患有精神疾病擅自将房屋过户到其名下，侵害了姐姐的权利，要求恢复，但遭到徐某拒绝。2012年5月朱阿婆弟弟以朱阿婆监护人名义将徐某告上法庭，要求判决买卖合同无效，产权恢复至朱阿婆名下。
法院经审理认为，朱阿婆2012年被鉴定为无民事行为能力人，由此推断其患病期间不具备完全民事行为能力人，故她签订的房屋买卖合同无效。
【案例评析】
《民法通则》第13条规定“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”，由此看出，精神病人一旦被认定为无民事行为能力人，其民事法律行为必须在监护人的监护下完成。本案双方争议焦点，2007年产权过户时朱阿婆是否具备民事行为能力。法院根据当事人具体情况综合评定了当时的精神状况，认为朱阿婆自1986年发病后一直处于疾病中，且多次住院常年服药，这表明朱的精神分裂症从未治愈。根据2006年徐老先生病故后，两位继子并未照顾朱阿婆，足以推断2007年他们签订房屋买卖合同时，朱阿婆不具备民事行为能力。因此该合同应属于无效合同。