房产买卖纠纷案例
在朝阳区法院，xx律师事务所律师出庭代理的某房产公司诉孙某商品房预售合同纠纷一案，经过法庭审理，本所律师提出的主要观点被法庭采纳，在法庭主持下，诉讼双方达成了调解协议，本所律师成功地维护了委托人孙某的合法权益。
今年5月下旬，本所律师接到网友孙某的一个咨询电话，称其被某房产公司起诉，他们提出解除合同，收回孙某现在居住的房子。本所律师在电话中初步了解情况后，和孙某约在君茂律师事务所面谈。在君茂律师事务所，律师共同接待了当事人孙某，原来，孙某在1995年购买了某房地产公司的房子，合同规定：签约的时候交房款10万元，余款9万元在1996年10月交纳。孙某交了首期10万元房款，后由于种种原因，未再交付余款9万元。今年5月中旬，孙某突然收到法院传票，房产公司起诉其要求解除预售合同，办理退房退款手续。孙某实在是想不通，希望能够不解除合同，继续履行合同，交付9万元房款，办理房产过户手续。
本所律师仔细研究了孙某和房产公司签订的商品房预售合同，认为：虽然孙某没有按照合同约定的时间支付剩余房款9万元，但由于有比较充分的理由，所以并不构成违约，根据双方合同的特殊约定，以及合同法鼓励交易的原则，最高法院有关司法解释的精神，目前某房产公司提出解除合同的诉讼请求是缺乏事实和法律依据的。孙某听了两位律师的观点，认为两位律师的专业水平和职业道德是非常好的，于是决定委托两位律师代理此案。两位律师经过充分准备，提出了四个方面理由的答辩意见，并与孙某讨论后，提交了法庭。
在法庭庭审中，两位律师的意见被法庭所采纳，法庭主持下，双方达成了孙某交付房款9万元，房产公司协助孙某办理房产过户手续的调解书。孙某到事务所拿调解书时对两位律师的工作相当满意，还表示要向周围的人推荐两位律师。
案例一
梁女士即将结婚，为筑爱巢两人买了套二手房。由于买的是二手经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。
梁女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。
梁女士赶紧找来中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。梁女士的洞房还未构筑，就有一场官司摆在眼前。
案例二
曾经有一对老夫妇，看中老市区里一套二房一厅的老房子，中介人员带着去看房时，有一房间因为还出租给他人，无法进入。老人对看到的客厅和房间还满意，中介人员也称，那出租的房间也大致相同。于是老人签了买卖协议，交了中介费和定金。但是在第二天看到那出租的房间，房间墙体的裂缝触目惊心。虽然最后退了定金，但中介费只退了一半，平白无故地损失了千余元。
案例三
李小姐通过中介打算购买位于屿后南里一套房子，并签订了房屋买卖协议。但后来由于经济较为困难，现金没到位，与房东商议终止合同，房东愿意退还全额定金，但向中介机构索要中介费却遭到拒绝。理由是合同中规定由于委托人的原因导致买卖不能成交的，中介费不予退还。
仔细检查房屋质量
其实，除了查看本房屋外，还应向左邻右舍或物业公司询问房屋是否大修过，查看房屋的内部结构时，特别看天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。对于简单的新装修二手房，更要区分是否掩盖了房屋墙壁上裂缝、天花板渗水痕迹等一些瑕疵。
详细登记房屋状况
在规范的操作中，卖方应对房屋的详细信息进行登记，如实反映房屋状况。而在房屋买卖合同中有明确约定：卖方应在交房之前若干日通知买方对房屋进行检验，双方应书面确认检验结果。对于在检验过程中发现的房屋质量问题，买方可与卖方协商后决定由甲方立即修缮或在价款中扣除相应的修缮费用。而该检验记录还可作为交付房屋现状的原始证据。
明确保修期及责任
另外，双方还应约定办理交房手续后若干年内为甲方保修期，约定保修期内由卖方应负责保修的项目。同时，由房屋开发商或建筑施工单位对房屋所承担的保修责任，即卖方对该房屋所享有的保修权利，应自房屋办理过户登记手续后转移给买方。其中包括房屋使用说明书和质量保证书。
那么一旦在购买二手房后，发现严重质量问题时怎么办？如果可以证明房东出售房屋时故意隐瞒房屋质量问题，可以要求其承担赔偿责任，如解除合同，可要求其返还定金。如果是中介公司在提供中介服务时未如实告知房屋质量问题的，可要求中介公司退还或者减少相应的中介费并承担相应法律后果。因为对于中介机构，除通常的权籍调查外，对房屋使用状况、质量也负有一定的审查责任，包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建等问题也是其服务中应尽的义务。不过目前对于中介机构是否对二手房房屋质量负有连带责任，国家尚无严格的明确规定。
中介费不等于代办费
福建省物价局、省建设厅、省国土资源厅联合下发的《福建省房地产中介服务收费管理办法》中有明确规定，房屋（二手房）买卖代理费标准为：买卖双方收费合计不超过合同成交价的2。5%。独家代理的，买卖双方收费合计不超过合同成交价的3%。对于权证代办费的规定是：仅办房屋产权证的买卖双方收费合计不超过200元，仅办土地使用证的买卖双方收费合计不超过200元，“两证”合一代办费买卖双方收费合计不超过200元，“两证”分开代办费买卖双方收费合计不超过400元。贷款（按揭）手续代办费按不超过500元向买方收取。
由此可见，如果中介机构在物价管理部门取得了相应的收费许可证，并在营业场所中进行明示，按2。5%收取中介费是合法的。而中介费是指佣金，专指房地产经纪人为委托人寻找指示可以与其订立合同的相对人，介绍双方当事人订立合同这一服务的劳动所得，并不含各项代办费。很多客户会认为中介机构已经收取了中介费，还另外收取代办费不合理，虽然有部分中介机构会在收取中介费后免收或减收代办费用，但事实中介费与代办费是两个不同的概念。
核心内容：买卖双方签订了认购协议，买受人却不能依约交纳首期付款，是否应当承担违约责任？出售人是否有权没收定金呢？买受人的房屋装修费谁来赔偿呢？下面法律快车小编为您详细介绍。
上诉人(原审被告、反诉原告)：丛某某，女，1963年6月25日出生，住广州市华乐路广某某怡中心大厦西楼2xx房。
委托代理人：杨某军，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：杨某宏，广东环球经纬律师事务所实习律师。
被上诉人：(原审原告、反诉被告)广州广某某怡中心大厦有限公司，住所地广州市华乐路2x号x楼。
法定代表人：刘某昌，董事长。
委托代理人：郑某玉，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：周某刚，广东金领律师事务所律师。
上诉人丛某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市东山区人民法院(2002)东法房初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，丛某某与广州广某某怡中心大厦有限公司(以下简称广某某怡公司)订立的《广某某怡大厦认购书》合法有效，丛某某不能依约交纳首期房款等，应承担违约责任，广某某怡公司要求没收定金合理。鉴于双方同意解除上述认购合同，应予以准许。丛某某应按原状将居住房屋交还广某某怡公司，并应根据公平原则等向广某某怡公司交纳居住期间的房屋使用金。至于丛某某反诉广某某怡公司赔偿装修费的问题，因其装修既未申请报批，也未能提交有效装修凭据，故其诉请不予支持。
综上所述，原审法院于2002年8月20日判决如下：
一、原、被告于2002年1月18日签订的《广某某怡大厦认购书》自本判决发生法律效力之日起予以解除。
二、被告应自本判决发生法律效力之日起3日内自行搬迁，将本市华乐路36号广某某怡中心大厦西楼2xx房腾空，按原状交还原告，不得损坏房屋结构，同时参照房管部门评定的私房住宅成本租金向原告交纳自2002年1月19日起至搬迁交还房屋给原告之日止的房屋使用金。
三、被告已预付给原告的购房定金20000元不予退还，归原告所有。四、驳回被告的反诉请求。案件受理费2407元、反诉费1834元，两项合计4241元，由原告负担610元，被告负担3631元。
判后，丛某某不服，上诉认为，因广某某怡公司单方要求调高购房款及家私装修费，导致本人不能交纳首期房款及办理相关购房手续，鉴于广某某怡公司违约，依据我国担保法、合同法相关规定，请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判广某某怡公司双倍返还丛某某交纳的定金，合计4万元，另外，赔偿房屋装修损失5600元，本案诉讼费用全部由广某某怡公司负担。
广某某怡公司答辩称上诉人上诉意见不成立。
经审理查明，2002年1月18日，丛某某与广某某怡公司签订《广某某怡大厦认购书》，其中订明：丛某某向广某某怡公司认购广州市东华东路广某某怡大厦西塔24楼01单位，建筑面积94.1297平方米(含已摊公用面积)，原价人民币1044181元，折扣7折，认购价730927元，另加装修、家私费合计88800元；定金20000元于签署本认购书时付清，首期楼款200927元于2002年1月28日前付清(已扣除定金)，余款510000元于广某某怡公司发出收楼通知书后7日内付清或按揭支付；丛某某须于签订认购书之日起7日内携带首期楼款等到广某某怡公司指定地点签署正式预售契约；等等。上述合同签订之次日，丛某某入住上址房屋，并于2002年1月23日前向广某某怡公司支付了定金20000元。
关于丛某某是否依约履行2002年1月28日前交纳首期房款义务的情况，一审庭审中，法官曾就此询问丛某某委托代理人(丛某某本人未参加一审庭审)，该代理人表示丛某某曾于2002年1月26日前往广某某怡公司交纳首期房款，可该司擅自调高房价，要求按原价的7.5折支付房款，否则拒收楼款，但丛某某坚持按原订认购书履行，最后，丛某某因对方拒收而未能交纳首期房款。
根据该代理人的上述回答，一审法官当庭询问上述代理人能否就此提交相应证据，该代理人要求庭后补交。一审庭审结束后，丛某某就上述问题向一审法院提交了一张其本人的中国银行存折，该存折记载2002年1月24日存入28000元，余额281231.78元，一直至2002年3月21日，余额为283436.03元。
二审庭询中，丛某某本人亲自提交上述证据，表示因出差其未能参加一审庭审及当庭举证，并坚持因广某某怡公司拒收楼款导致其无法交纳首期房款的主张。广某某怡公司认为上述证据非"新证据"，在主审法官对该司充分释明相关证据规则后，广某某怡公司对该证据的真实性、合法性仍不发表意见，并表示该证据与本案无关。
2002年2月5日，广某某怡公司致函丛某某，指出同时购买广某某怡大厦西塔2401、2408两单元，2xx房价折扣7折、家私及装修折扣6折，2408房价折扣7.5折、家私及装修折扣8折，单独购买2401一单元房价折扣7.5折，家私及装修折扣7折，要求丛某某在签订原认购书之日起计一个月内履行应尽义务。
2002年3月27日，广某某怡公司再次致函丛某某，指出丛某某至今未履行应尽义务，其司相关优惠已取消，丛某某购买上述西塔2xx房不能再按原认购书约定折扣执行，上述单元现时折扣为标准房价的7.5折、装修7折，要求丛某某尽快办理相关购房手续，否则，将按照每月5000元人民币的标准收取月租。3月29日，丛某某复函广某某怡公司，表示双方原订认购书合法有效，其本人已多次恳请公司继续按原订认购书履行，但公司执意违约加价，现本人无法接受公司单方提高房价的行为，决定放弃购买上述2xx房，另外，不同意按每月5000元的标准交纳房租，要求公司退回2万元定金，其即在两周内迁出该2xx房。
2002年4月5日，广某某怡公司第三次致函丛某某，指出当初因丛某某同意同时认购广某某怡大厦两套单元，公司才给予购房7折优惠，但之后丛某某仅购房一套及不在规定权限内交纳房款，现公司据此要求丛某某尽快迁出原址2xx房，并按照每月5000元的标准计付租金。同年4月10日，广某某怡公司第四次致函丛某某，要求其于4月13日前迁出2xx房。同月12日，丛某某第二次回函广某某怡公司，认为公司要求其4月13日前迁出不合情理，并重申了其3月29日信函的观点。之后，丛某某继续居住原址2xx房至今。
2002年7月12日，广某某怡公司诉至法院，请求丛某某搬迁退房等，丛某某反诉广某某怡公司赔偿装修损失等。
本院认为，丛某某与广某某怡公司签订的《广某某怡大厦认购书》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该预约合同约定，上述2xx房售价7折，预购人应于2002年1月28日前交纳首期房款200927元。丛本案表面事态发展看来，预购人丛某某确实至今未能交纳首期房款。但是，鉴于丛某某于本案一、二审期间反复提交了一份其积极依约履行交纳首期房款义务的证据材料，本院认为，丛某某未能依期交纳首期房款另有隐情。
对于上述丛某某提交的证据材料存折，广某某怡公司反驳认为其不属于新证据范畴。关于该问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款"因客观原因未能在期限内举证，但不审理该证据可能导致裁判明显不公，该证据可视为新证据"的规定，以及结合对2002年2月、3月、4月期间双方信函未来情况的考察，本院认为，上述存折属于新证据范畴，丛某某据此主张其曾经于2002年1月26日要求履行交纳首期房款义务等，本院予以采信。
由此，并结合广某某怡公司在2002年4月5日信函中关于"当初因丛某某同意同时认购广某某怡大厦两套单元，公司才给予购房7折优惠"的陈述，本院认为，至2002年1月28日，广某某怡公司已不同意丛某某按2xx房标准售价的7折交纳房款，最终因双方对上述2xx房售价不能达成一致意见导致丛某某未能依期交纳房款。鉴于双方原订认购书明确约定该2xx房7折出售，故丛某某坚持7折售价并无违反上述预约合同约定。原审法院以违约为由，判决广某某怡公司没收定金不当，本院对此予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条"商品房认购协议中定金的处理"的规定，因不可归责于预购人丛某某的事由，双方至今未能继续上述2xx房交易，出卖人广某某怡公司应当将定金返还给丛某某。
另外，丛某某未能及时迁出上述2xx房并非其本人故意使然，丛某某上诉不同意按房管部门评定的私房住宅成本租金标准交纳房屋使用金，存在一定合理性。根据公平原则，丛某某居住上址房屋期间的房屋使用金宜参照房管部门评定的私房住宅租金标准交纳，原审判决交纳标准较高，本院对此也予以改正。
至于丛某某请求赔偿装修损失问题，鉴于丛某某不能就此提交有效证据，原审判决驳回丛某某该项诉请正确，本院予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条和第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、维持广州市东山区人民法院(2002)东房初xx号民事判决的第一项；
二、撤销广州市东山区人民法院(2002)东房初xx号民事判决的第三项；
三、变更广州市东山区人民法院(2002)东房初xx号民事判决的第二项为：丛某某于本判决书送达之日起3日内迁出广州市华乐路36号广某某怡大厦西楼2xx房，并将该址房屋腾空(不得损坏房屋结构)按原状退还给广某某怡公司，此外，迁出时一并将房屋使用金(参照广州市房管部门评定的私房住宅租金标准自2002年1月19日计至搬迁之日止)清付给广某某怡公司；
四、变更广州市东山区人民法院(2002)东房初xx号民事判决的第四项为驳回丛某某的其他反诉请求；
五、广某某怡公司应于本判决书送达之日起3日内返还丛某某购房定金2万元。
本案一审受理费2407元及反诉费1834元，合计4241元，其中由广某某怡公司负担2120元，丛某某负担2121元。二审受理费4241元，其中由广某某怡公司负担2121元，丛某某负担2120元。(丛某某已预交本院的受理费不予退回，广某某怡公司应交二审受理费于本判决书送达之日起3日内迳付给广某某怡公司。)
本判决为终审判决。
[案情介绍]
原告林某、王某与被告朱某、赵某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陆红英独任审判，公开开庭进行了审理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告赵某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
[案情分析]
原告林某、王某诉称：2009年9月20日，原告通过中介公司与被告签订了《三方协议书》，原告购买三被告名下的上海市某北路1555弄41号203室房屋。协议约定原、被告双方应于2009年11月5日之前签订关于该系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。原告分别于2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了购房定金人民币20万元和30万元（以下均为人民币）9月21日，被告要求原告提前支付首付款，原告明确表示要按照《三方协议》的约定签订正式的房地产买卖合同。现《三方协议》中约定的签订正式房地产买卖合同的最后期限已过，原告多次书面催告，被告仍拒绝签约。被告的毁约行为给原告造成极大的损失，原告为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼，请求判令三被告双倍返还定金共计人民币100万元，并承担本案的诉讼费。
被告朱某、赵某、朱某辩称：原、被告及中介方上海市拇指房产经纪事务所先后于2009年9月5日和2009年9月20日签订了两份内容不同的三方协议，两份三方协议均是无效的，三方协议系以偷逃国家税款为主要内容的的合同，第一份协议约定的合同价格为245万元，30万元为装修款，第二份协议将合同价格变更为244。9万元，装修款为30。1万元，由于协议约定的是税款及中介费等相关费用均由原告承担，因此原告为了偷逃国家税款而变更协议，被告在得知原告偷逃国家税款的行为后告知了原告其行为的违法性及后果，要求在正规核价后进行交易。由于双方签订的协议危害了国家利益，因此双方合同应当是无效的，原告应当承担交易不成的后果。故被告只同意返还原告支付的定金，不同意原告双倍返还定金的诉请。
原告向本院提供的证据有：
1、原、被告于2009年9月20日签订的居间协议，证明双方买卖房屋的价格状况；
2、两张定金收条，证明被告收到原告支付的定金50万元；
3、催告函及邮寄凭证，证明原告催告被告签订房地产买卖合同的事实；
4、个人出售房屋营业税申报表，被告在申请表上签名，证明系争房屋的合同但他为244。9万元系双方商议的结果；
5、房地产权登记簿，证明该房屋没有交易障碍；
6、同小区同面积的房屋挂牌信息，证明房价不断上涨，被告的违约行为给原告造成的损失；
7、契税缴款书及发票联，证明房屋交易过程中，双方已经办理了纳税手续；
8、原告发送函件的签收证明，证明原告两次通知被告签订买卖合同；
9、房地产买卖合同的示范文本，原告以合同文本中关于装修补偿款的规定证明三方协议关于装修补偿款的合法性；
10、上海拇指房地产经纪事务所工作人员谢志杰、孙全民证人证言，证明2009年9月20日签订的协议是在原、被告协商后达成的，原告支付了定金50万元，本来协议约定2009年11月5日签订正式的买卖合同，但是被告提出要提早签订合同并提早支付首付款，未得到原告的同意，经过协调，原告于2009年9月26日同意签订合同，但是被告一直没有来签订正式的合同。另外，办理纳税手续中使用的买卖合同，其内容是双方协商的结果，签字均非双方所签，仅用于办理纳税手续。
被告的质证意见是：对证据1的真实性没有异议，但是被告认为是原告缴完税，欺骗被告签订的，被告在签订协议的时候是被迫的；对证据2没有异议；对证据3有异议，被告从来没有收到过催告函；对证据4，申报表上面的签名是被告签的，但是当时原告说的是去评估，看能不能报进去，原告是欺骗被告签订的；对证据5没有异议；对证据6真实性无法认定；对证据7，在第二份协议没有签订之前，原告已经按照244。9万元缴税了，对发票联，被告认为并没有收到原告所谓的购房款244。9万元；对证据8的真实性没有异议，但是签收证明无法证明原告寄送的信函内容；对证据9的真实性无法确认，也无法认同其关联性；对于证人证言，被告认为两位证人并不是职业经纪人，中介和原告存在利害关系，对于证人证言不予认可。
被告向本院提供证据有：
1、2009年9月5日签订的居间协议以及在2009年9月20日签订的协议，证明双方合同关系，双方签订了一份阴阳合同；
2、被告发送的函件及签收证明，证明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出违法报税的行为，被告希望原告在撤税后再进行下一步的操作；
3、录音资料，证明被告已经告知原告存在假合同的事实，被告要求按照国家规定操作，不能偷逃国家税款；
4、被告在税务机关、财政机关调取的房地产买卖合同若干页，税务机关的一份合同由原、被告双方签字，财政机关的一份合同签字栏上均非原、被告本人所签。被告以此证明原告以假造的买卖合同非法办理纳税手续，双方的买卖关系应属无效；
5、纳税申报表、询价意见单、病历记录、代开发票申请表，证明原告在缴税时存在偷逃税款的行为。
原告的质证意见是：对证据1真实性没有异议，但是2009年9月5日签订的居间协议与本案没有关联性，双方之后签订了第二份协议，效力应当以第二份协议为准，而且第一份协议没有约定付款方式、付款日期和产权过户的日期等内容，第一份协议算不上一份完整的协议；对证据2真实性予以认可，原告收到了被告寄送的函件，但是双方签订的协议合法有效，不存在任何欺诈、强迫和逃避税收的行为，税务机关已经审核通过了所有税费；对证据3真实性不予认可，原告没有签过这份买卖合同；对证据3真实性予以认可，但是原告并没有伪造合同，被告在录音过程中大部分都是被告的单方陈述，不能作为定案依据，被告在录音过程中有许多诱导性和假设性的提问，即使原告在当时没有做出回应，也不能认定假设性的前提成立；对证据4真实性予以认可，但是这份合同双方都已经签字，证明被告是在积极配合缴税的；对证据5，纳税申报表、询价意见单、病历记录均无异议，代开发票申请表上的签字并非原告所签。
本院对双方提供证据的真实性予以认定。
经审理查明：三被告系上海市某北路1555弄41号203室房屋的所有权人，原告欲购此房，于2009年9月5日通过上海拇指房产经纪事务所与被告签订了《上海市拇指房产经纪事务所三方协议》，房屋售价275万元为被告出售房屋后的到手价，房屋合同价为245万元，房屋装修、设备补偿款为30万元。第二天，原告支付定金20万元。2009年9月12日，原、被告双方到税务部门以房屋合同价为244。9万元的价格办理纳税申报手续。为此，双方在一份《上海市房地产买卖合同》上签字，合同价为244。9万元，被告还提供了房屋照片及被告赵某的病历卡，以证明房屋合同价的合理性，由此，通过了相关部门的审核，原告缴纳了相关税款。同时，向财政部门提交的一份《上海市房地产买卖合同》中，原、被告的签字均非双方本人所签，合同价与向税务部门提交的合同价一致。2009年9月20日，原、被告重新签订了一份《上海市拇指房产经纪事务所三方协议》，约定：房屋售价275万元为被告出售房屋后的到手价，房屋合同价为244。9万元，房屋装修、设备补偿款为30。1万元，双方应于2009年11月5日之前签订房地产买卖合同。同日，原告按约定又支付定金30万元。之后，被告要求原告提前签订买卖合同并支付房款，原告因故拒绝。9月26日，原告同意提前签订合同，被告要求原告先撤销已作的缴税行为，双方就此无法达成共识，未能签订买卖合同。2009年10月30日，被告致函原告及中介，要求撤销已为的纳税行为。11月3日，原告致函被告，要求被告于11月5日至中介处签订买卖合同。11月4日，被告致函原告及中介，认为原告的纳税行为严重侵害了被告的财产权，已涉嫌刑事犯罪，并告知原告及中介，该交易已被相关机关查处，本次交易已被交易中心封锁。11月7日，原告致函被告，催告其于11月14日至中介处签订买卖合同。11月10日、11月29日，被告两次致函原告及中介，重申前述观点。由此，双方至今未能签订买卖合同，原告遂于2009年11月19日向本院提起诉讼，要求被告双倍返还定金。
双方的主要争议焦点是：哪一方违约。原告认为，被告拒不履行《三方协议书》的约定与原告签订买卖合同，经催告后仍不履行签订买卖合同的义务，违反了《三方协议书》的约定；被告认为，如果原告认可在税务部门存档的买卖合同的效力，那么原告应当于2009年9月12日即向被告支付房款，而原告当天并未支付房款，违约在先；如果原告不认可该买卖合同的效力，那么，原告依据该买卖合同所作的纳税行为是违法的，应当撤销。
[案情结果]
本院认为：本案涉及到两份《三方协议书》的效力问题。两份《三方协议书》中，第一份系原、被告的真实意思表示，合法有效；第二份《三方协议书》是对第一份《三方协议书》的变更，变更的内容与双方于9月12日的纳税行为相吻合，协议书中填空处的内容由被告朱某亲自进行文字输入，可见该《三方协议书》亦为原、被告真实意思的表示，其内容不违反法律规定，对其效力，本院予以认定。至于提前纳税行为，双方当事人为规避税率调整的风险，向相关部门提供相应材料后申请以244。9万元的价格纳税，相关部门在对材料进行审核后予以核准，可见提前纳税行为未违反相关规定。至于在税务部门存档的买卖合同文本，该合同由双方签字，可见双方均作出了以普通住宅价格申报纳税的行为。从双方约定的签订买卖合同期限可见，在税务部门存档的买卖合同文本，从双方另行约定的签订买卖合同期限可见，双方均认定该买卖合同文本仅限于提前纳税，而不是双方在《三方协议书》中约定的买卖合同，合同内无付款等其他条款，被告提出的原告未按合同约定付款，违约在先的观点不能成立。关于财政部门存档的买卖合同文本，非原、被告双方所签，该合同不成立。如果由此违反财政等相关方面的规定的，由相关部门按规定处理，本案不予涉及。《三方协议书》订立后，缔约各方应按照约定条件进一步对房屋买卖进行协商，以促成买卖合同的订立。如一方无正当理由悔约的，应承担民事责任。本案中，被告收取原告定金，理应按约履行与原告签定房地产买卖合同的义务。被告在纳税申报表上签字，并提供了赵某的病历卡，以证明房屋合同价的合理性，表明原、被告共同进行了提前纳税行为。被告称在买卖过程中，存在偷逃国家税款的行为，损害了国家利益。对此，本院认为，在房屋买卖交易过程中，买卖双方约定装修补偿款事宜并未违反相关法律规定，况且，涉及原、被告之间买卖关系的纳税申报已经得到了财税部门的审核通过，如果财税部门认为房屋合同价过低，存在偷逃税款的行为，亦不会对纳税申报予以批准。诚然，在本案系争房屋纳税申报手续上，存在一定瑕疵，但其并不当然导致《三方协议书》无效，也不能作为被告不履行协议约定义务的理由。据此，被告不履行签订房屋买卖合同义务，并明确表示拒绝按照原约定条款出售房屋，显然已构成根本违约，原告要求被告返还定金，并按定金法则承担违约责任，符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
被告朱某、赵某、朱某应于本判决书生效之日起十日内向原告林某、王某双倍返还定金人民币100万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币13800元减半收取，计人民币6900元由被告负担（原告已预付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
[相关法规]
合同法第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。