房屋买卖合同诈骗案例

近期，银川市屡屡发生房屋买卖合同诈骗案，甚至个别不法分子公然冒充他人、伪造他人身份证件，进行诈骗活动。警方提醒广大市民：买卖房屋时，一定要慎之又慎！昨天上午，记者从银川市公安局经侦支队又了解到这样一起利用房屋买卖合同诈骗钱物的案件。

买来二手房没过户，侄子骗去做抵押被变卖

1999年年底，张某某（女）由于要出国定居，便将银川市兴庆区德胜小区的一套住房以3万元人民币的价格卖给了中宁来银的李某（女），完成交易后，张某某匆忙出国，而李某虽然持有这套住房的房产证，却无法办理过户手续。

今年2月，李某的侄子崔某得知此事后，提出他能托人办理过户手续，便将李某的房产证拿走。几天前，一位姓马的小伙子突然来到李某的家里，称房子已被他买下，并且持有这套德胜小区住房的合法房产证。李某顿时被弄得晕头转向，立即找来侄子询问究竟。这一问，侄子崔某才道出了事情原由，崔某欠王某2万元钱，迟迟无法偿还，对方提出如果没钱，拿值钱的东西抵押也行。为了堵住这个窟窿，崔某骗来李某的房产证，交给了王某。

银川市公安局经侦支队接到报案后，经过缜密调查，查明王某拿到房产证后，为了获取不法之财，竟策划了一个恶毒的阴谋。王某先找人伪造了房产证上原房主张某某的身份证等一系列证件，又找来一个女子冒充张某某，然后找到银川一家公证处，办理了房主“张某某”委托自己全权办理德胜小区这套住房买卖事宜的委托书及一份房屋买卖协议，并进行了公证。凭借这些，王某将这套住房以13.3万元的价格，卖给了急于购房结婚的马某，并成功地在房管部门办理了房屋过户手续。

律师：伪造房主证件、办理相关手续者构成诈骗罪

随后，记者采访了天盛律师事务所主任党建国律师。他认为，在此案中，张某某与李某买卖房屋的合同关系合法有效，但是交易程序并没有办彻底，李某虽然在事实上得到了这套房屋，但并没有成为合法的房屋所有人。在这种情况下，王某通过非法途径得到了房产证，但他在既不是房屋所有人又未经房屋所有人授权的情况下，通过伪造房主证件、办理相关手续的方式，将房屋卖给马某，其行为已经构成诈骗犯罪。与此同时，马某的买房行为并不受法律保护，取得的房产证不合法，因为他并不是从具有该房屋处置权的所有权人或所有权人委托人的手中购买房产，其蒙受的损失可以通过公安机关对王某追赃进行补偿，同时，公证处也存在把关不严的问题。

针对此类房屋交易诈骗案件，民警和律师提醒广大市民，房产证务必要妥善保管，一旦遗失应立即到有关部门挂失。在买二手房前，一定要到房管部门察看准备要买的房屋是否对外设置了抵押。交易过程中，签订买卖合同的同时，应尽快办理过户手续，将买卖程序办彻底。

随着市场经济的发展繁荣与一些旧城的扩大改建，房地产交易、房屋、店面出租等活动越来越频繁，由于房地产价格大幅上扬，投资经营各类商品房和商业店面的热情高涨，为了急于买到合适的商品房和店面，对相应的所有权和经营权权属问题等不加甄别就进行所谓的产权和经营权的转让，由此给了不法分子可乘之机，诱发合同诈骗活动。今年年刚过，我市就立案侦查了2起此类合同诈骗。

3月28日，报案人李某到三元经侦大队报称：其于2005年10月通过中介公司，与嫌疑人张某签定《房屋买卖居间协议》。张某称三明市华厦房地产公司抵押给他一套住房，现将此住房卖给李某。张某在收到李某的35000元房屋买卖预付款后逃匿。后2007年3月28日，三元区人民法院判决此房由三明市华厦房地产公司收回，李某限期搬出。此案中，中介公司仅凭犯罪嫌疑人张某一句话说“此住房系房地产公司拖其欠款而抵押给他的”，就轻易相信了张某。而没有查看其房产证、土地证等任何手续，或到此房地产公司了解、查看此房的产权人。此案中中介公司承担着难以逃咎的责任。

2007年3月5日，明溪个体工商户杨春艳到泰宁县局报案称：2007年3月4日，其被人以虚假广告诱骗签定了一份店铺转让合同，并被对方骗走转让金21280元。这起案件的主要特点：一是虚构事实，低价引诱。犯罪分子或者虚构自已拥有某个店面所有权，或者利用他们与原经营者签订的已失效的店面经营权转让合同找到欲租赁经营的受害者，同时开出较低于当前市场成交价的一个转让价位，受害者看到该转让合同或实地看过犯罪分子指引的店面后就信以为真，认为有利可图，急于成交，遂未做深入的调查、核实即与犯罪分子签订转让合同，并交付相当数量的定金或转让金。二是案发时间较长、隐蔽性强。由于店面经营权转让后受害人大多很少再去过问核实，只有等到要装修开业时见到店面的所有人或真正的经营者时，才知道被骗，向公安机关报案。此类案件隐蔽性强，短时间内不易被察觉，待受害人发现报案后，犯罪分子早已逃匿，即使事后抓获，其所得赃款也已挥霍一空。

此类犯罪的防范措施：

1、建议相关职能部门加强对房屋交易市场的管理，特别是对房屋中介所的法律意识教育，加强分辨真伪的能力。要规范中介行业的活动，做到有章可循。中介公司要承担起责任，严格审查产权人的资格，以防此类诈骗案件的发生。

2、增强自我保护意识，提高辨别真伪的能力。提醒广大市民不要轻易预付定金或购房款，应及时到相关部门核对各种证件的有效性，及时发现问题，以防被骗。对于委托中介人买卖房屋的，最好与房东见面或通话，确定委托真实性。

3、加大打击力度，保护群众利益。公安机关的经侦部门应积极发挥职能作用，广辟案源、及时受理有关房地产交易、租赁店面、转让经营权等经济犯罪案件，严厉打击此类犯罪活动，尽快破案，追缴赃款，挽回受害者的经济损失，保护群众的合法利益。同时应加大此类诈骗案件的防范宣传工作，提高群众的防范意识，减少此类案件的发生。

7日上午，海口市各级公安机关经侦部门民警纷纷走上街头，在明珠广场等6个活动点，向群众开展“预防和打击经济犯罪”宣传活动。

据了解，海口市公安局经侦部门从9月22日开始至10月21日将开展为期一个月的“防范和打击经济犯罪宣传月”活动。经侦支队郭德强支队长介绍，今年1至8月份海口市共受理经济犯罪案件115起，立案105起。目前，海口市涉众型经济犯罪主要有传销、集资诈骗、信用卡诈骗、合同诈骗等。活动现场，房屋租赁、销售合同诈骗案件成为市民关注的热点，经侦民警为市民支了“四招”防骗。

典型手段

经侦部门根据调查分析，房屋租赁、销售合同诈骗手段主要有5种：“利用房屋中介身份实施诈骗、低价出售为名实施诈骗、虚构房产或假冒身份实施诈骗、一房多卖实施诈骗、以讹传讹实施诈骗。”

一些房屋中介公司指使公司员工及他人假扮购房人，与卖房人签订房屋买卖合同，支付少量定金或部分房款后，将房屋过户至虚假购房人名下，最后将骗取的房屋转卖或抵押，从中非法获利。有的诈骗分子声称其亲戚、朋友是房地产开发商，现因资金紧缺，生意上难于周转，一般以降低于市场价格的售房价引诱他人上当。一些房地产开发商或个人在预售、出售房屋时，隐瞒房屋已抵押或已出售的事实，采取一房多卖的方式骗取他人购房款。犯罪分子抓住朋友之间互为信任的人性弱点，大势吹嘘，宣称因为其关系的特殊性，能够极为优惠的价格将房子出售。当信息扩散传播后，就会导致受骗群体愈来愈多。

如何防范

经侦民警为市民支了“四招”防范此类诈骗手段。

第一招就是克服贪小便宜的心理。经侦民警提醒市民，购房要具有一定的辨识能力，不要因亲情、友情等关系的诱导，轻易做决定。投资前应向有关部门进行核实，包括项目的真实性、项目开发的具体内容、与广告宣传是否一致等，切莫为追求高额回报盲目投资。

第二招就是在购房时要审查房产开发商及中介公司的相关证书。按规定，开发商须具备“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》；而从事房地产咨询、评估、经纪服务的中介公司也须具备相应的资格认证。

第三招是要审查房屋产权的真实性。经侦民警提醒，签订购房合同前可到房地产登记机构进行查询，核实房产证的真伪、卖房人与登记人是否一致、房屋是否办理抵押登记等情况，以免购买无产权或产权有争议的房屋，切莫怕麻烦、怕走多程序，导致上当受骗。

第四招是提防交易合同中的霸王条款。根据经侦部门的分析，购房者对中介公司和房产公司普遍存在依赖心理，对他们事先拟好的合同很少提出异议，往往给犯罪分子可乘之机。市民在签订合同前应仔细阅读合同条款，提防其中的免责条款陷阱，以防自身合法权益受到损害。

一、案情：

为了实施诈骗活动被告人刘某租用某小区住宅一套，与房主签订租房期限为两年。刘某伪造以自己为房主的产权证明，购房发票等房屋买卖证明文件，在网络上发布虚假卖房信息欲以超低价格出售该房屋。被害人张某在看到该卖房信息后与被告人刘某联系，商量买房事宜。被告人刘某向被害人出示房屋买卖合同及购房发票等伪造的文书，向被害人谎称，自己急需用钱，要求被害人自己去办理房屋过户手续，主动降低价格，条件是被害人一次性将购房款交付刘某。被害人张某见房价确实便宜，遂信以为真，交付40万元房款后，双方签订了房屋买卖协议，被告人刘某将伪造的购房合同等交付给被害人张某。事后，被害人发觉上当，文件系伪造的。公安机关将已潜逃的被告人刘某抓获。

二、分歧：

法院在审理过程中，围绕刘某的“骗房”行为存在两种不同意见：一种意见认为，被告人刘某构成诈骗罪，理由是被告人刘某以虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物的行为构成诈骗罪。具体而言，就是刘某通过伪造的产权证明等文件，使被害人张某产生错误认识，误以为刘某是房屋的所有人，而基于这种错误认识支付财产。另一种意见则认为，被告人刘某构成合同诈骗罪，理由是被告人刘某实施的诈骗行为是在合同签订、履行过程中产生的应该构成合同诈骗罪。

三分析：

区分合同诈骗罪与诈骗罪的界限关键在于诈骗行为是否是在合同签订、履行过程中产生的，则构成合同诈骗罪，否则不构成合同诈骗罪。就本案来说：

1、被告人刘某在签订合同时无履行合同的能力

刘某明知自已没有能力履行合同，而且也根本不打算履行合同，但仍与他人签订合同，一旦房款到手，便大事告成，逃之夭夭，签订合同是假，骗取财物是真，应以诈骗论处。

2、刘某在签订和履行合同过程中有欺骗行为

从司法实践看，行为人在签订和履行合同过程中没有欺骗行为，即使合同未能全面履行，也只能作合同纠纷处理，不能定诈骗罪。但本案中刘某伪造证件，使用假证件，编造谎言，骗取信任，掩盖其根本无力履行合同的真相，给对方造成重大损失的，应当以诈骗罪论处。

3、刘某在签订合同后没有履行合同的实际行动

司法实践表明，行为人有履行合同的诚意，在签订合同后，必然设法创造条件使合同得以履行，如果不能履行或不能完全履行，也会愿意承担违约责任，赔偿对方损失。无疑，这属合同纠纷。本案中的刘某伪造房屋产权证明等材料，在合同签订后，根本无法履行房屋买卖合同，这种行动足以证明他根本无意履行合同，完全是出于骗取财物的目的。因此，应当以合同诈骗罪论处。因此。笔者同意第一种意见。

被告人刘某的行为应定诈骗罪。