资产转让案例

1999年11月13日，A银行D市B电厂支行、A银行D市城区支行与中国C资产管理公司太原办事处(以下简称C公司)签订了“债权转让协议”，约定将D水泥厂(以下简称水泥厂)所欠借款本金共计人民币485万元、利息413。67964万元(截止到1999年9月20日)的债权转让给C公司。同年11月15日将债权转让通知了债务人水泥厂，11月16日将担保权利转让通知了担保人D锅炉厂(以下简称锅炉厂)、D啤酒厂(以下简称啤酒厂)。锅炉厂对水泥厂欠C公司的本金30万元、利息261410。73元(截止1999年9月20日)承担连带责任。啤酒厂对水泥厂欠C公司的本金25万元、利息(截止1999年9月20日)承担连带责任。截止2001年9月20日，水泥厂共欠C公司利息598。547865万元。

2000年4月9日，E银行D市分行、中国F资产管理公司太原办事处(以下简称F公司)、水泥厂、锅炉厂签订了“债权转让协议”，约定E银行D市分行将其对水泥厂的债权全部转让给F公司，水泥厂向F公司履行还本付息的义务，担保人锅炉厂承诺向F公司继续履行担保义务。根据上述协议，水泥厂应偿还F公司借款本金人民币848。9万元和利息。截止2001年9月20日，水泥厂共欠F公司利息556。993864万元。锅炉厂对水泥厂欠F公司的本金73万元、利息81。2888万元(截止2001年9月20日)承担连带责任。

对以上事实F公司、C公司、水泥厂、锅炉厂、啤酒厂均无异议。

2000年8月5日，D市G区人民政府(以下简称G区政府)、太原H集团有限公司(以下简称H集团)、水泥厂签订《关于H集团兼并水泥厂的协议书》，约定H集团同意对水泥厂实施兼并。其中第二条约定：经三方共同协商一致，聘请山西省中新资产评估有限公司对水泥厂部分固定资产进行评估，评估值为1666。3万元。经三方协商同意确定固定资产价值为1400万元；第三条约定：H集团以接收的固定资产价值1400万元为基数，按照70%的比例向水泥厂存续主体支付收购款980万元，每年支付80万元，支付期不超过12年，从2001年1月1日起计算；第四条约定：水泥厂的债权债务由水泥厂存续实体负责管理，H集团对此债权债务不承担任何责任，因水泥厂债务引起的一切纠纷，G区政府全权负责处理。协议另约定H集团接收水泥厂职工400人，其余人员由G区政府负责安排。同年10月20日，《D日报》刊登了“1-9月份全市重点调产及设施建设项目进展情况通报”，其中一栏注有水泥厂改制情况。

F公司、C公司在得知水泥厂被H集团兼并以后，多次向水泥厂等提出异议，在未得到任何答复的情况下，于2001年11月13日以上述兼并行为违反法律规定，使债务人得以逃废债务为由向山西省高级人民法院提起诉讼，请求判令撤销兼并协议，H集团返还水泥厂财产及其土地使用权；由水泥厂偿还F公司、C公司的欠款本金及利息，并由各担保人承担相应的担保责任。二、原审法院判决结果原审法院经审理认为，F公司、C公司与水泥厂的债权转让协议合法有效，水泥厂、锅炉厂、啤酒厂对上述债权、债权转让担保均无异议，水泥厂对此债务应予偿还，锅炉厂、啤酒厂在其担保范围内应承担连带责任。H集团兼并水泥厂以后，《D日报》于2000年10月20日予以通报，但F公司、C公司在2001年11月13日才向该院起诉请求撤销该协议，已超过行使撤销权的期间，撤销权的诉讼请求不予支持。

另外水泥厂在兼并前已是一个满足破产条件的企业，其有效资产不足以清偿破产费用、工人工资、职工养老保险金等。1997年水泥厂已全面停产，设备老化，无法更新，职工生活极其困难。基于一千多工人的吃饭和生活以及D市的稳定，G区政府与H集团多次洽谈，在资产评估的基础上，以安置工人为条件，H集团收购兼并了水泥厂。故H集团兼并水泥厂符合国家法律政策的规定，有利于安定团结和社会稳定，为促进当地的经济发展起到了积极的促进作用，所以H集团与水泥厂的兼并协议不应撤销，也不宜撤销。但对于F公司、C公司的债权也应给予保护，可由水泥厂从H集团支付的收购款中予以清偿。该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十六条，《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，判决：一、水泥厂偿还F公司本金848。9万元，利息556。993864万元；锅炉厂对上述本金中73万元，利息81。2888万元承担连带清偿责任。二、水泥厂偿还C公司本金485万元，利息598。547865万元；锅炉厂对上述本金中30万元，利息261410。73元承担连带清偿责任；啤酒厂对上述本金中25万元，利息220223。09元承担连带清偿责任。

三、驳回F公司、C公司的其它诉讼请求。案件受理费71960元，由水泥厂承担59960元，由C公司和F公司各承担5000元；由啤酒厂、锅炉厂各承担1000元。

纳税人的纳税义务取决于其经济活动的性质，取得什么性质的收入，就产生什么样的纳税义务。如果销售货物，取得货物销售收入，就有增值税纳税义务。如果销售不动产，取得不动产销售收入，就有营业税纳税义务。在经济活动性质和收入性质比较清晰时，纳税人和税务机关之间一般不会产生分歧，但是在经济活动性质模糊时，税企之间就可能产生分歧，纳税人可能遭受事先没想到的损失。本文通过案例分析这类风险，提醒纳税人在从事生产经营时，尤其是签订经济合同时，需认真考虑交易的方式、合同的措辞，尽量规避潜在的税收风险。

案例分析

A公司将其全资持有的B公司股权全部转让给C公司。A公司与C公司签署股权转让协议，在协议中明确，股权转让协议签署之后，B公司将其设备、存货、无形资产、劳动力等剥离，剩下的资产仅为不动产。股权转让价格与不动产评估值基本一致。

B公司所在地主管地税局认为，A公司名义上是转让B公司股权，实际上是转让B公司拥有的不动产，A公司应缴纳土地增值税。如何看待税务局的征税行为呢？

土地增值税最高层级的法律依据是土地增值税暂行条例，其第二条规定了土地增值税的纳税义务人，即转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税暂行条例对纳税人的界定非常清楚，只有转让土地使用权、房地产并取得收入的单位和个人，才产生土地增值税的纳税义务。仅从土地增值税暂行条例看，A公司转让的是股权，不应成为土地增值税纳税人。

但是，如果名义上是转让股权，实际上转让不动产，是否应征收土地增值税呢？国家税务总局曾在给广西地税局的批复中明确可以征税。《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。国税函〔2000〕687号文件实际是按照实质重于形式的原则，看穿股权转让的形式，确认不动产转让的实质，征收土地增值税。主管部门后来在给另外一个地方的税务局类似的批复中也明确，如果转让的股权价值与被转让企业不动产价值大体一致，则可认定股权转让方在转让不动产，就可征收土地增值税。

但这样处理有一些值得商榷的地方。首先，没有直接的法律依据。土地增值税暂行条例与企业所得税法不同，没有一般反避税条款，即使实质是转让不动产，但是否认可企业的股权交易，也缺乏法律依据。其次，从法理上讲，只有拥有不动产所有权的人，才可以转让不动产。按照上面的例子，B公司是不动产的所有权人，A公司是无权转让B公司的不动产的。再次，如果对A公司按照转让不动产征税，那么B公司以后转让不动产时，又如何征税呢？

即使对A公司这类行为按照转让不动产征税，也需采取以下措施：一是要有明确的法律依据，对转让股权按照转让不动产征土地增值税，在土地增值税暂行条例中找不到依据，而国税函〔2000〕687号文件是无法作为征税法律依据的；二是应有相应的配套措施，避免B公司再转让其不动产时导致双重征税；三是要区别对待，如果两公司在转让股权之前就有相应的避税筹划，如B公司的不动产是A公司以投资的方式投入的，A公司再转让B公司的股权，有利用筹划避税的嫌疑；如果B公司的不动产是自己购置的，之前不存在通过筹划规避土地增值税的问题，就不宜对A公司征收土地增值税。

签订股权转让合同注意事项

纳税人在签订股权转让合同时，应注意以下几点：

一是在签订股权转让合同或者其他经济合同时，考虑潜在的税务风险，根据对税务风险的评估，适当调整交易的模式与合同的措辞。

二是被转让股权的企业，除不动产外，还应有其他资产、员工，也就是说，是一个可以正常经营的企业，而不是仅有不动产的公司。

三是转让价格要高于被转让股权公司不动产的公允价值。因为转让的是企业的股权，转让价格不仅取决于不动产的公允价值，还应取决于公司未来的盈利能力，转让价格远高于不动产公允价值，转让股权的说服力就高一些。

四是如果转让价格与不动产价格差不多，可以考虑让被转让股权的企业事先处理一些不动产，或者通过其他方式，降低不动产价值在整个交易价格中的比例。

总之，纳税人如果能将税务风险评估作为经济合同签订过程中的一个必要程序，在考虑税务风险的基础上，确定交易的内容与合同的表述，对防控潜在的税务风险，就会有一定的积极作用。

作者单位：中汇税务师事务所

上诉人（原审被告）××有限公司。。

法定代表人徐××，任经理。

委托代理人万××，男，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告）××有限公司。住所地：××。

法定代理人秦××，任董事长。

委托代理人芮××，××律师事务所律师。

上诉人××有限公司因与被上诉人××有限公司资产转让纠纷一案，不服召陵区人民法院（2009）召民一初字第25号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人××有限公司的委托代理人万××，被上诉人××有限公司的委托代理人芮××均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，原告与××有限公司于2005年6月9日签订资产转让协议一份，该协议载明“转让方××有限公司（甲方），受让方××有限公司（乙方），第一条，甲方自愿将其所有的资产（生产车间，办公室，宿舍，餐厅约4300平方米及变压器、办公桌椅等）全部转让给乙方。第三条，上述资产的转让价格为人民币125万元。第四条，支付方式，合同生效之日，乙方支付甲方转让费55万元，十五日内再向甲方支付5万元，四十五日内再向甲方支付10万元，上述款项共计70万元，余款55万元于2006年2月1日前支付完毕。（期间2005年10月1日前支付25万元）。第五条，资产的缴付，合同生效后，甲方三天内将资产全部交付给乙方。第六条，违约责任，合同生效后，甲方未将上述资产交付给乙方，每逾期一天，向乙方支付资产总额10‰的违约金。合同生效后，乙方未按规定支付转让费，每逾期一天，向乙方支付余额1‰的违约金。第九条，因甲方转让的多系不动产，因此本协议乙方与第三方××开发区民营工业园签订的土地租赁协议同时生效。”合同签订后原告按照合同约定履行了自己交付资产的义务。但被告未按合同约定履行自己的付款义务，具体还款日期及违约金的计算方法见本判决书所附传家宝乳业有限公司违约金清单。2006年8月17日××有限公司向漯河市高新区民营工业园交纳土地租金21000元，时间从2005年9月至2006年2月。2007年7月17日××有限公司向漯河市高新区民营工业园交纳土地租金56000元，时间从2006年3月至2007年6月。另查明，××有限公司2006年3月10日变更为××有限公司。2007年6月14日××有限公司再次变更为被告××有限公司。2006年7月1日××有限公司与××民营工业园建设委员会签订一份租地协议。

原审法院认为，原、被告对签订资产转让合同均无异议，本院予以确认。原告认为合同是2005年6月9日签订，自双方签订之日起生效。被告认为合同自与××民营工业园建设管理委员会签订租地协议时，即2006年7月1日生效。但合同中多次出现“合同生效”一词，故本院无法认定合同具体生效日期，但该合同原、被告双方实际上是按签订之日起履行的，因此，被告应当按照合同约定承担违约责任，鉴于双方订立合同时，均未严格把关，造成双方对履行合同日期产生歧义，酿成该纠纷，原、被告双方对本案应各自承担50%的责任，原告要求违约金59640元，被告应当支付违约金29820元。原告要求被告承担土地租赁费8750元，因该土地被告已实际占有，被告应承担该项费用，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原审法院判决：一、被告××有限公司于本判决生效后十日内支付原告违约金人民币29820元。二、被告××有限公司于本判决生效后十日内支付原告土地租赁费人民币8750元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费700元，被告××有限公司承担350元，原告××有限公司承担350元。

上诉人××有限公司上诉称，1、原审法院判令上诉人支付被上诉人违约金29820元不能成立。2、上诉人存在逾期交付资产的违约责任。3、由于上诉人与高新区民营工业园签订的土地租赁协议是在2006年7月1日，因此对于之前产生的土地租赁费不应由上诉人承担。

本院查明的事实与原审法院查明的相同。

本院认为，××有限公司在2005年6月9日与被上诉人××有限公司签订的资产转让协议，属于双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效合同。××有限公司未按照资产转让协议约定期限支付转让价款，属于违约行为，应当依法承担违约责任。但鉴于双方当事人在签订资产转让协议时，均未对合同条款严格审查，造成双方当事人对合同生效日期产生歧义，故双方当事人应对本案各自承担50%的责任。被上诉人××有限公司要求违约金59640元，××有限公司应当支付违约金的一半即29820元。因××有限公司已经实际接受和占有转让的土地，故应当承担土地租赁费8750元。××有限公司现已更名为××有限公司，其权利义务依法应当由××有限公司享有和承担。上诉人××有限公司因未提供充分证据证实自己的主张，其上诉请求依法不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费700元，由上诉人××有限公司负担。

本判决为终审判决。

2013年11月，甲有限公司股东会作出决定，成立全资乙有限公司，注册资本3000万元，分两次出资，总额11800万元。第一次以货币出资900万元。第二次以A地的工业用房、土地出资，经评估机构评估，公允价值10900万元，并在当月办理权属变更手续。土地使用权于2008年11月购入，原值580万元，预计使用年限50年，按直线法摊销，累计摊销金额58万元，净值522万元。房屋在2009年11月投入使用，原值6860万元，预计使用年限25年，预计净残值为0，按年限平均法计提折旧，累计折旧1097.60万元，净值5762.40万元。公司执行《企业会计准则》。投资时会计处理如下。

借：长期股权投资900

贷：银行存款900

借：固定资产清理5762.4

累计折旧1097.6

贷：固定资产6860

借：长期股权投资6284.4

累计摊销58

贷：无形资产580

固定资产清理5762.4

2013年11月末，长期股权投资余额=900+6284.40=7184.4（万元）。

2013年12月，甲公司管理层通过股权转让决议，将其持有乙公司80%股权转让给丙公司，转让价格9440万元（11800×80%）。当月办理工商变更登记等手续。会计处理：

借：银行存款9440

贷：长期股权投资5747.52（7184.40×80%）

投资收益3692.48

假设投资、转让中不考虑交易环节缴纳的其他税费。审计人员结合2013年企业所得税汇算清缴，分析以非货币性资产投资、转让的财税处理。

《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南解释，非货币性资产交换是指交易双方通过存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。当货币性资产补价占整个

资产交换金额的比例低于25%时，也属于非货币性资产交换。换入的资产在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同时，说明交易具有商业实质。在公允价值能可靠计量未发生补价前提下，长期股权投资的入账成本应以换出资产的公允价值作为换入资产的成本。换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产的公允价值与账面价值的差额，计入营业外收支。

《国家税务总局关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）规定，企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

根据上述规定，甲公司以房屋、土地投资时，应确认资产交易利得＝10900－〔（6860-1097.6）+（580－58）〕＝4615.6（万元）。从投资到转让间隔时间很短，且按该地块所处位置和当时房地产市场行情分析判断，土地和房屋产生增值的可能性几乎为零。因此甲公司在投资环节不确认非货币资产交易利得，而在转让时确认投资收益的财税处理不正确，应作如下调整分录（结转损益和计提盈余公积分录略）：

借：长期股权投资4615.6

贷：以前年度损益调整——调整营业外收入项目4615.6

借：以前年度损益调整——调整投资收益项目3692.48

贷：长期股权投资3692.48

经调整后，2013年度资产负债表中长期股权投资余额=900＋6284.40－5747.52＋4615.60－3692.48＝2360（万元），是按现金和非货币资产公允价值之和的20%计算的结果。利润表中“营业外收入”项目反映非货币性资产交易利得4615.6万元，也是税法认定的金额。

依据我国《民事诉讼法》、《律师法》等相关法律、法规之规定，江苏尚鼎律师事务所接受本案被上诉人叶XX、周XX的委托，指派我担任其诉讼代理人。为便于法庭查明案情，正确适用法律，公正处理本案，代理人就本案发表如下代理意见，恳请法庭评议时，予以参考：

一、本案基本事实的真相

上诉人原在苏州销售蓄电池，后通过报纸广告知道被上诉人要将经营中盈利的旺庭宾馆资产转让。上诉人曾多次实地考察，期间他本人在旺庭宾馆住过两次，每次两到三天，且还带其亲戚实地看过两三次。上诉人与被上诉人商谈的一直是宾馆资产转让且资产以现状为准，并非是经营权永久转让。商谈、签订协议、资产交接过程中被上诉人如实告知了三层半夹层客房是房东自建及存在安全问题。上诉人接手宾馆后，平时13间客房仍然上锁，客满时才对外开放。被上诉人也将上诉人引荐给了房东，房东亦对资产转让予以认可，上诉人也一直通过汇款将房租交给房东张X翔，双方至今还保持着事实租赁关系。

二、上诉人称涉案合同是经营权转让合同，纯属错误。涉案合同性质为资产转让，一审法院认定正确。

上诉人认为涉案合同虽名为资产转让协议，但实为经营权转让纠纷，这完全是其误解。纵观整个协议条款及交接清单，均表明转让的标的为旺庭宾馆内的资产(房间内的装饰装修、物品、设备及附属设施等)，这完全是财产性质的资产转让。虽然协议中表述为经营权永久转让，但其后的内容均表述为上诉人借用证照，以后仍然需要上诉人自行领取；且虽然约定了经营权及借用证照问题，但并没有就此部分约定转让价款。借用相关证照完全是基于上诉人的要求，其知道办证照手续繁琐，所以暂时借用经营。客观上，借用证照的行为并未影响上诉人正常经营、收益，双方签订的资产转让协议不因存在借用证照的行为而无效。

三、资产转让的标的并不包含房屋使用权。

旺庭宾馆的房屋所有权人为扬州市国土资源局，在被上诉人承租上述房屋时，三层半的夹层已经存在，并不是被上诉人擅自搭建。且资产转让并不包含房屋使用权，被上诉人与上诉人之间不存在房屋租赁关系，协议签订后，被上诉人与房东的租赁关系已经变更为上诉人与房东的事实租赁，房东对资产转让是知情且认可的。事实上，上诉人也一直将房租直接交给房东张X翔。

四、被上诉人在协议签订和履行过程中不存在欺诈。

本案资产转让数额较大，任何一方当事人在花费上百万元时不可能不尽审慎注意义务。上诉人主动向被上诉人发出购买旺庭宾馆的要约，且在签订协议前，上诉人实地现场考察旺庭宾馆多次，在充分了解资产状况后才签订的协议。被上诉人没有告知其任何虚假的情况，更不会使上诉人陷入错误认识，上诉人作为完全民事行为能力人有义务也有能力在实际签订协议时进行分辨。对三层半的夹层在资产转让协议签订前及签订协议、资产交接过程中被上诉人均明确告知其系原房东自行建造，无任何手续，正常锁起来平时不对外营业，仅在其他房间住满时才使用，这样才安全，上诉人也予以认可。一审的证人证言均表明，上诉人在接手宾馆后，仍然将三层半的夹层上锁，且在消防部门检查时，主动采取措施规避风险。以上言行均可表明，上诉人知道三层半的夹层的客房存在安全问题。

五、由于撤销权的除斥期间为一年，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。上诉人明知三层半夹层的客房存在安全问题，又经营长达两年，其间未提出任何异议，退一万步讲，其现欲行使撤销权已经超过法定的期限。

六、退一万步讲，即使因13间客房部分无法正常经营，也不会导致整个宾馆无法正常经营。客观上，消防部门查封三层半夹层的客房，并不影响宾馆整体的经营。《资产转让协议》第四条规定：“乙方经营期内自负盈亏，所发生的一切事宜均与甲方无关，由乙方自行承担。”上诉人在自身经营可能亏损的情况，为了转嫁商业风险，主张撤销协议，违反了平等民事主体在商事活动中的诚实信用、公平原则，如果撤销协议对于被上诉人是极不公平的。

综上所述，《资产转让协议》及双方所涉资产转让交易基于双方当事人真实的意思表示、等价公允，被上诉人在缔约过程及履约过程中并不存在欺诈行为，上诉人既无误导，亦不存受诈。故上诉人的上诉请求，缺乏法律和事实依据，依法不应该支持。为维护自身合法权益，被上诉人恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

以上代理意见，请依法予以考虑。